Жалпы кірісті көбейту
Жалпы табысты көбейту дегеніміз не?
Жалпы табыс мультипликаторы (GIM) – бұл инвестициялық жылжымайтын мүлік құнының шамаланған өлшемі. Ол жылжымайтын мүліктің сату бағасын оның жалға алудың жылдық кірісіне бөлу арқылы есептеледі. Инвесторлар GIM-ді капиталдандыру коэффициенті (шекті ставка) және дисконтталған ақша ағыны әдісі сияқты басқа әдістермен қатар – сауда орталықтары мен тұрғын үй кешендері сияқты коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үшін қолдана алады.
Негізгі өнімдер
- Жалпы табыстың мультипликаторы – бұл инвестициялық жылжымайтын мүлік құнының шамаланған өлшемі.
- GIM жылжымайтын мүліктің сату бағасын оның жалдау төлемінің жылдық жалпы кірісіне бөлу арқылы есептеледі.
- Инвесторлар GIM-ді бағалаудың жалғыз көрсеткіші ретінде пайдаланбауы керек, өйткені бұл кірістер жылжымайтын мүлік операциялық шығындарын ескермейді.
Жалпы табыс мультипликаторы туралы түсінік
Инвестициялық жылжымайтын мүлікті бағалау кез-келген инвестор үшін жылжымайтын мүлік келісімшартын жасасқанға дейін маңызды. Бірақ басқа да инвестицияларды тәрізді айырмашылығы қорларын Бірді-екілі оны жасауға ешқандай оңай жолы. Көптеген кәсіби жылжымайтын мүлік инвесторлары жылжымайтын мүліктің кірісі оны бағалаудан гөрі маңызды деп санайды.
Жалпы табыс мультипликаторы – бұл жылжымайтын мүлік саласында кеңінен қолданылатын метрика. Мұны инвесторлар мен жылжымайтын мүлік мамандары жылжымайтын мүліктің сұраным бағасының жақсы мәміле болып табылатындығын нақты анықтау үшін қолдана алады, мысалы, баға мен пайдаға (P / E) коэффициентін қор нарығындағы компанияларды бағалау үшін пайдалануға болады.
GIM-ді жылжымайтын мүліктің жылдық жалпы кірісіне көбейту жылжымайтын мүліктің құнын немесе оны сату керек бағаны шығарады. Жалпы табыстың төмен мультипликаторы жылжымайтын мүліктің неғұрлым тартымды инвестиция болуы мүмкін екендігін білдіреді, өйткені ол өндіретін жалпы табыс оның нарықтық құнынан әлдеқайда жоғары.
Ерекше мәселелер
Жалпы табыстың мультипликаторы – жылжымайтын мүліктің жақсы көрсеткіші. Бірақ шектеулер бар, өйткені бұл әртүрлі факторларды ескермейді, соның ішінде жылжымайтын мүліктің пайдалану шығындары, соның ішінде коммуналдық қызметтер, салықтар, қызмет көрсету және бос жұмыс орындары. Сол себепті инвесторлар GIM-ді әлеуетті инвестициялық жылжымайтын мүлікті басқа ұқсас объектімен салыстыру тәсілі ретінде пайдаланбауы керек. Екі немесе одан да көп жылжымайтын мүлік объектілерін дәлірек салыстыру үшін инвесторлар таза кіріс мультипликаторын (NIM) қолдануы керек. NIM факторлары әр жылжымайтын мүліктің кірісіне де, операциялық шығындарына да әсер етеді.
Маңызды
Екі немесе одан да көп қасиеттерді салыстыру үшін таза табыс мультипликаторын пайдаланыңыз.
Жалпы кірісті көбейту әдісінің кемшіліктері
GIM – бұл инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікке болашақ инвестицияларды бағалау үшін керемет бастама. Мұны есептеу оңай және мүлікті сатып алу сатып алушы үшін нені білдіруі мүмкін екендігі туралы нақты көріністі ұсынады. Жалпы табыс мультипликаторы бағалаудың практикалық моделі болып саналмайды, бірақ ол конверттің бастапқы нүктесін ұсынады. Бірақ, жоғарыда айтылғандай, бұл суретті инвестициялық қасиеттерді бағалау әдісі ретінде қолданған кезде шектеулер мен бірнеше маңызды кемшіліктер бар.
Мультипликатор әдісіне қарсы табиғи дәлел туындайды, өйткені бұл өте шикі бағалау әдісі. Ақшаны есептеудің уақыттық құнындағы дисконттау мөлшерлемелеріне әсер ететін пайыздық мөлшерлемелердегі өзгерістер – көздер, кірістер мен шығыстар нақты қарастырылмайды.
Басқа кемшіліктерге мыналар жатады:
- GIM әдісі ұқсас кластар бойынша қасиеттердің біркелкілігін болжайды. Тәжірибешілер тәжірибе бойынша ұқсас қасиеттер арасындағы шығындар коэффициенті кейінге қалдырылған күтіп-ұстау, жылжымайтын мүлік жасы және менеджердің сапасы сияқты факторлар нәтижесінде жиі ерекшеленетінін біледі.
- GIM таза операциялық кіріске емес (NOI) жалпы табысқа негізделеді, ал жылжымайтын мүлік, ең алдымен, оның таза табысы негізінде сатып алынады. Жалпы кірістер айтарлықтай ерекшеленетініне қарамастан, екі қасиеттің бірдей NOI-ге ие болуы әбден мүмкін. Осылайша, GIM әдісін оның шектерін бағаламайтындар оңай қолдануы мүмкін.
- GIM салыстырмалы қасиеттердің қалған экономикалық қызмет мерзімін есепке алмайды. Қалған экономикалық өмірді елемей, тәжірибеші жаңа табысқа және 50 жастағы мүлікке тең мән бере алады, егер олар бірдей табыс әкелсе.
Жалпы кірісті көбейтуді есептеу мысалы
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүліктің тиімді жалпы табысы $ 50,000 құрайды. Салыстырмалы сатылым тиімді кірісі $ 56,000 және сату құны $ 392,000 құрайды (шын мәнінде, біз талдауды жақсарту үшін салыстыруға болатын бірқатар іздейміз).
Біздің GIM $ 392,000 ÷ $ 56,000 = 7 болады.
Бұл салыстырмалы немесе құраст ретінде ол жиі жеті есе (7x) оның тиімді жалпы практикада-сатылды жылы деп аталады. Осы мультипликатордың көмегімен біз бұл меншіктің капиталы 350 000 АҚШ долларын құрайтындығын көреміз. Бұл келесі формула арқылы табылған:
V = GIM x EGI
7 x 50,000 = 350,000 доллар.