Теріс ұпайлар

Теріс ұпай дегеніміз не?

Теріс ұпайлар – бұл несие берушілер жылжымайтын мүлік брокерлеріне немесе қарыз алушыларға өздері берген ипотеканы жабуға көмектесу үшін төлейтін жеңілдіктер. Бұл жүйе жабу шығындары мен есеп айырысу жарналары шығыстарын өзгеше көтере алмайтын кейбір білікті қарыз алушыларға үй сатып алуға мүмкіндік береді – әдетте несие мерзімі ішінде жоғары пайыздық мөлшерлемені төлейді.

Теріс ұпайлар, әдетте, негізгі қарыз сомасының пайыздық мөлшерлемесінде немесе базистік ұпайлар (BPS) түрінде көрсетіледі. Оларды жеңілдікті ұпайлармен салыстыруға болады, оларды жабу нүктелері деп те атайды, оларды несие мерзімі ішінде ай сайынғы құнын төмендету үшін қарыз алушылар алдын-ала төленген сыйақы ретінде алдын-ала сатып алады.

Негізгі өнімдер

  • Жағымсыз жағдайлар – бұл кейбір несие берушілердің білікті қарыз алушыларға немесе ипотекалық брокерлерге жабудың алдын-ала ауыртпалығын азайту үшін ұсынатын шығындардың жеңілдіктері.
  • Бұл жеңілдіктер белгілі бір үй сатып алушыларға өте қымбат болуы мүмкін жабу үшін қолма-қол ақша табуға көмектесуге арналған.
  • Теріс нүктелер арқылы көмек алатын қарыз алушылар несие мерзімі ішінде жоғары пайыздық мөлшерлемені төлеуге мәжбүр болады.

Теріс ұпайларды түсіну

Теріс ұпайлар екі жалпы форманың біреуінде болады: брокерлерге және тікелей қарыз алушыларға. Ипотекалық брокерге төленген жеңілдіктер кірістілік бойынша сыйақы  (YSP) деп аталады және ипотека брокерінің өтемінің бөлігі болып табылады.

Жеңілдік қарыз алушының несиесі болған кезде, оны кейбір несиелік төлемдер немесе жабу шығындарын өтеу үшін пайдалануға болады. Қарыз алушының теріс ұпайларды пайдалануы тегін ипотека ретінде белгілі.

Қарыз алушыға берілген сома есеп айырысу шығындарынан аспауы керек және алғашқы жарнаның бөлігі бола алмайды. Теріс балл сияқты банк және кейбір біржолғы жабу шығыстарды жабу үшін пайдалануға болады атауы алымдарды, бірақ сияқты шығындарды қайталанатын қорының пайдаланылуы мүмкін емес қызығушылық немесе мүлік салығын. 

Теріс ұпайлардың артықшылықтары мен кемшіліктері

Жағымсыз ұпайлар ақшасы аз немесе мүлде жоқ қарыз алушыларға есеп айырысу шығындарын төлеп, ипотека алуға мүмкіндік береді. Алайда жағымсыз ұпайларды пайдалану экономикасы қарыз алушының уақыт көкжиегіне байланысты.

Егер қарыз алушы ипотеканы қысқа мерзімге сақтағысы келсе, салыстырмалы түрде жоғары пайыздық мөлшерлемемен айырбастау үшін алдын-ала шығындарды болдырмау үнемді болуы мүмкін – теріс ұпайлары бар көптеген ипотека несие мерзімі ішінде жоғары пайыздық ставкаға ие болады. Егер екінші жағынан, қарыз алушы ипотеканы ұзақ мерзімге сақтағысы келсе, алдын-ала есеп айырысу шығындарын төмен пайыздық мөлшерлемемен төлеу тиімді болар.

Теріс ұпайлардың мысалы

Ипотекалық несиеге теріс ұпайларды қолдану пайыздық мөлшерлемені жоғарылатады, бірақ жабу шығындарын төмендетуі мүмкін. Қарыз алушы бір теріс нүктесін қабылдаса, кредитор 0,25% -ға заемының негізгі пайыздық ставканы көтеру, бірақ сондай-ақ Қарыз алушы қарыз 1% бере алмады несие жабу шығындар қарсы. 

Мысалы, қарыз алушы үй сатып алу үшін 1 000 000 долларлық ипотекалық несие іздейді. 5% пайыздық мөлшерлемемен және екі теріс ұпаймен несие үшін баға ұсынысы несиенің жабылу шығындарына жүгіну үшін $ 20,000 жеңілдік әкеледі (1,000,000 x 2% = 20,000 $). 

Дәл осындай дәстүрлі үй сатып алу сомасына несие құрылымы 4 пайыздық ставка және алғашқы жарна бойынша несие болуы мүмкін. Бұл несие бойынша төмен пайыздық ставка бар, бірақ ол қарыз алушыдан 10000 АҚШ доллары мөлшерінде бастапқы жарна төлеуді талап етеді. 

Ерекше мәселелер

Кейбір ипотекалық брокерлер тұтынушыларға жағымсыз ұпайлы несиелердің бар екендігі туралы айтпауы мүмкін және олардың осы мәміле бойынша комиссия жасалуы туралы көбірек алаңдауы мүмкін. Өткен жылы, брокерлер белгілі болатын Түзетулерді ипотекалық және несие делдалдық үшін өтемақы ретінде теріс ұпай алынған соманы ұстап.

Зерттеушілер анықтағандай, ипотекалық брокерлердің үстеме бағалары оң мәнді несиелерге қарағанда негативті несиелер бойынша тұрақты түрде жоғарырақ болған.Ғасырлар тоғысындаипотека профессоры жүргізген зерттеу нәтижесі бойынша несие беруші 6% плюс 3 ұпайменұсынған несиелербойынша қарыз алушыға үстеме ақы 1 пайыздық тармақты құрады.Бірақ 7% -дан және минус 2,25 баллдан алынған несиелер бойынша брокерлердің үстеме бағалары 2,375 тармақты құрады.

Сәйкес келетін үй сатып алушылар негативті бағдарламалар туралы білуі керек және олардың брокерінен олардың төлем құрылымы қандай болатындығын белсенді түрде сұрауы керек. Есіңізде болсын, теріс ұпайлар несие мерзімі ішінде төленген ипотека бойынша сыйақының жалпы құнын көтереді, сонымен қатар жабылу шығындарының орнын толтыру үшін ай сайынғы төлемдер көбейеді.