Икемді төлем ARM
Икемді төлем ARM дегеніміз не?
ARM опционы деп аталатын икемді төлем ARM -бұл қарыз алушыға ай сайын төрт түрлі төлем нұсқасын таңдау мүмкіндігін беретін реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM)түрі болды: 30 жылдық, толық амортизациялық төлем;15 жылдық, толық амортизациялық төлем;тек пайыздық төлем немесе ай сайынғы сыйақыны өтемейтін минималды төлем деп аталады.
Тұтынушылардың Қаржы қорғау бюросы (CFPB) тиімді жаңа арқылы 2014 жылы икемді төлем қару-жарақ жойылды Білікті Ипотекалық (QM) стандарттарына.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Негізгі өнімдер
- ARM икемді төлемі қарыз алушыларға ай сайын төрт түрлі төлем нұсқасының бірін таңдауға мүмкіндік берді.
- Бұл төлем опцияларына 30 жылдық ипотекалық төлем, 15 жылдық төлем, тек пайызбен төленетін төлем және ең төменгі төлем кірді.
- Көптеген икемді төлемдер ARM-лер несие алушыны «төлем шокына» ұшырататын және көбінесе жаңа ай сайынғы төлемдерді төлей алмайтын күйде қалдыратын төменгі кіріс мөлшерлемесін ұсынды, содан кейін пайыздық мөлшерлеме әлдеқайда жоғары болды.
- Ипотеканың бұл түрі АҚШ-та 2014 жылдан бастап тоқтатылды.1
Икемді төлем ARM туралы түсінік
Икемді төлемдер бойынша ARM2007-2008 жылдардағы ипотекалық дағдарысқа дейін танымал болды, бұлкезде үй бағасы тез көтерілді.Ипотекалық несиелер өте төмен, ең алдымен, 1% пайыздық мөлшерлемеге ие болды, бұл көптеген адамдар өздерінің кірістерінен гөрі қымбат үй ала аламын деп ойлады.Бірақ тизер ставкасы бір айға ғана созылды.Содан кейін пайыздық мөлшерлеме Wells құнын үнемдеу индексі (COSI) индексіне қайта қосылады және көбінесе «төлем шокына» әкеледі.
Жаңа пайыздық мөлшерлемені қолдана отырып, қарыз алушылар әдеттегі 30 жылдық ипотекалық төлемді немесе одан да үлкен, жеделдетілген 15 жылдық төлемді таңдай алады. Іс жүзінде бірнеше қарыз алушылар мұны істеді; бірінші айдан кейін көпшілігі тек пайыздық төлемді немесе ең төменгі айлық төлемді таңдады, бұл өте жақсы болып көрінді.
Көптеген қарыз алушылар төленбеген пайыздар несие балансына түсетіндігін түсінбеді, бұл процесс теріс амортизация деп аталады. Бұл іс жүзінде несие көлемін ұлғайтты. Үй бағасы құлаған кезде, қарыз алушылар өздерінің ипотекалық несиелеріне үйлерінің құнынан көп қарыздар екенін анықтады.
Үй иелері өз үйлерін сата алмады, өйткені құны өте төмен болды, және көптеген қарыз алушылар ай сайынғы ипотекалық төлемдерді төлей алмады, бұл банктер арқылы және кез келген қаржылық ипотека өнімдерімен, мысалы, ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (МБҚ) арқылы дефолтқа алып келді.
Икемді төлем ARM-нен бас тарту
Икемді төлем АРМС және басқа опционды АРМ көптеген қарыз алушыларға ұнайтын көптеген жақсы баспаға ие болды.Мысалы, көптеген ARM нұсқаларында амортизацияның шекті мәні болды, яғни қарыз алушы несие құны бастапқы сомадан 110% -дан 115% -ке жеткенге дейін минималды төлемдер жасай алады.
Минималды төлемдер де жыл сайын көбейді, кейде онша емес болып көрінетін, бірақ тез қиындайтын пайыздық көрсеткіштерге көбейеді.Тек пайыздық мөлшерлемемен төленетін опция әдетте алғашқы он жылда жақсы болды.Көптеген үй иелері бірнеше жылдан кейін несие төлемдерін екі еседен артық көрді.
Мұндай ипотека несиелерінің көпшілігін жыртқыш несие берушілер жазды, олар мәміле жасасуға және комиссия құруға қызығушылық танытып, оның қарыз алушыларға тигізетін жағымсыз қаржылық әсерінен айырмашылығы бар еді, өйткені олар өздерінің ипотекаларын төлей алмайтындықтарын білді.
Банктерді үй иелерін банкротқа ұшыратуы мүмкін несиелер жазудан бас тарту үшін CFPB 2014 жылы өзінің білікті ипотекалық бағдарламасын құрды. Осы бағдарлама бойынша тұрақты ипотеканың жекелеген түрлері агенттіктің QM мақұлдауына ие болады және дефолт жағдайында эмитент-банкті үлкен қорғауға алады.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек
Бастап теріс амортизация несиелер икемді төлем қару-жарақ сияқты QM бекіту берілген ешқашан, банктер негізінен көп кәдімгі қару-жарақ және тіркелген мөлшерлеме ипотека пайдасына оларды тастап кеткен.