Үй сатып алу туралы келісімшарттардағы төтенше жағдайлар туралы ережелер

А төтенше тармағы түптеу болуға жылжымайтын мүлік келісім-шарт бойынша орындалуы тиіс шартты немесе әрекетті анықтайды. Төтенше жағдай сатып алушы мен сатушы екі тараптың шарттарымен келісіп, келісімшартқа отырған кезде міндетті сату шартының бөлігі болады. Тиісінше, егер сіздің жылжымайтын мүлік келісімшартыңызда төтенше жағдай туралы ереже болса, сіз не ойлап жүргеніңізді түсіну маңызды. Мұнда біз үй сатып алу келісімшарттарына кеңінен қолданылатын күтпеген жағдайларды және олардың сатып алушыларға да, сатушыларға да пайдасын тигізетін жағдайларды енгіземіз. 

Негізгі өнімдер

  • Төтенше жағдай туралы ереже жылжымайтын мүлік келісім-шартының орындалуы үшін орындалуы керек шартты немесе әрекетті анықтайды.
  • Бағалаудың күтпеген жағдайы сатып алушыны қорғайды және мүліктің минималды, белгіленген мөлшерде бағалануын қамтамасыз ету үшін қолданылады.
  • Қаржыландырудың күтпеген жағдайы (немесе «ипотека бойынша төтенше жағдай») сатып алушыға жылжымайтын мүлікті сатып алуға қаражат алуға уақыт береді.
  • Тексеру немесе тексерудің күтпеген жағдайлары сатып алушыға белгіленген мерзімде үйді тексеруге құқылы.

Жылжымайтын мүлікке қатысты келісімшарттар

Жылжымайтын мүлікпен мәміле әдетте ұсыныстан басталады: Сатып алушы сатушыға сатып алу туралы ұсынысты ұсынады, ол ұсынысты қабылдай немесе қабылдамай алады. Көбінесе сатушы ұсынысты санайды және келіссөздер екі жақ келісімге келгенше алға-артқа жүреді. Егер тараптардың кез-келгені шарттармен келіспесе, онда ұсыныс жарамсыз болып қалады, ал сатып алушы мен сатушы бұдан әрі ешқандай міндеттеме алмай, өз жолдарымен жүреді. Егер екі тарап ұсыныстың шарттарымен келіскен болса, алайда сатып алушы шын жүректен ақша салады – бұл сату бағасының 1% немесе 2% құрайтын адал ниеттіліктің дәлелі ретінде төленеді. Жабу процесі басталған кезде қаражатты эскроу компаниясы ұстайды.  

Кейде төтенше жағдай туралы ереже жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы ұсынысқа қосылады және жылжымайтын мүлік келісімшартына енгізіледі. Шын мәнінде, төтенше жағдай туралы ереже тараптарға сатып алушы мен сатушы арасында келіссөз жүргізілуі керек белгілі бір жағдайларда шарттан бас тарту құқығын береді. Күтпеген жағдайларға уақыт шеңбері (мысалы, «сатып алушыға мүлікті тексеру үшін 14 күн бар») және нақты шарттар (мысалы, «сатып алушыға сатып алу бағасының 80% -ы бойынша 30 жылдық шартты несие алуға 21 күн беріледі) сияқты егжей-тегжейлер кіруі мүмкін. сыйақы мөлшерлемесі 4,5% -дан аспайды »). Кез-келген төтенше жағдай туралы ереже барлық тараптар шарттарды түсінуі үшін нақты көрсетілуі керек.

Егер төтенше жағдай туралы шарттың шарттары орындалмаса, келісімшарт күшін жояды, ал бір тарап (көбінесе сатып алушы) заңдық салдарсыз кері шыға алады. Керісінше, егер шарттар орындалса, келісімшарт заңды түрде күшіне енеді және егер олар келісімнен бас тартуға шешім қабылдаса, тарап келісімшартты бұзады. Мұның салдары әр түрлі, ауыр ақшаны тәркілеуден сот процестеріне дейін. Мысалға, егер сатып алушы өз ақшасын қайтарып алса және сатушы басқа сатып алушыны таба алмаса, онда сатушы нақты өнімділігі үшін сотқа жүгіне алады және сатып алушыны үй сатып алуға мәжбүр етеді. 

