Үйді бағалау: табысты қаржыландырудың кілті
Сіз өзіңіздің ипотекаңызды қайта қаржыландыруды қарастырған кезде, көп нәрсе бағалауға байланысты болады. Егер сіздің үйіңіздің құны соншалықты төмен болса, сіз су астында боласыз, сіз қайта қаржыландыра алмайсыз. Егер сіздің бағалауыңыз үйдегі меншікті капиталды 20% -дан төмен деңгейге қойса, сіз жеке ипотекалық сақтандыру (PMI) бойынша төлемді төлеуге қиналасыз немесе ақшаны қайта қаржыландыру үшін үстелге қолма-қол ақша әкелуге тура келеді. Сонымен қатар, сіз ең төменгі пайыздық мөлшерлемені ала алмайсыз, өйткені несие берушілер меншікті капиталы аз қарыз алушыларды қауіпті деп санайды.
Егер сіз қайта қаржыландыру туралы ойласаңыз, онда сіз бағалаудың процесстегі маңызды рөлін және үйді қалай дайындауға болатындығын түсінуіңіз керек, бұл сәтті қаржыландыруға қол жеткізудің кілті.
Негізгі өнімдер
- Ипотеканы қайта қаржыландыруды жоспарлап отырған үй иесі алдымен бағалауды алуы керек, әдетте бір отбасылық үй үшін 300-500 доллар тұрады.
- Бағалаушы, тәуелсіз маман, үйді жеке өзі бағалайды және үйге баға бермес бұрын осыған ұқсас қасиеттерді зерттейді.
- Үйде бояу жұмыстарын жаңарту, былықтарды жою және жасырын ерекшеліктерді көрсету жоғары бағалаудың коэффициентін арттыруға көмектеседі.
- Бағалауды тым төмен деп санайтын үй иесі шағымдана алады, бірақ бағаны өшіретіні туралы нақты дәлелдер болмаса, бағалаушының оны өзгерту мүмкіндігі өте аз.
Үйді бағалау дегеніміз не?
Ан бағалау, оның пікірі үйінің құнын риясыз және объективті үшінші тарап ретінде қарастырылған, лицензияланған немесе кәсіби сертификатталған арқылы жүргізіледі. Бағалаушы сіздің үйіңізді бағалау қызметін ұсынғаны үшін ақы алады, бірақ олар сіз келген құнның нәтижесінде қайта қаржыландыруға болатын-келмейтіндігіңіз туралы ойында терісі жоқ.
Қайта қаржыландыру мәмілесінде бағалау банкті қарыз алушыға мүлік құнынан артық ақшаға несие бермейтіндігімен қорғайды. Егер кейінірек мүлік қандай-да бір себептермен өндіріп алуға жатса, несие беруші мүлікті қайта сатуға және ақшасын қайтарып алуға мүмкіндік алғысы келеді.
Бағалаушы сіздің үйіңізді 30-дан 60 минутқа дейін аралап, оның өлшемдерін өлшейді, қолайлылықтарын тексереді және сыртқы күйін, гаражын және барлық ішкі бөлмелерін суретке түсіреді.
Содан кейін олар сізге ұқсас қасиеттердің транзакциялық жазбаларын зерттейді – ең дұрысы, сіздің жақын маңда жақын арада сатылған қасиеттер. Үйге бару және осы жазбаларға сүйене отырып, бағалаушы сіздің мүлкіңізді нарыққа шығарған кезде қаншаға сатылатындығы туралы кәсіби қорытындыға келеді. Банк бұл құнды сіздің кірістеріңізбен, активтеріңізбен және несиелік тарихыңызбен бірге сізге қанша және қандай шарттарда қарыз беретіндігін анықтау үшін пайдаланады.
Үйді бағалау қалай жұмыс істейді
Қайта қаржыландыру операцияларының екі түрі бағалауды қажет етпейді – Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) қайта қаржыландыруды оңтайландырады және Ардагерлер әкімшілігінің (VA) пайыздық мөлшерлемені төмендету бойынша қайта қаржыландыру несиесі. Қайта қаржыландыру операцияларының барлық басқа түрлері бағалауды қажет етеді.
