Жылжымайтын мүлікті бағалауда DCF қалай қолданылады
Дисконтталған ақша ағыны (DCF) арқылы талдау – бұл жылжымайтын мүлікке инвестицияларды бағалауда жиі қолданылатын шара. Дисконттау мөлшерлемесін анықтау – DCF талдауының маңызды бөлігі болып табылады – дәл болжау қиын болуы мүмкін бірнеше айнымалыларды қамтиды. Қиындықтарға қарамастан, DCF жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияларға (REIT) сияқты жылжымайтын мүлікке инвестициялар құнын белгілеудің ең жақсы құралдарының бірі болып қала береді.
негізгі өнімдер
- Дисконтталған ақша ағыны (DCF), инвестициялар құнын болашақтағы ақша ағындары негізінде бағалау үшін қолданылатын бағалау әдісі, көбінесе жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияларды бағалауда қолданылады.
- Жылжымайтын мүліктің бастапқы құны, жылдық құны, болжамды кірісі және сақтау мерзімі – DCF талдауында қолданылатын кейбір айнымалылар.
- Жылжымайтын мүліктің дисконттау мөлшерлемесін анықтау қиынға соққанымен, DCF жылжымайтын мүлікке инвестицияларды бағалаудың ең жақсы құралдарының бірі болып қалады.
Жеңілдетілген ақша ағыны дегеніміз не?
Ақша ағындарының дисконтталған талдауы – бұл болашақтағы кірісін немесе инвестициядан болжанған ақша ағынын зерттеп, содан кейін осы ақша ағымын есептік ағымға жету үшін дисконттау арқылы инвестицияның кірістілігін немесе тіпті өміршеңдігін анықтауға бағытталған бағалау әдісі. инвестицияның құны. Бұл есептік ағымдағы мәнді әдетте таза дисконтталған құн немесе NPV деп атайды.
Басқаша айтқанда, DCF талдауы компанияның немесе активтің болашақта қанша ақша табатыны туралы болжамдарға сүйене отырып, оның құнын анықтауға тырысады. Дисконттау ставкасы болашақ ақша ағындарының NPV-н алу үшін қолданылады. Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды бағалау үшін дисконттау мөлшерлемесі жылжымайтын мүліктің қалаған немесе күтілетін жылдық кірістілігі болып табылады. Болашаққа қаншалықты баратындығыңызға байланысты, DCF формуласы:
Маңызды
DCF талдаудың түпкі мақсаты – инвестор ақшаның уақытша құнына сәйкес инвестициядан алатын ақшаны бағалау.
Жылжымайтын мүлікке жеңілдікпен ақша ағымын есептеу
Жылжымайтын мүлікке инвестициялар үшін келесі факторларды есептеу қажет:
- Бастапқы құны – немесе сатып алу бағасы немесе жылжымайтын мүлікке төленген төлем.
- Қаржыландыру шығындары – кез келген бастапқы немесе күтілетін қаржыландыру бойынша пайыздық шығындар.
- Ұстау мерзімі – жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар үшін ұстау мерзімі әдетте бес жылдан 15 жылға дейінгі кезеңге есептеледі, дегенмен бұл инвесторлар мен нақты салымдар арасында өзгереді.
- Жыл сайынғы қосымша шығындар – бұларға техникалық қызмет көрсету мен жөндеуге жоспарланған шығындар жатады; мүлік салығы; және қаржыландыру шығындарынан басқа кез-келген шығындар.
- Жоспарланған ақша ағындары – жылжымайтын мүлікке меншіктен алынған жалдау кірісінің жыл сайынғы проекциясы.
- Сатудан түскен пайда – меншік иесі жылжымайтын мүлікті сату кезінде болжанған ұстау кезеңінің соңында іске асыруды жоспарлайтын пайда мөлшерін болжайды.
DCF есебінде айнымалылардың саны бағалануы керек; бұларды нақты анықтау қиынға соғуы мүмкін, сонымен қатар жөндеу және қызмет көрсету шығындары, жалдаудың болжамды өсуі және жылжымайтын мүлік құнының артуы сияқты нәрселер бар. Бұл заттар, әдетте, осы аймақтағы ұқсас қасиеттерді зерттеудің көмегімен бағаланады. Болашақ шығындар мен ақша ағындарын болжау үшін нақты сандарды анықтау қиынға соқтыруы мүмкін, егер осы болжамдар мен дисконттау мөлшерлемесін анықтағаннан кейін, таза дисконтталған құнды есептеу өте қарапайым және компьютерленген есептеулер еркін қол жетімді.
DCF-ті жылжымайтын мүлікке салуда қолдану мысалы
Инвестор өзінің DCF дисконттау мөлшерлемесін ұқсас тәуекелді баламалы инвестициядан күтетін кіріске теңестіре алады. Мысалы, онжылдықта 750 000 долларға сата аласыз деп күткен жаңа үйге 500 000 доллар сала аласыз делік. Сонымен қатар, сіз оны $ 500,000-ды келесі 10 жыл ішінде жылына 10% қайтарады деп күтілетін жылжымайтын мүлікке инвестициялар сеніміне (REIT) салуға болады.
Қарапайым болу үшін, сіз екі инвестициялар арасындағы жалдау ақысының құнын немесе салық эффекттерін қоспадыңыз деп есептейік; біз бір ғана ақша ағынына сүйенеміз – үйдің 10 жылдан кейінгі бағасы. Сонымен, DCF талдауы үшін сізге үйді сатудан түсетін дисконттау ставкасы (10%) және болашақ ақша ағыны ($ 750,000) қажет.
Бұл мысалда DCF талдауы көрсеткендей, үйдің болашақтағы ақша ағындары бүгінгі күні тек 289 157,47 долларды құрайды. Сондықтан сіз оған ақша салмауыңыз керек; Келесі онжылдықта $ 500,000 қайтаратын REIT жақсы құндылық ұсынады. Салық эффекттері, жалдау ақысы және басқа факторлар қосылғаннан кейін, сіз DCF үйдің қазіргі құнына сәл жақындағанын байқай аласыз.