Ипотекасыз жылдам болу жолдары

Кейбір ипотекалық несие алушылардың назарында тек екі нәрсе бар: «Мен қанша төлей аламын?». және «Менің ай сайынғы төлемдерім қандай болады?» Олар ипотекалық қарыз бойынша қаржыларын көбейтеді және ай сайынғы төлемдерін азайту үшін пайыздық немесе теріс амортизациялық ипотеканы пайдаланады. Содан кейін, олар ипотекалық несиенің тұрақты немесе жоғарылауымен байланысты тәуекелдердің орнын толтыру үшін үй бағасының жоғарылауына сүйенеді.

Көп жағдайда, егер бұл үй иелеріне өз үйлерінде үлес қорын жинау бақыты бұйырса, олар меншікті капиталымен несие немесе ақшалай қаражатты қайта қаржыландыру арқылы қаржыларын қайтадан көбейтеді, содан кейін алынған қаражатты қосымша сатып алулар жасауға, тұтынушылар қарызын төлеуге жұмсайды, немесе тіпті қосымша инвестициялар салу. Қауіпті дыбыс па? Бұл. Бұл мақалада біз сіздің ипотека несиеңіз бар екеніне көз жеткізіп, оны тез төлеу арқылы меншікті капиталды қалай құруға болатынын көрсетеміз.

Ипотекалық математиканы қосу

Әрбір ипотекада амортизация кестесі бар.  Амортизациялық кесте – бұл бірінші төлемнен басталатын және ақырғы төлеммен аяқталатын әр жоспарланған ипотекалық төлемді хронологиялық тәртіпте көрсететін кесте. (Амортизация туралы көбірек білу тәуекелге негізделген ипотека туралы шешім қабылдау бөлімін қараңыз ).

Амортизация кестесінде әрбір төлем пайыздық төлем және негізгі төлем болып бөлінеді. Амортизация кестесінің басында жалпы төлемнің үлкен пайызы – сыйақы, ал жалпы төлемнің аз пайызы – негізгі қарыз. Ипотеканы төлеген кезде пайызға бөлінетін сома азаяды және негізгі қарызға бөлінетін сома өседі.

Амортизациялық есептеуді үш бөлікке бөлу арқылы оңай түсінуге болады:

1-бөлім – 5-баған: Ай сайынғы төлемдер. Ай сайынғы төлемнің есебі төмендегі формула бойынша көрсетілген.

2-бөлім – 6-баған: Мерзімді пайыздар

Авторлық құқық © 2017 Investopedia.com

1-сурет

Алынған мерзімді сыйақыны есептеу төменде көрсетілгендей есептеледі:

Мерзімді сыйақы ставкасы (3-баған) x қалған негізгі қалдық (4-баған)

Ескерту: 3-бағанда көрсетілген сыйақы мөлшерлемесі жылдық сыйақы мөлшерлемесі болып табылады. Мерзімді пайыздық мөлшерлемеге жету үшін оны 12-ге (айға) бөлу керек.

3-бөлім – 7-баған: Негізгі төлемдер Мерзімді негізгі төлемді есептеу төмендегі формула бойынша көрсетілген.

Жалпы төлем (5-баған) – мерзімді төлемдер (6-баған)

Авторлық құқық © 2017 Investopedia.com

2-сурет

2-суретте 30 жылдық 8 пайыздық мөлшерлеме бойынша ипотека бойынша амортизация кестесі көрсетілген. Кеңістік үшін алғашқы бес және соңғы бес ай ғана көрсетілген.

Амортизация кестесі 1-суретте көрсетілген бірдей ипотеканың негізгі балансына ай сайын қосымша 300 доллар төлеу ипотеканың қызмет ету мерзімін шамамен 21 жыл 10 айға дейін қысқартатындығын көрсетеді (жалпы аймен салыстырғанда 262 ай 360-қа дейін) және жалпы соманы қалай азайтады ипотека мерзімі ішінде төленген сыйақы $ 209.948.

Көріп отырғаныңыздай, ипотеканың негізгі сальдосы сіз оған ай сайын салатын 300 доллардан асып түседі. Қалған мерзімге есептелген пайыздық айларды азайту арқылы сізге көбірек ақша үнемделеді.

Мысалы, егер 30 жылдық ипотека басталған кезде 24 ай ішінде ай сайын қосымша 300 доллар төленген болса, онда негізгі қалдықтың азайтылатын үстеме мөлшері 7200 доллардан (немесе 300 x 24 доллардан) асады. Екінші жылдың аяғында айына қосымша 300 доллар төлеу арқылы үнемделген нақты сома 7,430,42 құрайды. Сіз ипотекалық алғашқы екі жылда өзіне $ 200 сақталған – және олар сондай-ақ жеңілдіктер тек арттыру күрделі ипотекасын өмір бойы!

