Неліктен құлап жатқан тұрғын үй мәмілелері
Үйді сату әдетте қарапайым процесс емес. Алайда, егер сатып алушы ұсыныс жасаса, ал сатып алушы кері қайтарып алғандықтан, сатылым құлдыраса, бұл одан да күрделі және қымбаттауы мүмкін. Сондықтан сатушы ретінде соңғы сатыдағы шығулар туралы білуіңіз керек нәрсе бар. Егер сіз үйіңізді сату туралы ойласаңыз, келісім орындалмаса, өзіңізді қорғау үшін не істей алатыныңызды біліңіз.
Үй сатылымы қалай құлдырауы мүмкін
Әдеттегі үй сатылымында сатып алушылар сатушының үйіне ұсыныс жасайды және ол қабылданған кезде екі тарап арасында келісімшарт жасалады. Бұл кезде жылжымайтын мүліктің мәртебесі, әдетте, «сату» -дан «келісім-шарт бойынша» немесе «келісім-шартта» болып өзгереді. Статустың өзгеруі басқа сатып алушылар мен жылжымайтын мүлік агенттеріне сатушының сатып алушысы бар екенін және мәмілені жабу сатысында тұрғанын айтады. Алайда, үйді сату немесе сатып алу екі жақ та жабылу кезінде үйге меншік құқығын беретін барлық қажетті заңды құжаттарға қол қоймайынша аяқталмайды.
Сатып алушылар көбінесе келісімшарттарда төтенше жағдайлар туралы ережелерді жазады, бұл келісімшарттан « резервтеудің » заңды тәсілдері немесе сатып алушыға аз шығын әкеледі. Төтенше жағдай туралы шарт сатып алу-сату шартына жазылады, онда сатып алушы да, сатушы да келісімшарттағы шарттармен келіседі. Кейбір жиі кездесетін күтпеген жағдайлар:
Ипотека бойынша төтенше жағдайлар
Сатып алушы мүлікке ипотека алу мүмкіндігіне ие болуы керек, әдетте келісімшартқа қол қойылған уақыт аралығында. Кейде келісімшартқа шартты жазуға болады, егер қаржыландыру түссе, келісімшарт бұзылады. Сатушылар үшін сатып алушыдан ипотеканы алдын-ала мақұлдау туралы хат беруін сұрауы өте маңызды.
Үйдегі инспекциялық күтпеген жағдай
Сатылатын үй не тексеруден өтуі керек, не сатып алушы сатушыдан тексеру актісінде көрсетілген жөндеулерді сұрай алады. Жөндеу жұмыстары аяқталған жағдайда, үйден өтуді қамтамасыз ету үшін бақылау инспекциясы тағайындалады. Сонымен қатар, сатып алушы инспекция туралы есеп берудегі ақпаратты төмен сату бағасын келісу үшін рычаг ретінде қолдана алады.
Үйді сату бойынша күтпеген жағдай
Жаңа үй сатып алу сатып алушының ағымдағы мүлкін сатуына байланысты болуы мүмкін. Үйді сату кезіндегі күтпеген жағдай сатып алушыларға көмектеседі, өйткені егер үй сатылмаса, сатушыдан процесті қайта бастауға мүмкіндік береді. Әдетте белгілі бір уақыт кезеңі болғанымен, егер үй сатылмаса, сатушы келісімшарттан бас тарта алады; сатушы жабуға дайын әлеуетті сатып алушылардың басқа ұсыныстарын өткізіп жіберуі мүмкін.
Бағалаудың күтпеген жағдайы
Бағалаудың күтпеген жағдайы сатып алушыға оның құнын анықтау үшін үйді бағалауға мүмкіндік береді. Үйдің бағасы ресми бағалау бағасына сәйкес келуі немесе аз болуы керек. Егер бағалау төмен бағамен жүрсе, сатып алушы сатып алуды жалғастыра алады немесе сатушыдан үй бағасын төмендетуді сұрай алады.
Үй сатылымы төмендеген кезде, әдетте, жоғарыда көрсетілген күтпеген жағдайлардың бірі орындалмағандықтан немесе сатып алушының немесе сатушының көңіл-күйі өзгерген.