Федералдық ережелер несие берушілер мен бағалаушылардың бағалау процесінде өзін қалай ұстау керектігін белгілейді. Тұрғын үй дағдарысынан кейінүкімет көтерілген үй құндылықтары негізінде несие беру мүмкіндігін болдырмау үшін бағалаушылардың тәуелсіздігін арттырғысы келді. Dodd-Фрэнк актісі және кредит беру заңда Ақиқат бағалау және бағалау өлшемдерін пайдалана отырып, дербес жүргізілуі талап ережелерге бірі болып табылады, және одан тыс әсерінен еркін болуы. «2
Бағалаушының тәуелсіздікке қатысты федералдық талаптары бағалаушы мен несие офицерлері арасындағы өзара іс-қимылдың тар шеңберін анықтайтындықтан, несие берушілер бағалаушылармен кез-келген байланыста болған соң, бағалау аяқталғанға дейін бағалаушының пікіріне әсер етуге тырысу арқылы заңды бұзу ретінде түсіндірілуі мүмкін деп қорқады.
Несие берушілер қатаң тәртіптік жаза қолдану мүмкіндігін болдырмау үшін қателеседі. Несиелік офицерлер мен делдалдар бағалаушыны да, қарыз алушыны да таңдай алмайды.
Несие беруші көбінесе бағалауды басқарушы компания (AMC) деп аталатын үшінші тарап арқылы бағалайды. «AMC-ді қолдану талап етілмейді, бірақ бағалаушының тәуелсіздігіне деген ортақ тәсіл осы», – дейді Джо Парсонс, Калифорния штатының Дублин қаласындағы Pinnacle Capital Mortgage несие бойынша аға кеңесшісі, аймақтық банкир және ипотекалық брокер.
Көптеген несие берушілер, әсіресе кішігірім, жергілікті несие берушілер, жеке бағалаушылардың шағын тобымен тікелей бағыттаушылық қатынастарға ие және AMC қолданбауы мүмкін.Немесе несие берушінің ішкі бағалау бөлімі болуы мүмкін.Бағалаушы осы саланы жергілікті білуі керек (нарықтық құзыреттілік деп аталады).Бағалаушылар кәсіби ұйым – Бағалау қоры шығарған бағалаудың бірыңғай стандарттарын қолданады деп күтілуде, бірақ бұл стандарттар заң емес.
Бағалауды кім төлейді?
Бағалау ақысы штат бойынша өзгереді, бірақ бағалаушылар аймақ үшін әдеттегі және ақылға қонымды төлемдер алуы керек. Стандартты жалғыз отбасылық үйді бағалау үшін несие берушіге 300-500 доллар төлейді деп күтіңіз. «Неғұрлым күрделі қасиеттер қымбатырақ, өйткені тексеру көп уақытты алады», – дейді Эрин Бентон, Ellicott City, Md. Ішіндегі бағалауды басқарушы компания Decorum Valuation Services вице-президенті.
Сіздің қарызыңыздың жабылуына қарамастан сіз бағалау үшін ақы төлеуіңіз керек, өйткені бағалаушы жұмысты әлі де жасады. Егер сіз қалаған қайта қаржыландыру шарттарын алуға мүмкіндік берсе, төлем пайдалы болып көрінуі мүмкін, ал егер төмен баға сіздің қайта қаржыландыруға болмайтындығыңызды білдірсе, бұл ақша ысырап болып көрінуі мүмкін.
Несие берушілер тағайындау кезінде бағалаушымен үй құнын немесе болжанған «мақсатты құнын» талқылай алмайтындықтан, үй иелері бағалаушының үйі олардың ақша төлегенге дейін қайта қаржыландыруы үшін жеткілікті жоғары бағалайтын-бағаланбаған бағасын ала алмайды. жаңа ережелерге дейін мүмкін болатындай қызмет.Жақсы жағдайда Zillow және Redfin сияқты веб-сайттардағы салыстырмалы сатылымдарды іздеуге болады, бірақ бұл жазбалар дұрыс емес немесе толық емес болуы мүмкін.
Тағы бір нұсқа – жылжымайтын мүлік агентінен салыстырмалы нарықтық талдау жасауды сұрау және сізге бірнеше листинг қызметінен алынған салыстырмалы сатылымдардың басылымдарын ұсыну, дейді Брюс Айлион, RE / MAX Үлкен Атланта агенті. Жақсы сұраңыз, өйткені агент сізге жақсылық жасайды – үй сатудан айырмашылығы, олар сіздің қаржыландыруыңыздан ешқандай комиссия алмайды.
Бағалаушылар не іздейді?
Бағалаушының сіздің үйіңізге беретін мәні көбінесе салыстырмалы сипаттамалардың сатылым бағаларына байланысты. Дәл сол сияқты, сіз өзіңіздің үйіңіздің бағалау құнын көтерген кезде үйге кіру үшін ештеңе істей алмаймын деп ойласаңыз, қателесесіз.