Себебі ипотеканың негізгі балансына ай сайын қосымша 300 АҚШ доллары жұмсалған кезде, келесі айларда ипотеканың негізгі балансына жоспарланған ипотека төлемінің үлкен пайызы қолданылады. ( Ипотека негіздері туралы оқулықтан ипотекалық төлемдер туралы көбірек біліңіз.)

Жеделдетілген ипотекалық төлемдер жасаудың нақты артықшылықтары

Жедел төлемдерді жүзеге асырудың шынайы пайдасы үнемделгенді және бас тартылғанды ​​есептеу арқылы өлшенеді. Мысалы, жоғарыда көрсетілген ипотека үшін айына 300 доллар төлеудің орнына, 300 доллар басқа бірдеңе жасауға жұмсалуы мүмкін. Мұны шығындар мен шығындарды талдау деп атайды.

Жоғарыдағы амортизация кестесінде көрсетілген ипотека несиесі бар тұтынушы айына $ 300 жеделдетілген төлем жасау туралы шешім қабылдауға тырысады делік. Төменде көрсетілгендей тұтынушы үш таңдауды қарастырады. Әрбір нұсқа үшін біз шығындарды пайдаға қарсы есептейміз немесе үнемдеуге болатын нәрсені есептемейміз. (Осы мысал үшін біз үйдегі меншікті несие арқылы кез-келген капиталды пайдалану мүмкін емес деп санаймыз. Сондай-ақ, біз ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесін ескермейміз, бұл сандарды өзгерте алады) сәл.)

Үй иесінің үш нұсқасы:

1. Қайықты сатып алу үшін 14000 АҚШ доллары мөлшеріндегі бес жылдық тұтынушылық несие алу, 10% пайызбен.
2. Жылдық 15% мөлшерлемені құрайтын несиелік картаның 12000 долларлық қарызын төлеу (күн сайын қосылады).
3. Қор нарығына инвестициялау.

1-нұсқа: Қайық сатып алу Қайықты сатып алу туралы шешім – әрі рахат, әрі экономикалық мәселе. Қайық – көптеген басқа тұтынушылық «ойыншықтар» сияқты – бұл құнсызданатын актив. Сұйық емес, құнсызданған активті сатып алу үшін үй қарызын қосу үй шаруашылығының балансына қауіп тудырады. Бұл тұтынушы қайық иеленуден алынған пайдалы (ләззат) шешімнің шынайы экономикасымен салыстыруы керек.

Біз қайық үшін 14000 доллар несиені 10% -дық және бес жылдық мерзімге есептегенде ай сайынғы төлемдер 297,46 долларды құрайтындығын есептей аламыз.

Пайда мен шығындардың бөлінуі Егер үй иесі қайықты сатып алудың орнына ипотеканың алғашқы бес жылында 300 доллар жеделдетілген төлем жасаған болса, бұл ипотека мерзімін 47 айға қысқартып, 4735 жылға 2935,06 долларды үнемдеп, болашақта 313 айға үнемдеуі мүмкін.. 3% жеңілдік мөлшерлемесін қолданып, оның қазіргі құны 59 501 долларды құрайды. Сонымен қатар, егер жеделдетілген ипотекалық төлемдер жасалса, ипотеканың негізгі сальдосы бесжылдықтың соңында қосымша 21 599 долларға азаяды. Қарызды мерзімінен бұрын босату үй шаруашылығының балансында тәуекелді азайтады. (Компагенттің сіздің несиелеріңізге әсері туралы көбірек білу үшін ақшаның уақыт құнын түсіну бөлімін қараңыз ).

Қайықты сатып алу туралы шешім қабылдап, тұтынушы бес жыл ішінде айына 297,46 доллар жұмсап, 14 000 доллар қайыққа иелік етеді. 60 ай ішінде айына 297 доллар 16554 доллардың дисконтталған құнына тең.

Ипотекаға 300 доллар салу арқылы бұл тұтынушы ипотека кезінде 59 501 доллар үнемдейді. Қайықты сатып алу құнсызданған қайта сату құны болуы мүмкін 14000 долларлық қайықты төлеуге 16554 доллар жұмсауды білдіреді.

Сондықтан, тұтынушы қайыққа ие болудың ләззаты экономикадағы үлкен бөлініске тұрарлық па деп өзінен сұрауы керек.

2-нұсқа: Несиелік картаның 12000 АҚШ доллары көлеміндегі қарызын төлеу. Несиелік карта бойынша күн сайынғы пайыздық қосылыстар есептеуді күрделі етеді. Несиелік карта бойынша пайыздар күн сайын өсіп отырады, бірақ тұтынушы күнделікті төлемдерді жүзеге асыра бермейді. Алайда, амортизация кестесін есептеу кезінде тұтынушы бес жыл ішінде айына 300 доллар төлейтін болса, бұл адам несиелік карта бойынша қарызын жоя алады дейді.

Бірінші мысалдағыдай, алғашқы бес жыл ішінде ай сайын 300 доллардан тұратын ипотека бойынша жедел төлемдер жасау үй иесін болашақ төлем жинақтары бойынша 59 501 долларды құрайды.