Негізгі өнімдер
- Сатып алушыларда келісімшартта күтпеген жағдайлар туралы ережелер жазылған, олар үйді сатып алудың «артынша алудың» заңды тәсілдері болып табылады.
- Егер үйді сату туралы ұсыныс түсіп кетсе, сатушы уақытты, ақшаны жоғалтады және жабылуға дайын басқа сатып алушыларды жіберіп алады.
- Қашу туралы ереже сатушыларға көмектеседі, өйткені сатушыға бастапқы ұсыныстағы күтпеген жағдайларға қарамастан басқа сатып алушылардан ұсыныстар алуға мүмкіндік береді.
Ескерту белгілері
Келісімшарттың күтпеген жағдайларының бірін орындамау – бұл жабылмауға негізделген себеп. Алайда, сатып алушы сатып алудан бас тартуы мүмкін кейбір басқа ескерту белгілері бар және оларға мыналар жатады:
- Нұсқаулыққа сәйкес қол қойылған, күні жазылған және толтырылған құжаттарды қайтару
- Үшінші тұлғаларға (яғни, инспекторларға) қажетті төлемдерді төлемеу
- Қоңыраулар қайтарылмайды
- Кездесулер жоқ
- Шартты өзгерту туралы көптеген өтініштер
Егер сіз осылардың кез-келгеніне тап болсаңыз, бұл сіздің сатып алушыңыз аяздап бара жатқанын білдіруі мүмкін. Жабылу қаупі бар деп ойласаңыз, сатып алушыңызға (немесе олардың өкіліне) қоңырау шалыңыз.
Сатушыларға шығындар
Егер сіздің қолыңызда үйіңізді сату туралы келісімшарт бар болса, сатып алушы қолдаса, сізде жоғалтатын бірнеше нәрсе бар:
Баламалы құн
Сіздің үйіңізге ұсыныс жасауға қызығушылық танытқан басқа сатып алушылар сіздің үйіңіз «келісімшарт бойынша» жұмыс жасағанда нарықтағы басқа жылжымайтын мүлік объектілерін қарай бастайды. Сіздің сатып алушыларға сату мүмкіндігіңізден айырылып қалуыңыз мүмкін, егер сіздің үйіңіз келісімшартта болса, олар басқа мүлікті сатып алған болуы мүмкін.
Уақыт
Үй сатылымының ең жағымсыз аспектілерінің бірі – бұл бос уақыт. Сатушы басқа сатып алушыны іздеу үшін процесті қайтадан бастау үшін квадратқа қайта жіберіледі. Сондай-ақ, кешігу сіздің басқа үй сатып алу жоспарыңызды бұзуы немесе қоныс аудару кестесін өзгертуі мүмкін.
Сіздің келесі үйіңіз
Егер сіз басқа үй сатып алу туралы келісімшарт жасасаңыз және бұл мәміле сіздің қазіргі тұрғылықты жеріңізді сатуға байланысты болса, өйткені сізге сатылымнан түскен қаражат қажет болса, сіз үй сатып ала алмауыңыз мүмкін. Нәтижесінде сатып алудан бас тартуға немесе оны қаржыландырудың басқа жолын іздеуге тура келуі мүмкін.
Ақша
Егер сіз сатып алған үйдегі ипотека төлемін төлей отырып, қазіргі сатылатын үйіңіздегі ипотекалық төлемдерді төлеуді жалғастыру қажет болса, мәміле нәтижесінде ақша жоғалтуыңыз мүмкін. Сондай-ақ, сіз жаңа үй сатып алғанға дейін пәтер жалдау ақысын төлей аласыз, әсіресе ол сатылатын үйден алыс болса. Қысқаша айтқанда, сатып алушы ақшаны қайтарып алса, сіздің ай сайынғы баспана шығындарыңызды көбейтуі мүмкін.
