Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека опциясы (ARM нұсқасы)

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM нұсқасы) дегеніміз не?

Реттелетін мөлшерлеме бойынша опцион (ARM опционы) – бұл қарыз алушының несие берушіге қандай төлем түріне байланысты бірнеше нұсқалары бар ARM ипотекасының түрі. Опциондық ARM-де сыйақы мен негізгі қарызды төлеуді әдеттегі ипотека бойынша төлеуге болатындықтан басқа, кепілзат беруші тек пайыздық төлемдер немесе ең төменгі төлемдер жасау арқылы айтарлықтай аз төлемдер жасай алатын баламалы төлем нұсқалары бар.

ARM опциясы сонымен қатар ARM икемді төлем ретінде белгілі.


Маңызды

Тұтынушылардың Қаржы қорғау бюросы (CFPB)  тиімді жаңа Білікті Ипотекалық (QM) стандарттарына арқылы 2014 жылы Таңдауы Arms жойылды.

Негізгі өнімдер

  • ARM опциясы – бұл несие алушыға ай сайын әр түрлі төлем опцияларын таңдауға мүмкіндік беретін реттелетін мөлшерлеме бойынша вариация.
  • Бұл опциялар, әдетте, 30 жылдық, толық амортизациялық төлем болып табылады; 15 жылдық, толық амортизациялық төлем; тек пайыздық төлем немесе ай сайынғы сыйақыны өтемейтін минималды төлем деп аталады.
  • Берешек мөлшерін едәуір ұлғайтуға жол бермеу үшін қарыз алушы ARM опционымен қабылдағысы келетін өтеу құрылымын мұқият таңдауы керек. 




ARM опцияларын түсіну

ARM көптеген нұсқалары төмен тизер мөлшерлемесін ұсынатындықтан, көптеген кепіл берушілер төмен төлемдер жасау үшін өздерінің ипотекасын білмей қайта қаржыландырады. Өкінішке орай, осы қысқа мерзімді тизер ставкалары аяқталғаннан кейін, пайыздық мөлшерлемелер әдеттегі ипотека несиелеріне ұқсас деңгейге қайтарылады.

Сонымен қатар, ең төменгі төлемдер үшін ARM опциясын таңдаған сәтсіз ипотека берушілер үшін олардың ипотека бойынша негізгі қарызының өскенін анықтайды. Себебі минималды төлемдердің мөлшері ипотека бойынша сыйақыны толығымен жаба алмады. Содан кейін жабылмаған сыйақы ипотеканың негізгі қарызына қосылады.

Қолдану нұсқасы  2007-2008 жылдардағы ипотекалық дағдарысқа дейін танымал болды , ол кезде үй бағасы тез көтерілді. Ипотекалық несиелер бойынша пайыздық мөлшерлеме өте төмен болды, әдетте ол 1 пайызды құрады, бұл көптеген адамдар кірістеріне қарағанда көп үй ала аламыз деп ойлауға мәжбүр етті. Бірақ тизер жылдамдығы бір айға ғана созылды. Содан кейін пайыздық мөлшерлеме Wells құнын үнемдеу индексі (COSI) индексіне қайта қосылады және көбінесе «төлем шокына» әкеледі. 2014 жылғы ережелерден бастап ARM опциондары аз танымал болды

Қолдану тәсілдері ақылы

Жалпы сценарий бойынша несие беруші ARM опциясы бар қарыз алушыға төлемнің қандай түрін жасағысы келетінін ай сайын шешуге мүмкіндік бере алады. Бұл таңдауларға ең төменгі төлем жасау, тек пайыздық төлем жасау, 15 жылдық ипотека бойынша толық амортизацияланған төлем немесе 30 жылдық ипотека бойынша амортизациялық төлем жасау жатады.

ARM опциясымен қол жетімді таңдау төлемдерге икемділікті арттыруға мүмкіндік бергенімен, қарыз алушы оңай бастағаннан гөрі ұзақ мерзімді қарызбен қиналуы мүмкін. Басқа реттелетін мөлшерлемелер сияқты, нарық негізінде пайыздық мөлшерлемелер күрт және жылдам өзгеруі мүмкін.

ARM нұсқасы кірісі өзгеруі мүмкін үй шаруашылықтарына, мысалы, комиссиялық, келісімшарттық немесе фрилансерлер ретінде жұмыс істейтін мамандықтарға қатысты болуы мүмкін. Егер олар көп жұмыс күтпейтін болса, ипотека бойынша минималды төлеуді таңдайды. Бұл олардың қолында көбірек ақша ұстауға мүмкіндік бергенімен, ең төменгі сома жыл сайын артуы мүмкін. Сонымен қатар, ең төменгі төлем толық амортизациялық төлемге дейін бес немесе 10 жылдық аралықпен қайта салынуы мүмкін.

Бұл ескертулер қарыз алушылардың назарынан тыс қалуы мүмкін, бұл оларды өсіп келе жатқан шығындарға және негізгі баланстың өсуіне дайын болмауы мүмкін. Егер қарыз алушы тек минималды төлемді жасай берсе және төленбеген қалдық ипотеканың бастапқы құнынан, айталық 110% және одан асатын болса, өссе, онда ипотека автоматты түрде қалпына келтірілуі мүмкін. Несие алушылар төлеуге қауқарсыз үйлерді қаржыландыруға ұмтылғаннан кейін пайда болған тұрғын үй дағдарысына салымшылар ретінде ARM нұсқасы келтірілген. Мұндай жағдайларда қарыз алушылар ARM опционымен ай сайын төленуге тиісті минималды соманы ғана төледі, содан кейін ақыры үйлеріне төлем жасай алмады немесе ипотека өсіп, үйдің сату құны төмендеді.