Жылжымайтын мүлік кірістеріне салынатын үлкен салық төлемін болдырмау

Жалға берілетін мүлікті үлкен пайдаға сату арманға айналуы мүмкін. Ақыр соңында, кім инвестициялық жылжымайтын мүлігінен бір тиын пайда тапқысы келмейді? Мұндай сатудан түскен пайданы көбейту үшін, сіз өзіңіздің кірістеріңізді бір реттік төлем ретінде қабылдауды кейінге қалдырғыңыз келуі мүмкін. Неге екенін біліп, тағы бір нұсқасы туралы біліңіз: бөліп сату.

Негізгі өнімдер

  • IRS салық төлеушілерге инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайданың бір бөлігін бөліп-бөліп сату келісімшартымен кейінге қалдыруға мүмкіндік береді, осылайша үлкен салық төлемдерін болдырмайды.
  • Бөліп-бөліп сатудан түскен кірісті кіріске, негізгі қарызға (немесе сіздің мүліктегі түзетілген негізіңізге) және пайызға бөлуге болады. Осы категориялардың әрқайсысы 1040 формасында әртүрлі қарастырылады.
  • Жалпы пайданың пайыздық үлесі сол салық жылындағы бөліп сатудан түскен кірісті есептеу үшін қолданылады.
  • Егер сатып алушы мүлікке ипотека немесе басқа вексель алса, мүліктің өзіндік құны ипотека / нота сомасына азайтылуы керек.




Үлкен төлем = Үлкен салық есебі

Жалпы жағдайды қарастырайық:

Хэл Букмен сатып алушының жалға беретін үйіне қатысты ұсынысына қарап, көрген нөміріне сене алмады. Оның мүліктік құны тек бес жылдың ішінде айтарлықтай өсті. Алайда, Хэл өзінің салық кеңесшісіне сату туралы қуанышпен айтқан кезде, кеңесші онша қозғалмады; кірісті бір реттік төлем ретінде алу салық тұрғысынан Хэлдің мүддесіне сәйкес келмейді.

Егер Хэл мүлікті сатқан жылы бүкіл сатудан түскен қаражат туралы декларация жасаса, онда олжалгерлік мүлікке өзінің алдын-ала алған амортизациялық аударымдарға сәйкес келетін бөлігінің 25% -ын төлейді.Сонымен қатар, амортизацияны қалпына келтіруден тыс кез-келген пайдаға 15% (салық салынатын табысы 80000 – 441.450 АҚШ доллары аралығындағы салық төлеушілер үшін, егер бойдақ болса немесе 496.600 АҚШ доллары болса) немесе 25% (салық төлеушілер үшін осы шектен асқан) үшін салық салынады.  Хэл салық кеңесшісінен бір жылға салық салынатын кірісті азайту үшін не істей алатындығын сұрайды.


Кеңесші тек қолданатын құралды біледі: бөліп сату келісімі.

Бөліп сатудың мақсаты

Бөліп-бөліп сату дегеніміз – сату жылынан кейін салық төленгеннен кейін кем дегенде бір төлем жасалмайтын мүлікті сату. «537-басылымда» егжей-тегжейлі көрсетілгендей , Ішкі кірістер қызметі (IRS) салық төлеушілерге инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайданың бір бөлігін бөліп сату келісімшартымен кейінге қалдыруға мүмкіндік береді. Бұл келісім сатушыларға бірнеше жыл бойғы кірістерінің үлестірілген бөлігін жариялауға мүмкіндік береді. Алайда сатушыға шығын туралы есеп беру кезінде бөліп төлеу әдісін қолдануға тыйым салынады. Сонымен қатар, сатушы пайда туралы есеп беру кезінде бөліп сату әдісінен бас тарта алады.

Бөліп төлеу әдісі қалай жұмыс істейді

Бөліп төлеу арқылы табысты жариялау теориялық тұрғыдан қарапайым.Бөліп сатуға салық салу рента салығынан көрінеді, мұнда әр төлемнің үлестірілген бөлігі негізгі қарызды қайтару болып саналады.Жалғыз шарт – сатылатын мүлік көпшілікке сатылатын бағалы қағаз немесе фирманың тұрақты тізімдемесінің бөлігібола алмайды, ал салық төлеуші сатылған мүліктің дилері бола алмайды(ерекше қызығушылықты таңдайтын белгілі бір уақыттық акционерлерді қоспағанда). бөліп сату әдісі бойынша төлем).2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Келесі оқиғадан Хал өз капиталын болашақ жылға салық салуды кейінге қалдырғысы келсе, бөліп сатуды қалай құрғанын көрейік. Хал өзінің жалдамалы үйі үшін 400 000 доллар көлемінде ұсыныс алады. Ол бұл мүлікті 300 000 долларға сатып алған. Осы жылдар ішінде ол амортизациялық аударымдарды 100000 долларға алып, өзінің түзетілген негізін 200000 долларға айналдырды. Сондықтан, Хэл декларациялауға $ 200,000 (400,000 – $ 200,000) салық салынатын пайдаға ие.

Хэлдің кеңесшісі оған сатылымнан түскен кірісті бір жыл ішінде 400 000 доллар деп жариялаудың орнына әрқайсысы 50 000 доллардан тұратын сегіз бөлікке бөлуге кеңес береді. Бөлшектер жыл сайын сындарлы түрде қабылданғанша, бұл әдіс Хальға сегіз жыл ішіндегі кірісті, демек, пайданың үлестірілген бөлігін жазуға мүмкіндік береді.

