ARM төлем опциясы

ARM дегеніміз не?

ARM төлем опциясы – бұл қарыз алушыға бірнеше айлық төлем опциялары арасында таңдау жасауға мүмкіндік беретін ай сайынғы реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM), соның ішінде: 

  • 30 немесе 40 жылдық толық амортизациялық төлем
  • 15 жылдық толық амортизациялық төлем
  • Тек пайыздық төлем
  • Минималды төлем немесе ең төменгі мөлшерден асатын кез келген төлем

Минималды төлем опциясы бастапқы уақытша басталатын пайыздық мөлшерлеме негізінде есептеледі. Бұл уақытша басталатын пайыздық мөлшерлеме қолданыста болғанымен, бұл төлемнің жалғыз нұсқасы. Бұл толық амортизациялық төлем. Уақытша басталатын пайыздық мөлшерлеме аяқталғаннан кейін төлемнің ең төменгі мөлшері ай сайынғы төлем опциясы болып қалады; дегенмен, тек төлемдер жоспарланған төлемнен аз төлем жасалған кезде, кейінге қалдырылған пайыздар жасалады.

ARM төлем опциясын түсіну

Төлем опционының ARM де төлем-шок қаупі зор. Ай сайынғы төлемдер бірнеше себептерге байланысты өсуі мүмкін, оның ішінде теріс амортизация шегіне жеткен кезде жоспардан тыс қайта салу. Толық индекстелген пайыздық мөлшерлеме бұл есептеуде маңызды. Теріс амортизацияның ставкасы тек пайыздық төлемнің функциясы (толық индекстелген пайыздық мөлшерлемеге негізделген) және ең төменгі төлем. Егер толық индекстелген пайыз айтарлықтай өссе, минималды төлем жасалған кезде теріс амортизация мөлшері өседі, бұл теріс амортизация шегіне жету және ипотеканың қайта қалпына келу ықтималдығын арттырады.

Төлем опционының ARM ескертулері

Ипотека бойынша берешек көлемін едәуір көбейтпеу үшін қарыз алушы ARM төлем опциясымен қабылдағысы келетін өтеу құрылымын мұқият таңдауы керек. Ипотекалық дағдарысқа дейін танымал болғанымен, кейінірек ARM төлем опциясы сынға ұшырады. Ипотеканың бұл түрінің сипаты қарыз алушыларға аз мөлшерде төлем жасауға мүмкіндік берді, олар өздеріне сыйдыра алады деп ойлады, бірақ ипотека бойынша жалпы қарыз қалдықты төмендетудің орнына өсе берді.

Ипотекалық дағдарыс басталғаннан кейін, кейбір несие берушілер бұл қаржыландыруды пайдаланып отырған тұрғын үйді сатып алуға жарамсыз болған қарыз алушыларға төлемдер үшін ARM төлемдерін ұсынғаны белгілі болды. Бұл ипотека үйлерді сату бағаларын жаба алатындығына қарамастан – қарыз алушы пайыздарды төлемесе, негізгі қарыздың қалдығын төмендетпеген жағдайда қарыздың ұлғаюы мүмкін – қарызды төлей алмайтын қарыз алушылар міндетті түрде дефолтқа кетеді.

Төлемдік опционды ARM-дің артықшылықтары бар, әсіресе жылжымайтын мүлікке қысқа мерзімді инвестиция салуды көздейтін жылжымайтын мүлік алыпсатарлары үшін, әсіресе олар мүлікті қысқа мерзімде қалпына келтіріп, нарыққа шығарғысы келсе.