Несиелік карта бойынша қарызды жою үшін бес жыл ішінде айына 300 доллар төлей отырып, тұтынушы несиелік карта бойынша жылдық 15% мөлшерлемемен 12000 доллар қарызын жоя алады.

Егер тұтынушы жеделдетілген ипотекалық төлемдерді жүзеге асыратын болса, несиелік карта бойынша қарыз өсімақыларды есептей беретіндігін және өтелмеген қалдық өсіп келе жатқан мөлшерде өсетіндігін білеміз. Егер біз күн сайын 12000 АҚШ долларын 60% жылдық 15% мөлшерінде құрайтын болсақ, 25400 доллар аламыз. Егер біз бес жыл бойы жеделдетілген ипотекалық төлемдер жасағаннан кейін тұтынушы несие картасының қарызын айына 300 доллардан төлей бастайды деп есептесек, несие картасы бойынша қарызды төлеу үшін айына 300 доллардан 50 жылдан астам уақыт қажет болады. нүкте. Бұл жағдайда несиелік карта бойынша қарызды төлеу ең үнемді таңдау болып табылады.

3-нұсқа: Қор нарығына инвестиция салу Біз тұтынушының ипотеканың алғашқы бес жылдығында 300 доллар көлеміндегі жеделдетілген төлемдер төлеу арқылы 59501 долларды құрайтын шығынды үнемдейтінін дәлелдедік. Ипотекалық төлемнің жеделдетілген жинақтарын қор нарығында сол уақыт аралығында болуы мүмкін кірістермен салыстырмас бұрын, қор нарығындағы кірістер туралы кез-келген болжамдар жасау өте қауіпті екенін ескеруіміз керек. Қор нарығының кірістілігі тұрақсыз. S&P 500 индексінің жылдық орташа кірісі шамамен 11% құрайды, бірақ кейбір жылдары ол жоғарылайды, ал кейбір жылдары төмендейді.

300 долларды ипотекаға бағыттау болашақ ипотека төлемдерінің 59501 долларының дисконтталған құнын және ипотеканың алғашқы бес жылында ипотеканың негізгі балансында 21 599 доллардың төмендеуін білдіреді. Бұл қарызға байланысты тәуекелдерді азайтады.

Егер тұтынушы бес жылдық мерзімде ай сайынғы 300 долларды қор нарығына салуға шешім қабылдаса – орташа жылдық кірістілік 11% -ды құраса – бұл жалпы портфелінің құны $ 23,555 құрайды, оның дисконтталған құны 20,536 долларды құрайды (дисконтталған 3%) ), бұл жеделдетілген ипотекалық төлемдер төлеу арқылы жүзеге асырылған ағымдағы құннан 59 501 доллардан әлдеқайда аз.

Алайда, егер біз 23855 долларды 60-шы айдан – 313-ші айға дейін 11% жылдық кірісті ала береміз деп болжасақ, онда ипотека төлемі жойылатын нүкте – сол кездегі портфолионың жалпы құны $ 239.989 құрайды. Бұл болашақтағы ипотекалық төлемдер бойынша жинақ ақшаның ағымдағы құнынан үлкен, бұл 129 998 долларды құрайды.

Біз қор нарығына ұзақ мерзімді инвестициялаудың үнемдеуі мүмкін деген қорытындыға келуіміз мүмкін, бірақ бұл кемел әлемде ғана болады.

Төменгі сызық

Үй иелері ипотеканы үйдің құнымен салыстырған сайын үлкен тәуекелге барғанын түсінуі керек. Олар сондай-ақ үй бағасының өсуіне ипотека қарызының тәуекелдерін өтеуге сенуге болмайтынын білуі керек. Сонымен қатар, олар ипотекалық қарызды төлеу тәуекелді төмендететінін және олардың экономикалық тиімділігі болуы мүмкін екенін түсінуі керек.

Жеделдетілген ипотекалық төлемдерді жүзеге асырудың негізгі аспектілерінің бірі – ипотека бойынша негізгі борыштың өтелмеген сомасының әр долларлық төмендеуі болашақ жоспарланған төлемдер шеңберінде төленетін сыйақы мөлшерін азайтады және сол төлемдердің бір бөлігі ретінде төленген негізгі қарыз сомасын көбейтеді. Сондықтан несие төленгенге дейін аяқталған кезең ішінде үнемделген сыйақы мөлшерін қосатын қарапайым есеп, жеделдетілген ипотекалық төлемдер төлеудің толық пайдасын қамтымайды. Болашақ төлем жинақтарын дисконттау құнын есептеу дәлірек талдау болып табылады. Сонымен қатар, мерзімінен бұрын төленген негізгі қарыздың әрбір доллары үй балансында тәуекелді азайтады.

Сіздің ипотекаңызды қайта қаржыландыруға қызығушылығыңыз бар ма? Содан кейін ипотеканы және американдық арманды немесе ипотекалық кошмарды қайта қаржыландырудың шынайы экономикасын тексеріңіз ?