Сіз қанша ипотека бере аласыз?

21 Сәуір 2021 15:47

Spread the love

Ипотека арқылы жылжымайтын мүлікті сатып алу – бұл көбінесе көптеген адамдар салатын ең ауқымды жеке инвестиция. Қарыз алуға қанша қаражат алуға болатыныңыз банктің сізге несие беруге дайын болғанына емес, бірнеше факторларға байланысты. Сіз өзіңіздің қаржылық жағдайыңызды ғана емес, өз қалауыңыз бен басымдықтарыңызды да бағалауыңыз керек.

Сіздің қанша қаражат ала алатындығыңызды анықтау үшін сізге назар аударудың қажеті бар.

Негізгі өнімдер

  • Жалпы ереже – сіздің жалпы кірістеріңізден 2 – 2,5 есе ипотека алуға мүмкіндігі бар.
  • Жалпы ай сайынғы ипотекалық төлемдер әдетте төрт компоненттен тұрады: негізгі қарыз, пайыздар, салықтар және сақтандыру (жиынтықта ПИТИ деп аталады).
  • Сіздің алдыңғы коэффициентіңіз жыл сайынғы жалпы кірістің сіздің ипотекаңызды төлеуге бағытталған пайызын құрайды және жалпы алғанда ол 28% -дан аспауы керек.
  • Сіздің қосалқы коэффициентіңіз – бұл сіздің жылдық жалпы кірістеріңіздің қарыздарыңызды төлеуге бағытталған пайызы, және жалпы алғанда ол 43% -дан аспауы керек.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Қол жетімді ипотека не екенін анықтау

Жалпы алғанда, болашақ үй иелерінің көпшілігі жыл сайынғы жалпы кірісінің екі-екі жарым еселенген мөлшерінде тұратын мүлікті қаржыландыруға қабілетті. Бұл формула бойынша жылына 100000 доллар табатын адам тек 200-250 000 доллар аралығында ипотека ала алады. Алайда, бұл есептеу тек жалпы нұсқаулық болып табылады.

Сайып келгенде, меншік туралы шешім қабылдағанда бірнеше қосымша факторларды ескеру қажет. Біріншіден, сіздің несие берушіңіз сіздің мүмкіндігіңіз туралы (және ол қалай бағаланған) қалай болатындығы туралы біраз түсінгеніңіз жөн. Екіншіден, сізге жеке көзқараспен қарау керек, егер сіз ұзақ уақыт бойы үйде өмір сүруді жоспарласаңыз және қандай тұтыну түрлерінен бас тартуға дайын болсаңыз немесе келмесеңіз, онда қандай үйде тұруға дайын екеніңізді анықтауыңыз керек. сіздің үйіңізде тұрыңыз.

Kurzübersicht

Әзірге жылжымайтын мүлік дәстүрлі болды қауіпсіз ұзақ мерзімді инвестициялық қарастырылды, кешсе және (COVID-19 пандемиялық сияқты) басқа да апаттар, бұл теориясын-және қабылдауға тексеруге болады-болар еді иелеріне екі рет ойлаймын.

Несие берушілер критерийлері

Әрбір ипотекалық несие беруші қол жетімділіктің өзіндік критерийлерін сақтағанымен, сіздің үй сатып алу қабілетіңіз (және сіз ұсынатын несие мөлшері мен шарттары) әрдайым келесі факторларға байланысты болады.

Жалпы табыс 

Бұл болашақ үй сатып алушының салықтар мен басқа да міндеттемелерді қабылдағанға дейінгі табыс деңгейі. Әдетте бұл сіздің негізгі жалақыңыз және кез-келген бонустық кірістер деп есептеледі және оған толық емес жұмыс күніндегі жалақы, өзін-өзі жұмыспен қамтыған жалақы, әлеуметтік сақтандыру төлемдері, мүгедектік, алимент және алимент кіруі мүмкін.

Алдыңғы қатынас

Жалпы табыс ипотека мен кірістің коэффициенті деп аталатын алдыңғы деңгейдің арақатынасын анықтауда маңызды рөл атқарады. Бұл коэффициент – бұл сіздің ай сайынғы ипотекаңызды төлеуге арналған жылдық жиынтық кірістің пайызы. Сіздің ай сайынғы ипотекалық төлемді құрайтын ақшаның жалпы сомасы PITI деп аталатын ипотекаңыз қажет болса, мүлікті сақтандыру да, жеке ипотекалық сақтандыру ).