Үйіңді бағалау бірінші кездесуге барғанмен бірдей дейді Айлион. Сіз өзіңіздің серіктесіңіздің сізге қалай ұнайтынын немесе оны қалай бағалайтынын білмейтін болсаңыз да, әдемі күтім сіздің тартымды болып көріну мүмкіндігін едәуір жақсартады. «Бағалау да солай», – дейді ол. «Сіздің мүлкіңіз ұқыпты және таза, кіршіксіз және тексеруге оңай болуы керек. Кез-келген үй жануарлары болуы керек және иісі маскаланған болуы керек. Бағалаушыны тездетіп шығып кетуін қаламайсыз ».
Мэрблейдтегі (Массачусетс штаты) Vaccari & Associates президенті, сертификатталған тұрғын үй бағалаушысы Ральф Дж. Ваккари өзінің жұмысқа деген көзқарасын осылай сипаттайды: «Әдетте, сіздің шөп шабылмағаны немесе сіздің үйіңіз тәртіпсіздікке ұшырағаны маңызды емес. Алайда, лас немесе үйдің тозығы жеткен үй тозу көрінісін әдеттегіден де арттыра алатындығын және бұл жағдайдың құндылыққа әсер етуі мүмкін екенін түсіну маңызды ».
Вакгаридің айтуынша, бағалаушы келесі мәселелерге көңіл бөледі:
- Сыртқы және ішкі жағдайы
- Бөлменің жалпы саны, жатын бөлмелері мен ванна бөлмелеріне қосымша құн қосылады
- Бөлменің дизайны мен орналасуын және функционалды ескіруді қоса алғанда, функционалдылық
- Соңғы 15 жылдағы ас үй мен ваннаны, терезені, шатырды және үй жүйелерін жақсарту (жылу, электр және су құбырлары) үйді қазіргі заманғы, функционалды және өмір сүруге жарамды етеді.
- Үйдің сантехникасы, электр желілері және электр қуаты жүйелерінің жағдайы мен жасы
- Жеке гараждар, палубалар, кіреберістер сияқты сыртқы жайлылық. Бассейндер мен ванналар үйдің құндылығын арттырады
- Орналасқан жері
- Көршілес аймақтарға сәйкес келмейтін сыртқы көрініс сияқты жағымсыз ерекшеліктер мәнді төмендетеді
Бағалаушының құндылық туралы пікіріне ықтимал қосатын бірден көрінбейтін ерекшеліктерді атап өткен жөн, дейді Парсонс.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Бағалауға дайындық
Үйді бағалаушының келуіне дайындау, алайда оны болашақ сатып алушыға дайындаудан өзгеше. «Болашақ сатып алушыға үйіңізді ашқанда, сіз эмоционалды реакциялар тудырғыңыз келеді», – дейді Парсонс. «Сіз сатушы ретінде сіз сол сатып алушының олар онда қаншалықты бақытты және жайлы болатынын елестете алғанын қалайсыз. Бағалауға мұндай субъективті ойлар қолданылмайды ».
Вакгари үй иесі сатушыға деген бағасын беру үшін ескі кілемді ағаш еденді ашу үшін жырту сияқты өзгеріс жасамайтынын айтады. Үйдің ішкі және сыртқы бояуларын жаңарту, үйдің барлық аудандарына, соның ішінде жертөлеге толық кіруге және көруге мүмкіндік беретін ретсіздікті жоюға көмектеседі. Соңында, дейді Аилион, «егер салықтық есеп дұрыс болмаса, оны көрсетіңіз».
Әйтпесе, Вакгари, проблемаларды табу және сұрақтар туындаған кезде бағалаушының міндеті дейді.
Егер сіз жақсы бағалауды қамтамасыз етсеңіз
Құттықтаймыз! Сіз өзіңіздің ипотекаңызды қайта қаржыландыру және ақша үнемдеу жолындағы маңызды қадамды аяқтадыңыз. Енді несиелік сарапшымен бірге келесі кезеңдерден өту уақыты келді. Егер сіз қолайлы бағаны алған болсаңыз, тұтынушы қаржысын қорғау бюросының ипотекалық калькуляторы сияқты құралды қолданыңыз, ол сіздің құнды үйіңіз үшін қайта қаржыландырылатын ипотека бойынша пайыздық ставкаларды зерттейді. Осы фигуралармен қаруланған болсаңыз, сіз несие берушіңізбен кездескенде саудаласу күшін бере аласыз.
Маңызды
Егер сіз төмен бағалауға шағымданғыңыз келсе, сіздің ісіңізді қолдау үшін мықты деректер ұсынсаңыз, сәттілікке жету мүмкіндігі жоғары болады.
