Ортақ алғыс ипотекасы (SAM)

Ортақ бағалау ипотекасы (SAM) дегеніміз не?

Ортақ бағалау ипотекасы (SAM) – бұл қарыз алушының немесе үйді сатып алушының несие берушімен үй құнының пайыздық үлесін бөлуі. Осы қосымша өтемақы үшін несие беруші үстеме нарықтық ставкадан төмен пайыздық мөлшерлемені алуға келіседі.

Ортақ бағалау ипотекасын түсіну

Ортақ бағалау ипотекасы (SAM) жылжымайтын мүлікті қайта сату кезіндегі қарапайым ипотекадан ерекшеленеді. Стандартты ипотека арқылы қарыз алушы несие берушіге несие бойынша негізгі қарызды белгіленген жылдар ішінде пайыздармен қоса төлейді. Қарыз алушы үйді сатқан кезде, сатылымнан түскен қаражат банкке әлі де болса қарыз қалса, ипотеканы төлеуге жұмсалады.

Мысал ретінде, үй иесі 300 000 АҚШ долларын қаржыландырды делік, ипотека мерзімі аяқталғаннан кейін қарыз алушы несиесін төледі. Үй бағасы 300 000 доллардан 360 000 долларға дейін немесе 20% өсті деп есептейік. Қарыз алушы сатудан түскен түсім сияқты 20% кірісті сақтайды.

SAM-мен қарыз алушы үйді сатқан кезде, сондай-ақ ипотеканы төлеген кезде үйдің жоғары бағасының бір бөлігін несие берушіге беруге келіседі. Банкке төленетін есептелген соманы шартты сыйақы деп атайды, өйткені сіз несие берушіге жылжымайтын мүліктің бағаланған құнына қызығушылық білдіресіз. Шартты сыйақы алдын-ала келісіледі және мүлікті сату кезінде несие берушіге байланысты. Әдетте банк SAM бойынша төмен пайыздық мөлшерлемені ұсынады.

Біздің алдыңғы мысалға жүгінсек, қарыз алушы банкте шартты шарт бойынша 25% -дық үлеске ие ипотека алды деп есептейік. Естеріңізде болса, үйдің құны $ 300,000-ден $ 360,000-ға дейін өсіп, 60,000 $ құнын арттырды. SAM нұсқауларына сәйкес, үй иесі банкке 60 000 доллар бағасының 25% немесе 15 000 доллар төлейді.

Ортақ бағалау бойынша ипотеканың өзгерістері

Бағаланатын ипотека несиелерінің құрамында әртүрлі контингенттер болуы мүмкін. SAM біртіндеп жойылатын ережені қамтуы мүмкін, ол толығымен аяқталуы немесе уақыт өте келе несие берушіге төленетін пайыздық мөлшерлемені төмендетуі мүмкін. Бұл тармақ меншік иесін мүлікті сатпауға және ипотекалық несиені қайтаруға шақырады. Кейбір ережелермен шартты қызығушылық толығымен жойылуы мүмкін, соған байланысты үй иесі сату кезінде қарыздар емес.

Біртіндеп шығарылған тармақтың тағы бір өзгерісі қарыз алушы үй алғашқы бірнеше жыл ішінде сатылған жағдайда ғана үй бағасының пайыздық мөлшерлемесін төлей алады деп болжай алады. Біртіндеп тоқтату мерзімі, егер қарыз алушы бес жыл ішінде сатса, несие берушіге құнның 25% -ы төленетін болады.

Қарыз алушы үшін ең жақсы жағдай үйді бес жыл бойы ұстау болар еді, ал егер құн өскен болса, оны бесінші жылдан кейін сату керек, өйткені қарыз алушы барлық бағалардың өсуін сақтап қалады. Алайда, несие алушы үшін тәуекелдер болуы мүмкін. Егер қарыз алушы үйді сатпаса және мүлікті ипотека мерзімі аяқталғанға дейін сақтаса, онда олар банкке өзінің құнын төлейтін бөлігін төлеуі керек – егер бұл жағдайды тоқтату туралы ереже болмаса.

Екінші жағынан, SAM несие берушілерге жоғалған пайыздарды өтеуге көмектеседі, егер қарыз алушы ипотеканы төлегенге дейін мүлікті сатса. Банктер ипотекалық несие бойынша алынған сыйақы бойынша ақша табады, ал егер сатып алушы үйді сатса, банк болашақтағы кез келген төлемдерінен айырылады. Ортақ бағалау ипотекасы, егер мүлік сатылған болса, несие бойынша сыйақылардың біршама мөлшерін өтеуге көмектеседі.

Іс жүзіндегі ортақ ризашылық несиелері

Бағалау бойынша ортақ ипотека кейде жылжымайтын мүлік инвесторларымен және үй флиптерімен қолданылады. Флипперс – бұл пайда табуға үміт артып, жылжымайтын мүлікті сатып алатын және жөндейтін инвесторлар. Flippers-ке арналған SAM құрылғылары жылжымайтын мүлік нарығының жоғарылауында жақсы жұмыс істейді. Алайда, үйге арналған несиенің бұл түрі көбінесе балансты өтеу мерзіміне ие. Белгіленген мерзімде сатылмаған жылжымайтын мүлікке, әдетте, қалған балансты нарықтық бағам бойынша қайта қаржыландыру кіреді.

Жалпы ипотека үшін тағы бір қолдану – бұл ипотекалық несие үй құнынан асып түссе немесе ол су астында болса. Егер су сатып алудан кейін тұрғын үй нарығы құлдыраса, су астындағы ипотека туындауы мүмкін. Банк ипотека бойынша қарызды үйдің төменгі нарықтық құнына сәйкес келтіру үшін несие модификациясын ұсына алады. Қайта, банк несиені жалпыға ортақ бағалау ипотекасына өзгертуді сұрай алады.

Алайда, SAM-мен байланысты әр түрлі салықтық мәселелер туындауы мүмкін, сол себепті несие берушілер қарыз алушылар сияқты жоғары табыс үшін салық режимін ала алмауы мүмкін. Нәтижесінде, салық кеңесшісіне немесе есепшісіне хабарласып, жалпы бағалау ипотекасына жүгіну қажет пе екенін анықтауға көмектесу керек.