Егер сіз өзіңіздің жаңа үйіңізді сатып алу туралы келісімшарт жасасаңыз және сіздің қазіргі үйіңізді сатып алушы оны қайтарып алса, сізге жаңа үйді сатып алу туралы келісімшартты бұзғаны үшін төлеуге тура келеді.
Сіздің ағымдағы үйіңізді ұстауға жұмсалатын шығындар жылжымайтын мүлік салығы, коммуналдық қызметтер және көгалдандырудан тұрады. Жаңа сатып алушыны тарту үшін үйді әдемі етіп сақтау маңызды болғандықтан, шығындар уақыт өте келе өсуі мүмкін.
Мәмілені сақтау
Егер сіздің сатып алушыңыз бұл әрекеттен бас тартқысы келсе, сіз жасай алатын қадамдар бар. Біріншіден, сіз және сатып алушы үшін жылжымайтын мүлік агенттері тиімді байланыс орнатқанына көз жеткізіңіз. Сіз және әлеуетті сатып алушы барлық хабарламалардың көшірмелерін жазбаша түрде алатындығына көз жеткізіңіз. Егер сіз немесе сатып алушы агент қолданбайтын болсаңыз (немесе байланыс деңгейі сізге ыңғайсыз болса), сатып алушымен олардың ниеттері мен мәселелерін түсіну үшін тікелей сөйлесуге тырысыңыз. Сондай-ақ, сатып алушыңызды жабу үшін ұстап қалу үшін қандай да бір жеңілдіктер бар-жоғын анықтаңыз.
Сіз өзіңіздің үйіңіздің сату бағасын төмендетуді немесе жаңартулар мен жөндеу жұмыстарына ақы төлегіңіз келмеуі мүмкін болғанымен, егер сатылымның жоғалуы жөндеуден гөрі қымбатқа түсетін болса, сізге пайдалы болуы мүмкін.
Егер сатып алушы бұл әрекеттен бас тартса, сатушы ретінде сізде болуы мүмкін кез-келген мүмкіндікті анықтау үшін келісімшартты қарап шығыңыз. Мысалы, келісімшартта қарыз алушымен келісімшартты бұзғаны үшін сотқа жүгінуге және келісілген сату бағасының пайызын алуға заңды негіз болатын тармақ бар ма? Немесе сатып алушы келісімге қол қойғаннан кейін көрсетілген мерзімде мәмілені бұза алмаса, оның дефолтта екендігі туралы ереже бар ма?
Қашу туралы сөйлемді қолданыңыз
Қашу туралы ереже сатушыға сатып алушы келісімшартта жазылған жағдайлар мен күтпеген жағдайлар болғанымен, басқа сатып алушылардың ұсыныстарын қабылдауға және қабылдауға мүмкіндік береді.
Егер үйде басқа ұсыныс жасалған болса, сатушы күтпеген жағдайларды қанағаттандыру немесе одан бас тарту үшін белгілі бір күн саны болатын бастапқы сатып алушыға хабарлайды. Басқаша айтқанда, қашып кету туралы ереже сатушыларды сатып алушының үйін сату сияқты күтпеген жағдайлардың орындалуын күтіп, сату мүмкіндіктерін жіберіп алмау үшін оларды қорғауға көмектеседі.
Төменгі сызық
Үй сатылымының құлдырауына себеп болатын бірқатар факторлар бар, соның ішінде келісімшарттағы күтпеген жағдайлардың немесе шарттардың бірін қанағаттанбау немесе сатып алушының көңіл-күйі өзгеруі мүмкін.
Алайда, сатушылар хабардар болу және шарттың егжей-тегжейін білу арқылы өздерін қорғай алады. Сатушылар өз агентінің тиімді жұмыс істеп, байланысып жатқанына көз жеткізуі керек. Сондай-ақ, егер сіз сатушы болсаңыз, жылжымайтын мүлік бойынша адвокаттың келісімшартты қарап шығуы, сізді қорғай алатын кез-келген тармақтарды ұсынуы және егер сатып алушы бұл әрекеттен бас тартса, егер сізге қажет болса, сатып алушыңызбен сотқа жүгіну мүмкіндігі туралы өтініштер ұсыныңыз.