Үйіңізді қайта қаржыландырмаудың 4 себебі
Сіз 30 пайыздық, 5 пайыздық мөлшерлемемен белгіленген, ұзақ мерзімді ипотекаға жол бердіңіз. Сіз несие алған кезде бұл өте жақсы естілді, иә? Бірақ сіз пайыздық мөлшерлемелер төмендей бастайды дегенді естисіз, бұл сіздің көңіліңізді көтереді. Сіз ипотека төлемдерімен жүре алатын болсаңыз да, төмен пайыздық мөлшерлемені ұстау сізге қолма-қол ақша үнемдеуге көмектеседі.
Қаржыландыру мен үнемдеудің төмен тарифтермен мағынасы бар емес пе? Бұл дұрыс болуы мүмкін, бірақ нүктелік сызыққа қол қоймас бұрын көптеген факторларды ескеру қажет. Қайта қаржыландыру логикалық таңдау болып табылмайтын жағдайлар бар, себебі бұл сіздің қаржылық жағдайыңызға әсер етуі мүмкін. Алдымен жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың басқа мүмкіндіктерін зерттегіңіз келуі мүмкін. Бұл мақалада ипотеканы қайта қаржыландырмаудың төрт ең көп кездесетін себептері қарастырылған.
Негізгі өнімдер
- Егер ұзақ мерзімді залалсыз кезең болса – ақша жинай бастаған кездегі жететін айлар саны болса, қайта қаржыландырмаңыз.
- Егер сіз ұзақ мерзімді перспективада көп ақша жұмсамасаңыз, ай сайынғы төлемді төмендету үшін қайта қаржыландыру өте жақсы болады.
- Сыйақы мөлшерлемесі тарихи стандарттар бойынша онсыз төмен болса, реттелетін ставкаға көшудің мағынасы болмауы мүмкін.
- Егер сіз шығындарды жаба алмасаңыз, қайта қаржыландырудың мағынасы жоқ.
1. Тіпті теңгерімсіз кезең
Қайта қаржыландырудан аулақ болудың алғашқы себептерінің бірі – жаңа несиенің жабылу шығындарын өтеу үшін сізге көп уақыт қажет. Бұл уақыт шығынсыздық кезеңі немесе үнемдеуді бастағанда жететін ай саны деп аталады. Залалсыздық кезеңінің соңында сіз қайта қаржыландыру шығындарын толық өтейсіз.
Шығынның қолайлы кезеңін көрсететін сиқырлы сан жоқ. Өмірлік бағалауды жасау үшін бірнеше түрлі факторларды ескеру қажет. Бұл меншікте болу уақытын жоспарлауға және бұл болжамға қаншалықты сенімді екеніңізге байланысты.
Өзіңіздің залалсыз кезеңіңізді есептеу үшін сізге бірнеше фактілерді білуіңіз керек. Жаңа несие бойынша жабу шығындары және сіздің пайыздық мөлшерлемеіңіз өте маңызды. Пайыздық мөлшерлеме туралы білгеннен кейін, сіз ай сайын қанша пайыз үнемдейтіндігіңізді анықтай аласыз. Сіз бұл көрсеткіштердің бағасын несие берушіден ала аласыз. Сонымен, қайта қаржыландыруға арналған жабу шығындары 3000 АҚШ долларын құрайды, ал сіздің ай сайынғы жинақ ақшаңыз 50 долларды құрайды делік. Өзіңіздің залалсыз кезеңіңізді қалай есептеуге болады:
- Залалсыздық кезеңі = жабу құны ÷ ай сайынғы үнемдеу
- $ 3000 ÷ $ 50 = 60
Бұл жағдайда сіздің залалсыз кезеңіңізге жету үшін сізге 60 ай немесе бес жыл қажет болады.
2. Жоғары ұзақ мерзімді шығындар
Банкіңізбен немесе ипотекалық несие берушімен сөйлескеннен кейін, ұзақ мерзімді перспективада қайта қаржыландыру сіздің төменгі жолыңызға не әкелетінін қарастырыңыз. Ай сайынғы төлемді төмендету үшін қайта қаржыландыру өте жақсы, егер ол уақыт өткен сайын қалтаңызға үлкен сызат түсірмесе. Егер оны қайта қаржыландыруға көп қаражат кетсе, оның мағынасы жоқ шығар.
Мысалы, сіз 30 жылдық ипотека бойынша бірнеше жыл болсаңыз, сіздің негізгі балансыңызды азайтпай, көптеген пайыздар төледіңіз. 15 жылдық ипотеканы қайта қаржыландыру сіздің ай сайынғы төлеміңізді көбейтеді, мүмкін сіздің қолыңыздан келмейтін деңгейге дейін.