Бөліп төлеу сату кірісі туралы есеп беру

Бөліп сатудан түскен кірісті үш бөлек санатқа бөлуге болады: пайда, негізгі қарыз (немесе сіздің мүліктегі түзетілген негізіңіз) және пайыздар. Осы категориялардың әрқайсысы 1040 формасында әртүрлі қарастырылады. Жалпы пайданың пайызы осы салық жылы үшін сатылымнан түскен кірісті есептеу үшін қолданылады.

Капитал өсімі

Жоғарыда келтірілген мысалда Хэл сату жылынабайланыстыұзақ немесе қысқа мерзімді болғанына байланыстыжыл сайынғы кірісті ұзақ мерзімді немесе қысқа мерзімді деп жариялауы керек.Ұзақ мерзімді кірістерге төменгі мөлшерлеме бойынша салық салынады, ал қысқа мерзімді кірістерге қарапайым кірістер ретінде салық салынады.  Халь үйді бес жыл бойы ұстағандықтан, мұндай жағдайда пайда ұзақ мерзімді болады.

Егер пайда қысқа мерзімді болған болса, онда Хэльге біржолғы кірісті жариялау керек болғаннан гөрі төмен мөлшерлеме бойынша бөліп төленетін табысқа салық салынуы мүмкін. Себебі қысқа мерзімді кірістерге салық төлеушінің Бөліп сатудан түскен пайда IRS 6252 формасында хабарланып, содан кейін  1040 формасындағы D кестесіне көшіріледі.

Қызығушылық

Кірісті бөліп төлеуден тұратын салық төлеушілер сатып алушыға қарапайым кірістер ставкалары бойынша салық салынатын пайыздар туралы есеп беруі керек.Сатып алу-сату келісімшартында көрсетілген пайыздар көрсетілген пайыздар деп аталады.Егер көрсетілген сыйақы жеткіліксіз болса (немесе нөлге тең), сатудың негізгі бөлігінің бір бөлігі «белгіленбеген пайыздар» ретінде сипатталуы керек.

Директор

Әрбір бөліп сатудың бір бөлігі IRS негізгі қарыздың салықсыз қайтарымы деп санайды. Бұл соманы 537-жарияланым бойынша А парағын толтыру арқылы анықтауға болады. Бөліп сату мақсаттарына арналған негізгі қарыз (түзетілген негіз) – бұл сіздің жылжымайтын мүліктегі нақты түзетілген негіздеріңіздің жиынтығы және оған кез-келген сату шығындары мен амортизацияны қалпына келтіру.

Осы мысалда, Хэлдің үйінде 200 000 АҚШ доллары бар. Ол бөліп сату мақсатында өзінің түзетілген негізін есептеу үшін амортизацияны қалпына келтіру үшін 100000 доллар және сату шығындары үшін 10.000 долларды қайтаруы керек. Бұл көрсеткіш 310 000 долларды құрайды.

Жалпы пайда пайызы

Жалпы пайданың пайыздық мөлшерлемесін есептеу үшін жалпы кірісті есептеу үшін сату бағасынан бөліп сату мақсаттары үшін түзетілген негізді – $ 310,000 алып тастауыңыз керек. Мұнда жалпы пайда 90 000 доллар (400 000 – 310 000 доллар) құрайды. Келесі кезекте жалпы кірісті сату бағасына бөліңіз, бұл жағдайда 22,5% ($ 90,000 / $ 400,000) құрайды, ал сізде жалпы пайда пайызы бар. Соңында, жыл сайын салық салынатын кірісті есептеу үшін осы пайызды бөліп төлеу сомасына көбейтіңіз. Осылайша, Хэлдің салық салынатын табысы жыл сайын 11 250 доллар (50 000 х 22,5%) құрайды.

Маңызды

Бөліп сатуға қатысты көптеген ережелер мен ережелер бар және оларды мұқият орындау керек.

Ипотека және келісім-шарт бағасы

Егер жылжымайтын мүлікті сатып алушы сатып алумен бірге ипотека немесе басқа вексель қабылдаса, мүліктің өзіндік құны ипотека / нота сомасына азайтылуы керек. Егер, мысалы, Халдың 400 000 долларға сатқан жалдау мүлкінің ипотекасы 100 000 доллар болса, келісімшарт бағасы 300 000 долларға (400 000 – 100 000 доллар) дейін төмендейді.

Егер ипотеканың мөлшері жылжымайтын мүліктің жалпы түзетілген негізінен асып кетсе, онда айырмашылық бірінші жылы төлем ретінде көрсетілуі керек және келісімшарт бағасы сол сомаға ұлғайтылады. Мәселен, Халдың мүлкінде 250 000 доллар ипотека бар деп есептейік. Бұл жағдайда, төлемді бөліп төлеуге қосымша, Хэл бірінші жыл ішінде 50 000 АҚШ доллары мөлшерінде артық төлем туралы есеп беруі керек.

Төменгі сызық

Бөліп сатуға қатысты көптеген ережелер мен ережелер бар және оларды мұқият орындау керек. Сату бағасының өзгеруі, төлемдер алудың әр түрлі формалары, сондай-ақ бөліп төлеу келісімінен бас тарту және оның орнына бір реттік төлем жасау жақсы болған кездегі тақырыптар туралы қосымша ақпаратты IRS веб-сайтынан қараңыз. Әдеттегідей, нақты салық жағдайын талқылау үшін міндетті түрде салық кеңесшісімен кеңесіңіз.