Төтенше жағдай туралы ережелердің түрлері

Төтенше жағдайлар туралы ережелер кез-келген қажеттілік немесе мазасыздық үшін жазылуы мүмкін. Бүгінгі үй сатып алу келісімшарттарына енетін ең көп кездесетін күтпеген жағдайлар.

Бағалаудың күтпеген жағдайы

Ан бағалау төтенше сатып алушыны қорғайды және мүлікті қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, кем дегенде бағаланады соманы көрсетілген. Егер мүлік кем дегенде көрсетілген соманы бағаламаса, келісімшарт бұзылуы мүмкін, ал көптеген жағдайларда сатып алушыға табысты ақша қайтарылады.

Бағалаудың күтпеген жағдайына, егер сатып алушы бағалау көрсетілген сомадан төмен болса да, сатып алушыға сатып алуды жалғастыруға мүмкіндік беретін шарттар кіруі мүмкін, әдетте сатып алушы бағалау туралы хабарлама алғаннан кейін белгілі бір күн ішінде. Сатушының бағаны бағалау сомасына дейін төмендетуге мүмкіндігі болуы мүмкін. Төтенше жағдай сатып алушы сатушыға бағалауға қатысты барлық мәселелер туралы хабарлауы керек болатын шығарылым күнін көрсетеді. Әйтпесе, күтпеген жағдай қанағаттандырылды деп саналады, ал сатып алушы мәміледен бас тарта алмайды.

Маңызды

Жылжымайтын мүлік мәмілесіндегі төтенше жағдай туралы ереже тараптарға сатып алушы мен сатушы арасында келіссөздер жүргізілген белгілі бір жағдайларда шарттан бас тарту құқығын береді.

Қаржыландырудың күтпеген жағдайы

А қаржыландыру (сондай-ақ «деп аталады төтенше ипотекалық төтенше ») үшін қолданылады және жылжымайтын мүлікті сатып алуға қаржыландыру алу сатып алушы уақыт береді. Бұл сатып алушы үшін маңызды қорғауды қамтамасыз етеді, олар келісімшарттан бас тартып, банктен, ипотекалық брокерден немесе несиелеудің басқа түрінен қаржыландыруды қамтамасыз ете алмаған жағдайда, өз ақшаларын қайтарып ала алады.

Қаржылық күтпеген жағдай сатып алушыға қаржыландыру алуға берілген күндердің белгілі бір санын көрсетеді. Сатып алушы осы күнге дейін келісімшартты бұзуы керек (немесе сатушы жазбаша түрде келісуі керек ұзартуды сұрауы керек). Әйтпесе, сатып алушы күтпеген жағдайдан автоматты түрде бас тартады және мүлікті сатып алуға міндетті болады, тіпті несие қамтамасыз етілмеген болса да.

Үйді сату бойынша күтпеген жағдай

Көптеген жағдайларда басқа мүлікті сатып алмас бұрын сату оңайырақ болғанымен, уақыт пен қаржыландыру әрдайым жұмыс істей бермейді. А үй сату төтенше сату сатып алушының белгілі бір уақыт мөлшерін береді және жаңа біреуін қаржыландыру үшін олардың қолданыстағы үй реттеуге. Мұндай күтпеген жағдай сатып алушыларды қорғайды, өйткені егер бар үй кем дегенде сұраныстағы бағамен сатылмаса, сатып алушы келісімшарттан заңдық салдарсыз бас тарта алады.

Үйді сату кезіндегі күтпеген жағдайлар сатушыға қиынға соғуы мүмкін, ол күтпеген жағдайдың нәтижесін күткен кезде басқа ұсынысты жіберуге мәжбүр болуы мүмкін. Егер сатып алушының үйі көрсетілген күндер ішінде сатылмаса, сатушы келісімшартты бұзу құқығын сақтайды.