Егер сіз жаңа 30-жылдық ипотеканы қайтадан бастасаңыз, онда сіз өткен жолғыдай негізгі қарыздан бастайсыз. Сіздің жаңа мөлшерлеме төмен болғанымен, сіз оны 30 жыл бойы төлейсіз. Демек, сіздің ұзақ мерзімді жинақ ақшаңыз мардымсыз болуы мүмкін, әйтпесе несие сізге көп шығын әкелуі мүмкін. Егер сіздің ай сайынғы төлеміңізді төмендету сізді ағымдағы және жоғары төлемді төлеуден құтқарса, сіз бұл ұзақ мерзімді шындықты қолайлы деп санай аласыз.
Сіз сондай-ақ қайта қаржыландыру процесінің мүмкін құнын қарастырғыңыз келуі мүмкін. Ипотеканы қайта қаржыландыру үшін уақыт пен күш қажет. Үйді абаттандыру жобаларында, сертификаттауда немесе клиенттер іздеуде сіз көбірек көңіл көтеріп, көбірек ақша таба аласыз.
3. Реттелетін мөлшерлеме мен бекітілген ставка бойынша ипотека
Төмен пайыздық мөлшерлемемен қайта қаржыландыру әрдайым айтарлықтай үнемдеуге әкелмейді. Егер 30-жылдық пайыздық мөлшерлемесі делік бекітілген мөлшерлеме ипотека 5% айтады, қазірдің өзінде айтарлықтай төмен болып табылады. Бұл жағдайда сіз 4,5% -бен бекітілген тағы бір 30 жылдық ипотеканы қайта қаржыландырған болсаңыз, сіз онша үнемдемес едіңіз. Егер сіз жабу шығындарын ескерген болсаңыз, егер сіздің орташа республикалық деңгейден бірнеше есе артық ипотекаңыз болмаса, сіздің ай сайынғы жинағыңыз маңызды болмайды.
Сонымен, балама бар ма? Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека ( ARM ) алу керемет идея болып көрінуі мүмкін, себебі олар әдетте ең төменгі пайыздық ставкаларға ие. Оларды пайдаланбау ақылға қонымсыз болып көрінуі мүмкін, әсіресе ARM қалпына келтірілгенге дейін қозғалуды жоспарласаңыз. Тарифтер өте төмен болған кезде – тарихи және абсолютті стандарттар бойынша – болашақта олар айтарлықтай төмендеуі мүмкін емес. Демек, сіз ARM қалпына келтірген кезде айтарлықтай жоғары пайыздық төлемдермен бетпе-бет келуіңіз мүмкін.
Сізде төмен пайыздық ставка бар және төлемдеріңізді басқара аласыз делік. Бұл жағдайда сенімді нәрсені ұстанған дұрыс шығар. Ақыр соңында, реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека тұрақты ставкадан гөрі әлдеқайда қауіпті. Төмен бекітілген ставкамен жүру сізге мыңдаған доллар үнемдеуге мүмкіндік береді.
4. Қол жетімді емес жабу шығындары
Ақысыз қаржыландыру деген ұғым жоқ. Сіз жабу шығындарын қалтаңыздан төлейсіз немесе жоғары пайыздық мөлшерлемені төлейсіз. Кейбір жағдайларда сіз жабу шығындарын несиеңізге аударуға рұқсат аласыз. Алайда, сізде несие болғанға дейін шығындар бойынша пайыздар төлеу қалады.
Маңызды
Жабуға байланысты барлық шығындарды, соның ішінде өтінім ақысы, андеррайтерлік төлем және өңдеу ақысын қарастырыңыз.
Жабу шығындары туралы ойланыңыз және осы жағдайлардың әрқайсысы сіздің жағдайыңызға қалай сәйкес келетінін анықтаңыз. Сіздің дәл қазір жабу шығындарына бірнеше мың доллар жұмсай аласыз ба? Немесе бұл ақша сізге басқа нәрсе үшін қажет пе? Қайта қаржыландыру жоғары пайыздық мөлшерлемемен әлі де тиімді ме? Егер сіз жабу шығындарын несиеңізге айналдыруды ойласаңыз, 4,5% -дық мөлшерлемемен 6000 доллар 30 жыл ішінде мыңдаған долларға түседі деп ойлаңыз.
Төменгі сызық
Қаржыландыруға қолайлы уақыт екенін шеше алатын жалғыз адам – сіз. Егер сіз кәсіби пікір алғыңыз келсе, сіз ақылы қаржы кеңесшісінен әділ жауап аласыз. Қайта қаржыландыру сізге ипотека сатқысы келетін адам үшін әрқашан жақсы идея. Қайта қаржыландыруға ең үлкен фактор нарық емес, сіздің жағдайыңыз болуы керек.