Сатушы төлейтін ұпайлар
Сатушы төлейтін ұпай дегеніміз не?
Сатушы төлейтін ұпай терминісатушының сатып алушыға мәміле жасау кезінде ұсынғанконцессиясын немесе жеңілдіктерін білдіреді.Ұпайлар сатып алушы жабу кезінде төлейтін сатып алу бағасын төмендетеді.Сатушы төлейтін ұпайлар көбінесе жылжымайтын мүлік операцияларында кездеседі және әдетте сатып алушының несие берушісіне төленетін бір реттік ақшадан тұрады.Ұпайлар жабу шығындарын азайтуға көмектеседінемесе сатып алушы ипотека бойынша төлеуі керек пайыздық мөлшерлемені, мұндағы бір ұпай ипотекалық несиенің бір пайызына баламалы болады.
Негізгі өнімдер
- Сатушы төлейтін ұпайлар – бұл жылжымайтын мүлікті немесе басқа активті сатушы сатып алушының атынан төлейтін жеңілдіктер немесе шығындар.
- Сатушылар сатып алушыны мәмілені жасасуға итермелеу үшін жылжымайтын мүлік мәмілесінде жеңілдікті ұпайларды төлеу туралы ұсыныс немесе жабу шығындарын төлей алады.
- Сатушы төлейтін ұпайлар ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесін 1% төмендетеді.
- IRS сіздің салық декларациясында ұпайларды есептен шығаруға рұқсат етуі мүмкін.
Сатушы төлейтін ұпайларды түсіну
пайыздық мөлшерлемесін белгілі бір пайызғатөмендете алады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Үй сатып алушылар кейде несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендету үшін ипотекалық пункттерді несие мерзімі ішінде жалпы пайыздық шығындарды үнемдеу мақсатында сатып алады.Ипотекалық ұпай үшін төлем заемының жабылуында төленеді немесе құжаттар қол қойылды кезде кредитор.3 Үй сатып алушылар әдетте ипотекалық нүктелерді сатып алатын болса да, кейде сатушы сатып алушыны үй сатып алуға итермелеу үшін сатып алушының атынан ипотекалық нүктелерді төлеуді ұсынуы мүмкін.
Әр нүкте үшін пайыздық мөлшерлемені төмендету мөлшері несие берушілер арасында әр түрлі болуы мүмкін, бірақ, әдетте, бір ипотека нүктесін сатып алу несие бойынша пайыздық мөлшерлемені 0,25% төмендетеді.Басқаша айтқанда, ипотекалық несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі 4% -дан 3,75% -ға дейін төмендетілген болар еді.Әдетте, бір ипотека пункті несие сомасынан 1% құрайды, яғни бір ипотекалық нүктені $ 200,000 несиеге (0,01 * 200,000 $) сатып алу $ 2000 тұрады.
Ерекше мәселелер
Сатып алушы ретінде сіз салық жүктемесін ипотека бойынша пайыздар мен ұпайларға арналған шегерімдерді қолдану арқылы төмендете аласыз. Бірақ мұны жасамас бұрын белгілі бір талаптарды орындау қажет.
Сіз өзіңіздің жалпы қарызыңыздың алғашқы 750 000 долларына ғана төленген ипотека бойынша сыйақыны шегере аласыз. Ішкі кіріс қызметі (IRS) сіз $ 1 дегенге шегі-дейін тыс баруға мүмкіндік бермейді млн-тек сіз желтоқсан 16, 2017 дейін өз борыш шеккен егер
Ипотекалық несиесіздің негізгі тұрғылықты жеріңізді қаржыландыру үшін пайдаланылуы керек.Төленген ұпайлар жабылуында немесе есеп айырысу парағында бөлек көрсетілген шығындар үшін бола алмайды.Бұл шығындарға бағалау төлемдері, меншік құқығы, инспекциялық төлемдер, адвокаттар мен мүлік салығы кіреді.
Сонымен, несие берушілерге ұпай ұсыну сіздің жергілікті жерлерде қалыптасқан тәжірибе болуы керек.Ұпайлар несиенің негізгі сомасынан пайызбен есептелуі керек, ал сома сіздің шегерімге ие болуыңыз үшін сіздің есеп айырысу ведомосындағы ұпайлар ретінде айқын көрсетілуі керек.
Маңызды
Егер сатушы сізге сатып алу бағасының бірдей мөлшерін төмендетудің орнына ұпайларды ұсынса, сіз аз пайыз төлей аласыз, сондықтан ешнәрсеге келіспес бұрын сандарды өлшеп алған жөн.
