2/28 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (2/28 ARM)
2/28 мөлшерлемесі бар ипотека (2/28 ARM) дегеніміз не?
2/28 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (2/28 ARM) – бұл бастапқы екі жылдық белгіленген сыйақы ставкасы бар 30 жылдық тұрғын үй заемының түрі. Осы 2 жылдық кезеңнен кейін ставка индекс ставкасы мен маржаның негізінде өзгереді.
Бастапқы тизер ставкасы әдеттегі ипотеканың орташа ставкасынан төмен, бірақ кейіннен реттелетін ставка айтарлықтай өсуі мүмкін. Банктер алғашқы тизер ставкасы бойынша көп ақша таппайтындықтан, 2/28 ARM -ге алғашқы екі жыл ішінде алдын-ала төлеу бойынша айыппұлдар кіреді.
Негізгі өнімдер
- 2/28 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) екі жылға кіріспе тіркелген мөлшерлемені ұсынады, содан кейін сыйақы ставкасы жарты жыл сайын тағы 28 жылға түзетіледі.
- ARM реттелген кезде пайыздық мөлшерлемелер олардың шекті ставкаларына және олар байланысты болған индекстерге байланысты өзгереді.
- Үй иелері, әдетте, кіріспе кезінде ипотека төлемдерінің төмендігінен пайдаланады, бірақ кейіннен пайыздық тәуекелге ұшырайды.
2/28 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканы түсіну
2/28 ARM 2000 жылдардың басында жылжымайтын мүлік серпіні кезінде танымал болды, қымбаттаған бағалар кәдімгі ипотекалық төлемдерді көптеген сатып алушылар үшін қол жетімсіз етіп қойды. Мысалы, 300000 долларлық кәдімгі 30 жылдық ипотека үшін ай сайынғы төлемдер 1610 АҚШ долларын құрайды. Бастапқы тизер ставкасы 3% болатын 2/28 ARM үшін ай сайынғы төлемдер 1265 долларды ғана қажет етеді.
ARM-дің басқа құрылымдары бар, мысалы 5/1, 5/5 және 5/6 ARMs, олар бес жылдық кіріспе кезеңін көрсетеді, содан кейін мөлшерлемелерді сәйкесінше әр бес жыл сайын немесе алты айда бір рет түзетеді.Атап өту керек, 15/15 ARM 15 жылдан кейін бір рет түзетіледі, содан кейін несиенің қалған бөлігінде тұрақты болып қалады.2/28 және 3/27 АРМ сирек кездеседі.Біріншісінде тіркелген сыйақы мөлшерлемесі алғашқы екі жылға ғана қолданылады, содан кейін реттелетін мөлшерлемелер 28 жылға созылады;екіншісімен, белгіленген мөлшерлеме келесі 27 жылдың әрқайсысына түзетулер енгізе отырып, үш жылға арналған.Бұл жағдайларда тарифтер жарты жылда бір рет түзетіліп отырады.
2/28 ARM потенциалды шұңқырлары
2/28 мөлшерлемесі бар ипотека несиесінің ықтимал 22-шарты – екі жылдан кейін ставка әр алты ай сайын, әдетте жоғарыға қарай, ARM маржасымен, мысалы, Лондонның банкаралық ұсынылған ставкасы (LIBOR) сияқты индекс ставкасынан жоғары түзетіледі. ). 2/28 ARM-де кейбір қауіпсіздік функциялары бар, мысалы, өмір бойғы пайыздық ставка және ставка әр кезеңге қаншалықты артуы немесе төмендеуі мүмкін екендігі туралы шектеулер. Бірақ қақпақтардың көмегімен де үй иелері тұрақсыз нарықтарда төлемдерді жоғарылатып жіберуі мүмкін.
Жоғарыда келтірілген мысалда 300 000 долларлық 3 жылдық ARM 2/28 заемында, егер екі жылдан кейін LIBOR 2,7 және маржа 1,5 болса, онда сыйақы 4,2 пайызға, жалпы 7,2 пайызға дейін өсер еді. Бұл 7,2% мөлшерлеме қазіргі ипотека мөлшерлемесінен әлдеқайда жоғары болуы мүмкін. Үй иесінің ай сайынғы төлемі бір түнде 60% -дан астамға өсіп, 2036 долларға жетеді.
Дүмпу кезінде көптеген үй иелері, шамалы, ставканың өсуі олардың ай сайынғы төлемін қалай күрт арттыратынын түсінбеді. Тәуекелдерді толық білетіндер де 2/28 ARM-ны қысқа мерзімді қаржыландыру құралы ретінде қарастырды. Мұндағы идея төмен жылдамдықты пайдалану, содан кейін екі жылдан кейін әдеттегі ипотекаға немесе егер олардың несиесі жеткіліксіз болса, жаңа реттелетін ипотекаға қайта қаржыландыру болды. Жылжымайтын мүлік бағасының шарықтағанын ескере отырып, қарызды одан әрі қарай жіберіңіз. Көптеген адамдар үшін бұл белгілі бір мағынаға ие болды, өйткені қарыз алушының үй капиталы тез өсіп келе жатты.
Нарық құлдырауымен 2008 жылықиындықтар туындады. Үйдегі құндылықтар өте төмендеді.2/28 ARM-нің көптеген иелері қайта қаржыландыруға, төлемдерді жүргізуге немесе төленбеген несие құны бойынша үйлерін сатуға қабілетсіз болды.Қарыздарды өндіріп алудың жылдамдығы несие стандарттарының қатаң болуына әкелді. Бүгінгі күні банктер қарыз алушының реттелетін мөлшерлемемен төлем жасау қабілетін мұқият тексеріп жатыр.