Жақсы ереже – PITI-ге негізделген алдыңғы коэффициент сіздің жалпы кірістің 28% -нан аспауы керек.Алайда көптеген несие берушілер қарыз алушыларға 30% -дан асады, ал кейбіреулер тіпті 40% -дан асады.

Артқа қатынасы

Қарыздар мен кірістердің коэффициенті (DTI) деп те аталады, ол сіздің қарыздарыңызды жабуға қажет жалпы кірістің пайызын есептейді. Қарыздар несиелік карта төлемдерін, алиментті төлеуді және басқа төленбеген қарыздарды (авто, студент және т.б.) қамтиды.

Басқаша айтқанда, егер сіз ай сайын 2000 доллар қарыз қызметіне төлесеңіз және ай сайын 4000 доллар жасасаңыз, сіздің коэффициентіңіз 50% құрайды – сіздің айлық кірістің жартысы қарызды төлеуге жұмсалады.

Алайда, қарыз бен кірістің 50% коэффициенті сіздіармандаған үйге жеткізе алмайды.Көптеген несие берушілер DTI сіздің жалпы табыстың 43% -нан аспауын ұсынады.  Осы коэффициент негізінде ай сайынғы қарызды есептеу үшін жалпы табысты 0,36-ға көбейтіп, 12-ге бөліңіз.

Kurzübersicht

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады.тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесеАҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.4

Сіздің несиелік ұпайыңыз

Егер қол жетімділік монетасының бір жағы табыс болса, екінші жағы сіздің қарызыңыз.

Ипотекалық несие берушілер болашақ үй сатып алушының тәуекел деңгейін анықтайтын формула әзірледі.Формула әр түрлі, бірақ көбінесе өтініш берушінің кредиттік балын қолдану арқылы анықталады . Төмен несиелік ұпайға ие үміткерлер несие бойынша жылдық пайыздық мөлшерлемені (APR) деп атайтын жоғары пайыздық мөлшерлемені төлей алады. Егер сіз жақын арада үй сатып алғыңыз келсе, несиелік есептеріңізге назар аударыңыз. Есептеріңізді мұқият қадағалаңыз. Егер дұрыс емес жазбалар болса, оларды алып тастау үшін уақыт қажет болады, және сіз өзіңіздің кінәңіз жоқ нәрсе үшін сол арман үйді жіберіп алғыңыз келмейді.

Алғашқы төлемді қалай есептеуге болады

Төмен төлем сатып алушы төлеуге мүмкіндік алады, бұл сома тыс қалтасынан ақша қаражатын немесе пайдаланып, тұру үшін өтімді активтер. Несие берушілер, әдетте, үйді сатып алу бағасының кем дегенде 20% -ын төлеуді талап етеді, бірақ көпшілігі сатып алушыларға үйді айтарлықтай аз пайызбен сатып алуға мүмкіндік береді. Сіз көп жұмсай алатын болсаңыз, соғұрлым аз қаржыландыру қажет болады және сіз банкке жақсырақ қарайсыз.

Мысалы, егер болашақ үй сатып алушысы 100000 доллар тұратын үйге 10% төлей алса, алғашқы жарна 10000 долларды құрайды, демек, үй иесі 90000 АҚШ долларын қаржыландыруы керек.

Қаржыландыру көлемінен басқа, несие берушілер ипотекалық несие алу үшін қанша жыл қажет екенін білгісі келеді. Қысқа мерзімді ипотеканың ай сайынғы төлемдері жоғары, бірақ несие мерзімі ішінде арзанға түсуі мүмкін.

Kurzübersicht

Үй сатып алушылар жеке ипотекалық сақтандыруды төлемеу үшін 20% алғашқы жарнаны ойлап табуы керек.

Несие берушілер қалай шешеді

Ипотекалық несие берушінің үй сатып алушылардың қол жетімділігі туралы шешіміне көптеген түрлі факторлар әсер етеді, бірақ олар кіріске, қарызға, активтерге және міндеттемелерге дейін қайнайды. Несие беруші өтініш берушінің қанша табыс әкелетінін, осы кіріске қанша талап қоятынын және болашақта екеуінің әлеуетін білгісі келеді – қысқаша айтқанда, оның қайтарып алу қабілетіне нұқсан келтіретін кез келген нәрсе. Кірістер, алғашқы жарналар және ай сайынғы шығыстар негізінен қаржыландырудың негізгі жіктеуіштері болып табылады, ал несиелік тарих пен балл қаржыландырудың өзі үшін пайыздық мөлшерлемені анықтайды.