Сатушы төлейтін ұпайлардың артықшылықтары
Сатушы төлейтін ұпайлар сатып алушыларға да, сатушыларға да жеңілдіктер ұсынады.
Төмен пайыздық шығындар
Сатушы ұпайлары сатып алушының несие берушіге өзінің ипотекасы үшін төлейтін пайыздық мөлшерлемесін төмендетеді. Бұл ұпайлар, ақыр соңында, үйге төленетін бағаны төмендету арқылы сатып алушының алғашқы жарнасын ұлғайтуға әсер етеді, өйткені қарыз алушы несие барысында аз пайыз төлейді..
Сондай-ақ, сатушы ұпайлары қарыз алушыға ипотеканы жеңілдетіп алуға көмектесетін ай сайынғы төлемді төмендету үшін пайдаланылуы мүмкін. Егер ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесі төмендетілсе, онда ай сайынғы төлем де азаяды.
Салық шегерімі
Жоғарыда айтылғандай, сатушылар төлейтін ұпайлардың сатып алушы үшін салықтық артықшылықтары да бар.Оларды ипотека бойынша сыйақы ретінде үй сатып алушының табыс салығынан алып тастауға болады.(IRS) сатушылар төлеген ұпайларды үйді сатып алушы төлеген алдын-ала төленген пайыздар немесе пайыздар ретінде қарастырады. Ипотека бойынша сыйақы салық төлеген кезде үй иесінің жалпы салық салынатын кірісіне салынуы мүмкін. Нәтижесінде сатып алушының салық міндеттемесін азайтып, сатушы ұпайлары да алынып тасталуы мүмкін.
Сатушылар үйді жылдам сата алады
Өз үйлерін тез сатқысы келетін адамдар ұсынысты сатушы төлейтін ұпаймен тәттілендіріп, сатып алушыларды қызықтыра алады. Сатушы ұпайлары тікелей жеңілдікке қарағанда тартымды нұсқа бола алады. Міне, осында.
Айталық, сіз үйіңізді сатасыз, оның бағасы 200 000 АҚШ долларын құрайды, бірақ сіз 195 000 доллар ұсынысын қабылдауға дайынсыз. Сіз тізім бағасын 5000 долларға төмендете аласыз немесе оның орнына сатушы нүктелерінде 5000 доллар стратегиялық ұсына аласыз. Сіз бәрібір бірдей ақшаға ие болар едіңіз, бірақ сатып алушы ұпайларға қарағанда $ 5,000 жеңілдіктерімен жақсы болар еді. Ұпайлар салық жеңілдіктерімен келеді және несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендетеді, бұл ипотеканың жалпы пайыздық құнын төмендетеді.
Сатушы төлейтін ұпайлардың мысалы
Сатушылар төлейтін ұпайлардың қалай жұмыс істейтінін көрсететін гипотетикалық мысал. Айталық, сатып алушы листинг бағасы 250 000 доллар тұратын үй сатып алғысы келеді. Сатып алушы бастапқы жарна $ 50,000 немесе сатып алу бағасының 20% -ын салуды жоспарлап отыр.
Нәтижесінде, сатып алушы ай сайын 30 жылға 4,50% мөлшерлемемен төленетін 200 000 долларлық ипотекалық несие алуды жоспарлап отыр. Төменде несиенің қаржылық мәліметтері келтірілген.
Жоғарыда көрсетілгендей, сатып алушының ай сайынғы ипотекалық төлемі мүлік салығы мен үйді сақтандыруды есептемегенде $ 1013 құрайды. 30 жылдық кезеңнің аяғында үй сатып алушыға 164 814 доллар сыйақы төлейді.
Сатушы сатушы төлейтін екі ұпай ұсынуға шешім қабылдайды. Несие беруші сыйақы мөлшерлемесін әрбір ұпай үшін 0,25% құлдыратады, яғни жаңа пайыздық мөлшерлеме 4,0% құрайды. Төменде несиенің жаңа қаржылық мәліметтері келтірілген.
Сатып алушының ай сайынғы ипотекалық төлемі жылжымайтын мүлік салығы мен тұрғын үйді қоспағанда, айына 955 долларға дейін төмендейді. 30 жылдық кезеңнің аяғында үй сатып алушыға 143 739 доллар сыйақы төлеуі керек.
Несие барысында қосымша төлемдер жасалмаған деп есептесек, сатып алушы сатушы төлеген ұпайлар арқасында 30 жыл ішінде ипотекалық несие төленген кезде 21 074 доллар үнемдейді.