Тексерудің күтпеген жағдайы

Ан инспекциясы төтенше (сондай-ақ, «тиісті сақтық төтенше» деп аталады) сатып алушы үй осындай бес-жеті күн ретінде, белгілі бір уақыт кезеңі ішінде тексерілетін болуы құқығын береді. Бұл сатып алушыны қорғайды, ол келісімшартты бұза алады немесе кәсіби үй инспекторының қорытындылары негізінде жөндеу туралы келіссөздер жүргізе алады. Инспектор жылжымайтын мүліктің ішкі және сыртқы көріністерін, соның ішінде электр, әрлеу, сантехника, құрылымдық және желдету элементтерінің жағдайын зерттейді. Инспектор сатып алушыға тексеру кезінде анықталған барлық мәселелер туралы есеп береді. Тексерудің күтпеген жағдайларының нақты шарттарына байланысты сатып алушы:

  • Есепті мақұлдап, мәміле алға басады
  • Есепті мақұлдамаңыз, мәміледен шығыңыз және ең көп ақша қайтарылсын
  • Бірдеңе екінші рет қарауды қажет етсе, қосымша тексерулерге уақыт сұраңыз
  • Жөндеуді немесе концессияны талап ету (егер сатушы келіссе, мәміле алға жылжиды; егер сатушы бас тартса, сатып алушы мәміледен шығып, өзінің шынайы ақшасын қайтара алады)

Жөндеуге арналған күтпеген жағдай кейде инспекциялық күтпеген жағдайға қосылады. Бұл қажетті жөндеу үшін максималды доллар сомасын көрсетеді. Егер үй инспекциясы жөндеу жұмыстары осы доллар сомасынан көп болатынын көрсетсе, сатып алушы келісімшартты бұзуды таңдай алады. Көп жағдайда жөндеуге кететін шығындар күтпеген жағдай сату бағасының белгілі бір пайызына, мысалы 1% немесе 2% -ке негізделген.

Бастау туралы ереже

Бастапқы шарт – бұл сатушылар үйді сату кезіндегі төтенше жағдайдан қорғану шараларын қамтамасыз ету үшін қосатын күтпеген жағдай. Сатушы үйді сату кезіндегі күтпеген жағдайға келіскенімен, сатушы жылжымайтын мүлікті сатуды жалғастыра алатындығы туралы шартты қоса алады. Егер басқа білікті сатып алушы күшейтсе, сатушы қазіргі сатып алушыға үйді сату жағдайларын жою және келісімшартты сақтау үшін белгілі бір уақытты (мысалы, 72 сағат) береді. Әйтпесе, сатушы келісімшарттан бас тартып, жаңа сатып алушыға сата алады.

Төменгі сызық

Жылжымайтын мүлік келісімшарты – бұл жылжымайтын мүлікпен мәміле жасасу кезіндегі әрбір тараптың рөлі мен міндеттерін анықтайтын заңды түрде орындалатын келісім. Күтпеген жағдайлар – бұл келісімшартқа қосылатын және оның бір бөлігін құрайтын тармақтар. Барлық көрсетілген күндер мен мерзімдерге назар аудара отырып, келісімшартты оқып, түсіну маңызды. Уақыт өте маңызды болғандықтан, бір күн (және өткізіп алған бір мерзім) сіздің жылжымайтын мүлік операцияларыңызға кері және қымбат әсер етуі мүмкін.

Белгілі бір штаттарда жылжымайтын мүлік саласындағы мамандарға келісімшарттар мен кез-келген өзгертулерді, оның ішінде төтенше жағдайлар ережелерін дайындауға рұқсат етіледі. Басқа штаттарда бұл құжаттарды лицензиясы бар адвокаттар жасауы керек. Сіздің мемлекетіңіздің заңдары мен ережелерін сақтау маңызды. Жалпы, сіз жылжымайтын мүлік саласындағы білікті маманмен жұмыс істесеңіз, олар сізді осы процесте басқара алады және құжаттардың дұрыс дайындалғандығына көз жеткізеді (қажет болса адвокат). Егер сіз агентпен немесе брокермен жұмыс жасамасаңыз, жылжымайтын мүлік келісімшарттары мен төтенше жағдайлар туралы сұрақтарыңыз болса, адвокаттан кеңес алыңыз.