3/27 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (3/27 ARM)


3/27 мөлшерлемесі бар ипотека (3/27 ARM) дегеніміз не?

3/27 мөлшерлемесі бойынша реттелетін ипотека немесе 3/27 ARM – бұл несиелік ұпайлары төмен немесе несие мерзімі өткен адамдар деген мағынаны білдіретін субпримиялық қарыз алушыларға жиі ұсынылатын 30 жылдық ипотека. Ипотека несиелендірушілерге неғұрлым тиімді шарттармен ипотеканы қайта қаржыландырғанға дейін несиелерін жөндеуге уақыт беретін қысқа мерзімді қаржыландыру құралдары ретінде жасалған.


3/27 мөлшерлемесі бойынша ипотека несиелерін түсіну (3/27 ARM)

3/27 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека немесе 3/27 ARM-де үш жылдық белгіленген сыйақы ставкасы бар, бұл әдетте 30 жылдық кәдімгі ипотеканың қазіргі ставкасынан төмен. Бірақ үш жылдан кейін және несиенің қалған 27 жылы үшін ставка индекстің негізінде өзгереді, мысалы, Лондон банкаралық ставкасы (Libor) немесе АҚШ-тың бір жылдық қазынашылық вексельдерінің кірістілігі. Банк сонымен қатар индекстің жоғарғы жағына маржа қосады; жалпы спрэд немесе толық индекстелген пайыздық мөлшерлеме ретінде белгілі. Бұл мөлшерлеме әдетте бастапқы үш жылдық ставкадан едәуір жоғары, дегенмен 3/27 ипотека несиесінің өсу шегі бар. Әдетте, бұл несиелер әр алты немесе 12 айда болуы мүмкін түзету кезеңіне 2 пайыздық мөлшерлемемен көтеріледі. Бұл ставка қолданыстағы пайыздық мөлшерлеменің 2 пайызына емес, екі толық нүктеге өсуі мүмкін екенін білдіреді. Сондай-ақ, несие мерзімі 5 пайызға дейін немесе одан жоғары болуы мүмкін. Сыйақы мөлшерлемесі реттеле бастаған кезде төлем шокын болдырмау үшін, 3/27 ипотека сатып алушылары әдетте алғашқы үш жыл ішінде ипотеканы қайта қаржыландыруға ниетті.

3/27 реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканың кемшіліктері (3/27 ARM)

Қарыз алушылар үшін үлкен қауіп – олардың несиесін үш жыл ішінде қайта қаржыландыруға мүмкіндігі болмауы. Бұл әлі күнге дейін стандартты емес несиелік рейтингке немесе олардың үйінің құнының төмендеуіне немесе пайыздық ставкалардың өсуіне себеп болатын нарықтық күшке байланысты болуы мүмкін. Оның үстіне, көптеген 3/27 ипотека несиелері алдын-ала төлемдер үшін айыппұлдар төлейді, бұл қайта қаржыландыруды қымбатқа түсіреді.

Көптеген 3/27 ипотекалық несие алушылар үш жылдан кейін ай сайынғы төлемдерінің қаншалықты өсетінін білмейді. Мысалы, қарыз алушы 250 пайыздық несиені 3,5 пайыздық бастапқы мөлшерлемемен алады делік. Бұл бастапқыда ипотека бойынша өте жақсы мөлшерлеме, бірақ үш жылдан кейін өзгермелі пайыздық мөлшерлеме 3 пайызды, ал банктің маржасы 2,5 пайызды құрайды деп есептейік. Бұл 5,5 пайыздық толық индекстелген мөлшерлемені қосады, бұл несиенің жылдық 2 шекті деңгейіне сәйкес келеді. Бір түнде ай сайынғы төлем $ 123-тен $ 1483-ке дейін, айырмашылық 360 долларды құрайды. Бұл азық-түлікке көп ақша. Төлемдер айтарлықтай өсуі мүмкін болғандықтан, қарыз алушылар 3/27 ипотека алу алдында мұқият жоспарлауы керек.