Үй сатып алушыларға арналған жеке мәселелер

Несие беруші сізге айтарлықтай жылжымайтын мүлік сатып алуға болатындығын айта алады, бірақ сіз солай ете аласыз ба? Есіңізде болсын, несие берушінің критерийлері ең алдымен сіздің жалпы төлеміңізге және басқа қарыздарыңызға байланысты. Жалпы кірісті пайдалану мәселесі қарапайым: сіз жалақыңыздың 30% -на дейін факторинг жасайсыз, бірақ салықтар, FICA аударымдары және медициналық сақтандыру жарналары туралы не деуге болады? Салық декларациясын қайтарып алсаңыз да, бұл сізге қазір көмектеспейді – және сіз қанша қайтарасыз?

Сондықтан кейбір қаржы сарапшылары таза кірістеріңіз туралы ойлануды (шынымен, үйге ақы төлеу) шындық деп санайды және сіздің ипотекалық төлемге таза кірістің 25% -дан аспауын қажет етеді. Әйтпесе, сіз ай сайынғы ипотеканы төлей алатын болсаңыз да, сіз « кедей » болып қалуыңыз мүмкін. 

Үйді төлеуге және күтіп-ұстауға кететін шығындар сіздің кірістеріңіздің осындай үлкен пайызын алуы мүмкін, яғни номиналды алдыңғы коэффициенттен әлдеқайда жоғары – сізде басқа ерікті шығыстарды немесе өтелмеген қарыздарды жабуға немесе үнемдеуге жеткілікті ақша қалмайды. зейнетке шығу үшін немесе тіпті жаңбырлы күн үшін. Үйдің кедей болу-болмауы көбінесе жеке таңдау; ипотекалық несие алу сіздің төлемдеріңізді төлей алатыныңызды білдірмейді.

Ипотекалық несие алдындағы мәселелер

Несие берушінің критерийлерінен басқа, ипотека төлеу мүмкіндігі туралы ойланғанда келесі мәселелерді ескеріңіз:

Кіріс

Есепшоттарды төлеу үшін сіз екі кіріске сүйенесіз бе? Сіздің жұмысыңыз тұрақты ма? Егер сіз қазіргі жұмысыңыздан айрылсаңыз, дәл сол сияқты немесе одан да жақсы жалақы төлейтін басқа орынды оңай таба аласыз ба? Егер сіздің ай сайынғы бюджетті орындау сіздің тапқан әрбір тиынға байланысты болса, тіпті аздап азайту апатқа әкелуі мүмкін.

Шығындар

Сіздің қосалқы коэффициентіңізді есептеу сіздің ағымдағы қарыздарыңыздың көп бөлігін қамтиды, бірақ сіз балаларыңызға арналған колледж сияқты болашақ шығындарды (егер олар сізде болса) немесе зейнетке шыққан кезде хоббиіңізді ескеруіңіз керек.

Өмір салты

Сіз өзіңіз қалаған үйге қол жеткізу үшін өмір салтыңызды өзгертуге дайынсыз ба? Егер сауда орталығына барудың аздығы және бюджеттің аздап қысқаруы сізді алаңдатпаса, жоғары деңгей коэффициентін қолдану жақсы нәтиже беруі мүмкін. Егер сіз ешқандай түзету жасай алмасаңыз немесе бірнеше несиелік карталардағы қалдықтарыңыз болса – сіз оны қауіпсіз ойнатып, үй аулау кезінде консервативті тәсіл қолданғаныңыз жөн болар.

Тұлға

Табыстарына қарамай, бірдей тұлғалық сипатқа ие екі адам болмайды. Кейбіреулер түнде 30 жыл ішінде айына 5000 доллар қарыздар екенін біліп, тыныш ұйықтай алады, ал басқалары төлемнің жартысынан гөрі қорқады. Жаңа автомобильге төлем жасау үшін үйді қайта қаржыландыру келешегі кейбір адамдарды есінен тандырады, ал басқалары үшін алаңдамайды.

Ипотекадан тыс шығындар

Ипотека, сөзсіз, үй иесінің ең үлкен қаржылық жауапкершілігі болып табылады, көптеген  қосымша шығындар бар, олардың кейбіреулері ипотека төленгеннен кейін де жойылмайды. Ақылды сатып алушылар келесі заттарды ескергендері жөн:

Мүлік салығы

егер сізде үй бар болса, мүлік салығын төлеуді күтіңіз және сіздің қанша қарыздар екеніңізді түсіну үй сатып алушының бюджетінің маңызды бөлігі болып табылады. Қала, елді мекен немесе аудан сіздің жылжымайтын мүлік салығыңызды үйге және лот мөлшеріне және басқа да критерийлерге, соның ішінде жергілікті жылжымайтын мүлік шарттары мен нарыққа негізделген.

