Қатысу ипотекасы
Қатысу ипотекасы дегеніміз не?
Қатысу ипотекасы термині әр түрлі тараптардың бірігіп, кепілге салынған мүліктің бір бөлігін жалға алу немесе сату нәтижесінде туындайтын кез-келген кірістерге немесе кірістерге үлес қосуға мүмкіндік беретін үй несиесінің түрін білдіреді. Келісімдер қарыз алушылар арасындағы, қарыз алушылар мен несие берушілер арасындағы немесе әр түрлі несие берушілер арасындағы серіктестіктерді қамтуы мүмкін.
Қатысу ипотекасы қатысушылар үшін қауіпті азайтады және олардың сатып алу қабілетін арттыруға мүмкіндік береді. Осындай көптеген ипотекалық несиелер, әсіресе бірнеше несие берушілер қатысқан кезде, төмен пайыздық мөлшерлемемен келеді.
Негізгі өнімдер
- Қатысу ипотекасы бірнеше қарыз алушылар арасында бөлінеді, олар кірісті немесе мүлікті жалға беру немесе сатудан түскен қаражатты бөледі.
- Бұл ипотека көбінесе жылжымайтын мүлік туралы коммерциялық мәмілелерде жиі кездеседі.
- Қатысу ипотекасының несие берушілері, әдетте, дәстүрлі емес болып табылады, мысалы, жылжымайтын мүлікке тікелей меншік объектілерін дамытпастан немесе күтіп ұстамай-ақ инвестиция салуды қалайтын кәсіпкерлер.
- Қатысу ипотекасы дефолт тәуекелін төмендетуі мүмкін, нәтижесінде пайыздық мөлшерлемелер төмендейді.
Қатысу несиелері қалай жұмыс істейді
Бұрын кең таралған, қатысу ипотекасы белгілі бір деңгейде қаржыландырылады. Олар тәуекел алуға келісесіз екі немесе одан да көп тараптарды тарту қаржыландыру бөлігін меншік деп оның жалға немесе сатудан түскен нәтиже пайданың белгілі бір пайызы алмасу.
Жоғарыда айтылғандай, екі немесе одан да көп қарыз алушылар несиенің осы түріне бірігу туралы шешім қабылдауы мүмкін. Басқа жағдайларда, қарыз алушылар мен несие берушілер немесе бірнеше несие берушілер меншікті капиталда қатысу үшін біріге алады. Несиелердің бұл түрлері қарыз алушыларға көбірек сатып алу қабілетін береді, сонымен қатар несие берушілердің төлемеу қаупін азайтады.
Қатысу ипотекасы көбінесе коммерциялық жылжымайтын мүлік операцияларында қолданылады.
Қатысушы тараптар әдеттегі таза операциялық кірісті ( операциялық шығыстарды шегергенде) жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түскен кірістердің сомасын бөледі . Табыстың әдеттегі бөлінуі 55/45 құрайды, ал несие беруші аз үлесті алады. Несие беруші қайта сатудан түскен кірістің бір бөлігін алады – көбінесе барлық кірістер белгілі бір эталоннан жоғары, соның ішінде несие бойынша негізгі қарызды өтейді.
Маңызды
Сіз коммерциялық жылжымайтын мүлікті немесе қайықты жалдағыңыз келетін басқа активті сатып алуды қаржыландыру үшін қатыса аласыз.
Өтеу қатысу ипотека шарттары кредитор мен келісім түріне байланысты әр түрлі болуы. Кейбіреулер тек пайыздық төлемдерді талап етуі мүмкін. Басқа жағдайларда, қарыз алушылардан (қарыз алушылардан) әдеттегі ипотека сияқты негізгі қарызды да, пайыздық төлемді де төлеу талап етілуі мүмкін. Несие берушілер әуе шарының төлемін талап ететін жағдайлар бар. Бұл қарыздың соңында қалған қалдық төленген кезде болады.
Қатысу ипотекасының эмитенттері көбінесе дәстүрлі емес несие берушілер болып табылады. Олар жылжымайтын мүлікке инвестициялар іздеп, жылжымайтын мүлік объектілерін өздігінен дамытып немесе күтіп-ұстауды қажет етпейтін кәсіпкерлер болуы мүмкін. Басқа жағдайларда, бұл несие берушілер облигациялардан гөрі көп пайда әкелетін, бірақ акцияларының құбылмалылығы жоқ сапалы инвестицияларды іздейтін үнсіз серіктестер ретінде тиімді әрекет етеді.
Ерекше мәселелер
Қарыз алушылар қатысу ипотекасында несие берушінің төменгі ставкасы үшін көптеген меншікті капиталдардан бас тартады. Бірақ мәміле қалай құрылымдалғандығына байланысты, пайыздарды үнемдеу меншікті капиталдың шығынын өтей алады. Жақын болашақта бұл қарыз алушының мүмкіндігіне қарағанда едәуір маңызды мүлікті дамытуға мүмкіндік беруі мүмкін.
Несие берушілерді қарастыру – ақша ағымын бақылау проблемасы. Олар қарыз алушының кітаптарын тексеріп, кез келген мәлімделген таза кірістердің дұрыстығына көз жеткізуі керек. Әйтпесе, несие беруші дамытушының таза кірісі туралы есеп беру үшін шығындарды толықтыратынын білмейді. Сонымен қатар, әзірлеуші жақсартуларға, тіпті қауіпсіздік сипаттамаларына да назар аудара алады, өйткені ол барлық жөндеу жұмыстарының құнын көтереді, бірақ тек таза кірістің үлесін алады – бұл моральдық қауіптің бір түрі.
Зейнетақы қорларына ерекше шағым – бұл қатысуға арналған ипотеканың бекітілген инфляциялық дәлелі. Зейнетақының көпшілігіне инфляция кезеңінде төлемдерді көбейтетін өмір сүру құнын түзету (COLA) кіреді. Жалпы жылжымайтын мүлікке бағалар инфляцияны қадағалайтындықтан, қатысу ипотекасы инфляция кезеңінде меншікті капиталға жоғары кірісті қамтамасыз етеді.
Қатысу несиесінің артықшылықтары
Қарыз алушыға қатысу ипотекасының артықшылығы – несие берушінің төменгі пайыздық мөлшерлемесі. Бұл кірістің кірісі мен сатудан түсетін болашақ кірісі бар несие бойынша азайтылған кірісті өтейді.
Қарыз алушы тұрғысынан алғанда, қатысуға арналған несиелер реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) ұсынылған бастапқы тарифтік ставкаларға ұқсас. Айырмашылық, дегенмен, несие мерзімі ішінде төмен ставка тұрақты. Олар пайда алуға қатыса алатындықтан, несие берушілер кез-келген мүмкін дефолттан туындайтын тәуекел мөлшерін азайта алады.