Ипотека несиесі
Ипотеканы қайтадан қайта құру дегеніміз не?
Ипотеканың қайта есептелуі, сонымен қатар несиені қайта есептеу деп аталады – бұл ипотеканың кейбір түрлерінің ерекшелігі, мұнда ай сайынғы төлемдер жаңа амортизациялық кесте негізінде қайта есептеледі. Ипотеканы қайта есептеу кезінде қарыз алушы негізгі қарызына үлкен сома төлейді, содан кейін олардың ипотекасы төленбеген жаңа, төменгі қалдық негізінде қайта есептеледі.
Кейбір ипотекалық несиелерде қайта құрудың жоспарланған күні бар, ол несие беруші ипотеканың қалған негізгі қалдықтары мен мерзімі негізінде жаңа амортизация кестесін есептейтін күн болып табылады.
Негізгі өнімдер
- Қайта құру қарыз алушы өзінің негізгі қарызына үлкен сома төлеген кезде пайда болады, ал несие беруші несиені жаңа баланс негізінде қайта есептейді.
- Несие беруші несиені қайта есептегенде, олар жаңа амортизациялық кесте жасайды, бұл несие төлемдерінің кестесі, бұл несие толық төленгенге дейін әр төлемнен тұратын негізгі қарыз бен пайыздарды көрсетеді.
- Қарыз алушыға ипотеканы қайта қалпына келтірудің басты пайдасы – ай сайынғы төлемдерді азайту мүмкіндігі.
- Жағымсыз амортизациялық несиелер немесе опционның реттелетін мөлшерлемесі бойынша ипотека (ARM опционы) жиі несиелік келісімшарттың бөлігі ретінде ипотеканы қайта құруға қатысты ережеге ие.
Ипотеканы қайта құру қалай жұмыс істейді
Қарыз алушы үшін ипотеканы қайта қалпына келтірудің негізгі пайдасы ай сайынғы төлемдерді азайту болып табылады. Көбінесе, негізгі қарыз бойынша қосымша төлемдер жасалса, ипотекалық несие беруші несие мерзімін қысқартады, бірақ негізгі айлық мөлшерін көбейту және төлемнің пайыздық бөлігін азайту арқылы ай сайынғы белгіленген мөлшерді сақтайды.
Қайта есептеу, егер негізгі қарыздың едәуір үлкен мөлшері төленсе, несиенің жаңа ай сайынғы төлемдері бойынша пайыздар да, негізгі қарыз да азаятын болса, қарыз алушының несие мерзімі ішінде төлейтін пайыздық мөлшерін төмендетуге болады.
Қайта қаржыландыруға қарсы ипотека несиесі
Ипотеканы қайта қаржыландыру қайта қаржыландыруға қарағанда ыңғайлы нұсқа бола алады. Қайта қаржыландырумен сіз ағымдағы ипотеканы жаңа ипотекалық несиемен алмастырасыз, бұл қымбатқа түсуі мүмкін және сіздің несиелік деңгейіңізге байланысты. Ипотекалық несиені қайта рәсімдеу несиені тексеруді қамтымайды және бастапқы несиемен жалғасады.
Екінші жағынан, ипотеканы қайта қаржыландыру дегеніміз – қолданыстағы несиені төлеу және оны жаңасымен ауыстыру. Үй иелерін қайта қаржыландырудың себептері:
- Төмен пайыздық мөлшерлемені алу мүмкіндігі.
- Олардың ипотека мерзімін қысқарту.
- Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотекадан (ARM) белгіленген ставкаға немесе керісінше түрлендіруге деген ұмтылыс.
- А ішіне түртіңіз мүмкіндігі үйінің меншікті капиталдың үлкен сатып алуды қаржыландыруды.
- Қарызды шоғырландыру үшін.
Маңызды
Ипотеканы қайта қаржыландырудан айырмашылығы, ипотеканы қайта есептеу сіздің ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендетпейді.
Қайта құруға болатын ипотека түрлері
Теріс амортизациялық несиелер
Ипотеканы қайта есептеу несие шарттарына жазылуы мүмкін және теріс амортизациялық несиемен байланысты. Теріс амортизациялық несие төлем құрылымына ие, ол несие бойынша пайыздық төлемнен аз жоспарланған төлем жасауға мүмкіндік береді.
Егер төлем сол кездегі пайыздық төлемнен аз болса, ол кейінге қалдырылған пайыздарды тудырады. Кейінге қалдырылған сыйақы сомасы несиенің негізгі балансына қосылып, негізгі қарыздың азаюдың орнына уақыт өте келе өсуіне әкеледі. Өсіп келе жатқан негізгі қарызға байланысты, амортизациялық теріс ипотека несиені белгілі бір мерзімде қайта жоспарлауды талап етеді, сондықтан ол жоспарланған мерзімінің соңына дейін төленеді.
Жағымсыз амортизациялық ипотека несиелерінде кейде жоспардан тыс қайта пайда болуына әкелуі мүмкін триггерлер бар. Бұл, мысалы, егер несиенің негізгі сальдосы теріс амортизация арқылы белгіленген шекті деңгейге жетсе, басталуы мүмкін.
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека опциясы (ARM нұсқасы)
Теріс амортизациялық ипотека, сондай-ақ төлем опциясы бойынша реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека деп аталады (Опцион ARM). Бұл ипотека несие алушыларға барлық негізгі қарыздар мен сыйақыларды төлеуді немесе пайыздардың бір бөлігін ғана төлеуді қамтитын опцияларды ұсынады.
ARM опциясы бар таңдау төлемдерге икемділікті арттыруға мүмкіндік бергенімен, қарыз алушы бұрынғыдан гөрі ұзақ мерзімді қарызға оңай ие болуы мүмкін. Басқа реттелетін мөлшерлемелер сияқты, нарық негізінде пайыздық мөлшерлемелер күрт және жылдам өзгеруі мүмкін.
Ипотеканы қайта құрудың мысалы
Егер ипотека несиесінде қайта құру мүмкіндігі болмаса да, сіз несие берушіге жүгініп, ипотеканың қайта құрылуы сізге пайда әкелетінін және ай сайынғы төлемдеріңізді төмендететінін біле аласыз. Біржолғы төлемді төлеу және ипотека несиесін қайта есептеу арқылы сіз үй құнын төмендете аласыз. Керісінше, егер сіз бір реттік ақшаны қайта есептемей берсеңіз, сіз балансты төмендетесіз, бірақ сіздің ай сайынғы төлемдеріңіз өзгеріссіз қалады.
Айталық, сізде 500000 долларлық, 30 пайыздық, 4 пайыздық үстемемен 30 жыл мерзімге берілетін ипотека бар. Сіздің бірлескен пайыздарыңыз бен негізгі төлеміңіз айына 2,338 долларды құрайды.
Бес жылдан кейін сіз 375 000 доллар көлемінде күтпеген жерден пайда аласыз. Егер сіз осы бір реттік ақшаны ипотеканы қайтадан төлеместен төлеу үшін пайдаланғыңыз келсе, сіз айына 2338 доллар төлей бересіз. Егер сіз, керісінше, ипотеканың қалған 25 жылында несиені қайта есептесеңіз, ай сайынғы төлем 1 507 долларға дейін түсер еді.