Салық қорының мәліметтері бойынша мүлік салығы бойынша бүкіл ел бойынша тиімді орташа ставка үйдің есептелген құнының 1,1% құрайды.Бұл мөлшер штатқа байланысты өзгеріп отырады, ал кейбір штаттар басқаларға қарағанда мүлік салығының төмендігімен мақтана алады.Мысалы, Нью-Йорктікі орташа есеппен 1,4%, ал Оклахома 0,88% құрайды. Ипотека толық төленген кезде де сіз мүлік салығын төлеуді  әрдайым есепке алуыңыз керек.

Үйді сақтандыру

Кез-келген үй иесіне өз мүлкін және мүлкін торнадо немесе ұрлық сияқты табиғи және техногендік апаттардан қорғау үшін үйді сақтандыру қажет. Егер сіз үй сатып алсаңыз, сіздің жағдайыңызға сәйкес сақтандыруды анықтап алуыңыз керек. Көптеген ипотекалық ұйымдар сізге үйді сатып алу бағасын жабатын үйді сақтандырусыз үй сатып алуға мүмкіндік бермейді. Ипотекалық несие берушімен келісу үшін сізге үйді сақтандыру туралы дәлелдеме қажет болуы мүмкін.

2018 жылы 2021 жылдың басындағы статистикалық мәліметтер бойынша АҚШ-тағы тұрғын үйді сақтандырудың ең кең тараған түрі бойынша орташа сыйақы шамамен 1200 долларды құрады.  Бірақ оның мөлшері сізге қажет сақтандыру түріне және сіз тұратын мемлекетке байланысты өседі.

Техникалық қызмет көрсету

Егер сіз жаңа үй салсаңыз да, ол мәңгілікке өзгермейді, сонымен қатар пеш, ыдыс жуғыш, тоңазытқыш сияқты қымбат тұратын тұрмыстық техника болмайды. Бұл үйдің шатырына, пешке, кіреберіске, кілемге, тіпті қабырғадағы бояуға да қатысты. Егер сіз бірінші ипотекалық төлемді алған кезде үйіңізде кедей болсаңыз, сіздің үйіңіз күрделі жөндеуді қажет ететін уақытқа дейін қаржылық жағдайыңыз жақсармаса, сіз қиын жағдайға тап болуыңыз мүмкін.

Коммуналдық қызметтер

Жылу, сақтандыру, электр қуаты, су, ағынды сулар, қоқыстарды шығару, кабельді теледидар және телефон қызметтері ақша төлейді. Бұл шығыстар алдыңғы деңгей коэффициентіне кірмейді, сонымен қатар олар екінші деңгей коэффициентімен есептелмейді. Осыған қарамастан, олар көптеген үй иелері үшін сөзсіз.

Қауымдастық төлемдері

Көптеген кондоминиумдар мен пәтерлер және арнайы қақпалы аудандар немесе жоспарланған қауымдастықтар ай сайынғы немесе жылдық қауымдастық төлемдерін есептейді. Кейде бұл төлемдер жылына 100 доллардан аз болады; басқа уақытта, олар айына бірнеше жүз доллар. Кейбір қауымдастықтарға көгалдарға күтім жасау, қар тазалау, қоғамдық бассейн және басқа қызметтер жатады.

Кейбір төлемдер тек қауымдастықты басқаруға арналған шығындарға қолданылады. Несие берушілер санының көбеюі қауымдастық төлемдерін алдыңғы деңгей коэффициентіне қосқанымен, бұл төлемдер уақыт өте келе артуы мүмкін екенін есте ұстаған жөн.

Жиһаз және декор

Жаңа үй сатып алмас бұрын, жиһазбен жабдықталатын бөлмелер саны мен жабуды қажет ететін терезелер санын мұқият қарап шығыңыз.

Төменгі сызық

Үй құны – бұл көптеген адамдар бастан кешіретін ең үлкен жеке шығындар. Мұндай үлкен қарызға кіріспес бұрын, есеп шығаруға уақыт бөліңіз. Сандарды шығарғаннан кейін, өзіңіздің жағдайыңызды қарастырыңыз және өзіңіздің өмір салтыңыз туралы ойлаңыз – қазір ғана емес, келесі он-екі жыл ішінде. Жаңа үйді сатып алмас бұрын, оны сатып алу сізге қандай шығындар әкелетінін ғана емес, болашақ ипотекалық төлемдер сіздің өміріңіз бен бюджетіңізге қалай әсер ететінін де ойластырыңыз.