Екінші пікір алу
Кейде бағалаушының мәні сіз қалағаннан төмен емес, сіздің үйіңіз тұрғысынан төмен болады. «Бағалау – бұл тек бір адамның пікірі», – дейді Айлион. «Бұл дайындалған және тәрбиеленген пікір болса да, барлық кәсіптер сияқты, жақсы және жаман практиктер бар».
Процесті реттейтін қатаң федералды ережелерді ескере отырып, төмен бағалауға қатысты бірдеңе жасай аласыз ба? «Егер үй иесі бағалаудың құнын ұнатпаса, онда олар несие берушіге немесе AMC-ге апелляциялық хат жаза алады, бірақ бағалаушының өз пікірін өзгерту мүмкіндігі өте аз, егер үй иесінде құндылықтың өшірулі екендігі туралы дәлелдемелер болмаса, – дейді Бентон.
Сіздің шағымыңыз бағалаушының квадрат кадрларды немесе нөмірлерді дұрыс тізімдемеу сияқты елеулі қателіктер жібергенін көрсете алсаңыз ғана сәтті болады; олар бассейн немесе спа сияқты маңызды жайлылықты елемеген; немесе «шие жинау» кезінде анағұрлым қолайлы емес бағаны қолдайтын салыстырмалы сатылымды ескермеді, ал төмен мәнді көрсететін болады, дейді Парсонс.
Сіз сондай-ақ істі жасай аласыз, дейді Айлион, салыстырылатын заттардың төменгі мектеп ауданында немесе бассейндермен және теннис корттарымен үй иелері қауымдастығы жоқ төменгі бөлімде болғанын, барлық салыстырылатын заттардың күйзеліске ұшырағанын немесе жылжымайтын мүлікті пайдаланғанын көрсете отырып. меншікті сатылымдар немесе олардың басқа көбірек жағымсыз әсерлері бар, мысалы, көшеде болу.
«Неліктен олар сенікімен бірдей еместігін түсіндір, – дейді Айлион, – таңдалған салыстырмалы көрсеткіштермен бір нәрсе қате екенін дәлелдеу керек».
Бағалау төмен болған кезде сіздің опцияларыңыз
Егер сіз төмен бағалауды ойдағыдай шеше алмасаңыз, қайта қаржыландырудың өтуіне қалай кепілдік бересіз?Егер бағалау сізді меншікті капиталдың 80% -нан төмен бағамен бағалайтын болса, сіз несие мен құндылықтың қажетті 80% коэффициентін орындай алмайсыз және ақшаны қайта қаржыландыруды таңдамасаңыз, PMI төлеуіңіз керек болады.
Маңызды
Егер бағалау сізді меншікті капиталды 80% -дан аз мөлшерде бағаласа, сіз ақшаны қайта қаржыландыруды жасай аласыз, жабылу кезінде ақшаның 80% сиқырлы коэффициентіне жету үшін және PMI-ден аулақ болу үшін жеткілікті ақша қосасыз.
Сіз қазірдің өзінде PMI төлеуді таңдай аласыз. Егер үйдегі құндылықтар өсе берсе, кейінірек сіз өзіңіздің ипотека бойынша қызмет көрсетушіңізге салыстырмалы түрде сатылым беріп, PMI-ді алып тастауын сұрай аласыз, тіпті егер сіз негізгі қарыздың көп бөлігін төлеп үлгермеген болсаңыз да.
Егер бағалау сіздің су астында екеніңізді анықтаса, сіз Fannie Mae немесе Freddie Mac жақсартылған қайта қаржыландыру сияқты LTV қайта қаржыландырудың жоғары нұсқасы сияқты бағдарламаға қатыса алмайынша, бар болғаны нарықтың жақсарғанын күтуге болады. Басты Қолжетімді қайта қаржыландыру бағдарламасы су асты болды иелеріне үшін мемлекеттік көмек ұсынған (арфа), 2018 жылдың соңында аяқталды.
Төменгі сызық
Бағалау процесінің қалай жұмыс істейтінін түсіну сізге бағалаушыға жылжымайтын мүлікке ең жоғары мәнді тағайындауға мүмкіндік береді. Бағалау әрдайым қарыз алушылардың күткен құндылықтарына сәйкес келе бермейді және олар субъективтілік пен қателіктерге жол беретін адамзаттық процесс. Сіз төмен бағалауға шағым түсіре аласыз, бірақ сіздің шағымыңыздың сақтық көшірмесін жасау үшін жеткілікті күшті деректермен ғана жетістікке жетесіз.