Ипотекалық алаяқтық: оны түсіну және одан аулақ болу

Негізгі өнімдер

• Кәдімгі жеке ипотекалық алаяқтық – жеке тұлғаны ұрлау және кірісті / активтерді жалған жасау, ал сала мамандары жүйені өзгерту үшін бағалау алаяқтықтары мен әуе несиелерін қолдануы мүмкін.
• Несие берудің жыртқыштық әрекеттері, кепілге салынған мүлікті құтқару және ипотекалық несиені азайтуға қатысты алаяқтықтар 2007 жылы үлкен рецессияға ықпал етті. 
• Америкада ипотека бойынша алаяқтық проблема болып қала береді. CoreLogic-тің 2018 жылғы қыркүйектегі мәліметтеріне сәйкес, әрбір 109 ипотекалық өтініштің біреуі алаяқтық белгілерін көрсетеді.
• ФТБ-мен бірге ипотека бойынша алаяқтықты бақылап, тексеретін кәсіби ұйымдар бар.

Маңызды

Тұрғын үй немесе ипотека бойынша алаяқтықты негізгі резиденция ретінде мүлікті иемденгісі келетін адамдар немесе тұрғын үйді жалға беру кезінде жалдау мүлігі арқылы алдау жасаған немесе бағалау алаяқтық жасаған инвесторлар тобы жасай алады.

Федералды тергеу бюросының (ФБР) айтуынша, бұл «несие алуға, сатып алуға немесе сақтандыруға андеррайтер немесе несие беруші сенетін мүлікке немесе ықтимал ипотекаға қатысты маңызды бұрмалаушылық, бұрмалану немесе әрекетсіздік» кез келген түрі.  Осы жұмыс анықтамасымен біз ипотекалық алаяқтықты жеке қарыз алушылар да, сала мамандары да жасай алатындығын көреміз.Қатысқан сомалар үлкен.Мысалы, Калифорния штатындағы Сакраментода жеті адам 2019 жылдың басында 10 миллион долларлық ипотека алаяғында сотталды.

Ипотекалық алаяқтықтың екі айрықша саласы бар – пайда алаяқтық және тұрғын үй алаяқтық. 

1. Пайда алу үшін алаяқтық:  ипотека бойынша алаяқтықтың осы түрін жасайтындар көбінесе алаяқтық жасау немесе оған ықпал ету үшін арнайы білімдерін немесе өкілеттіктерін пайдаланатын саланың инсайдерлері болып табылады. Ағымдағы тергеулер мен кең таралған есеп беру ипотекалық алаяқтықтың жоғары пайызы банк офицерлері, бағалаушылар, ипотека брокерлері, адвокаттар, несие бастаушылары және осы саламен айналысатын басқа да мамандар сияқты алдын-ала сөз байласуды білдіреді. Пайда алу үшін алаяқтық тұрғын үйді қамтамасыз етуге емес, керісінше, несие берушілерден немесе үй иелерінен қолма-қол ақшаны және меншікті капиталды ұрлау үшін ипотекалық несиелеу процесін дұрыс пайдаланбауға бағытталған. ФБР пайдаға қатысты істер бойынша алаяқтыққа басымдық береді.
2. Тұрғын үйге  қатысты алаяқтық : алаяқтықтың бұл түрі, әдетте, қарыз алушының үйге меншік құқығын иеленуге немесе қолдауға бағытталған заңсыз әрекеттерімен көрінеді. Қарыз алушы, мысалы, несиелік өтінім бойынша кірістер мен активтер туралы ақпаратты бұрмалауы мүмкін немесе бағалаушыны жылжымайтын мүліктің бағалау құнын басқаруға итермелеуі мүмкін.

Тұрғын үй және жылжымайтын мүлік саласы мен қаржы институттарының салдарын түсіну үшін жай 2008 жылғы ипотекалық дағдарыстың тақырыптары мен әдебиеттеріне жүгініңіз. Бұл алыпсатарлық несиелеудің көп бөлігі ипотекалық алаяқтыққа негізделген.

Неліктен ипотекалық алаяқтық жасау керек? 

Қарыз алушылар мен мамандар көптеген себептер бойынша ипотекалық алаяқтық жасауға итермелейді. Біз сол себептердің көпшілігін екі негізгі типті – тұрғын үй алдау және пайда табу үшін алаяқтықты анықтау арқылы сипаттай аламыз. Тұрғын үйге қатысты алаяқтық, көбінесе несие мамандары немесе басқа қызметкерлердің көмегімен жылжымайтын мүлікке меншік құқығын алу немесе сақтау мақсатында жұмыс және кірістер, қарыздар мен несиелер, мүліктің құны мен жағдайы туралы тиісті мәліметтерді бұрмалаған немесе жіберіп алған қарыз алушылармен жасалады. Пайда алу үшін алаяқтықты жеке немесе клиенттердің жұмысы мен кірісі, қарызы, несиесі, мүліктік құны мен жағдайы туралы дұрыс емес ақпаратты бұрмалаған, бұрмалаған немесе жіберіп алған сала мамандары жасайды.

Бұл жерде пайда алу үшін алаяқтықты несие операциялары желісінің кез-келген маманы, оның ішінде құрылыс салушы, жылжымайтын мүлікті сату агенті, несие маманы, ипотека брокері, несие / қарыз бойынша кеңесші, жылжымайтын мүлік бағалаушысы, мүлік инспекторы, сақтандыру қызметі жасай алатындығын ескеру маңызды. агент, титулдық компания, адвокат және эскроу агент. Сала мамандары сонымен бірге андеррайтерлерді, несие берушілерді және қарыз алушыларды алдау, алымдарды максимизациялау және ипотекамен байланысты барлық қызметтер бойынша табысты бөлу үшін желі ретінде үйлесімді жұмыс істей алады. Бұл іс-әрекеттер қосымша сату комиссияларын алу немесе жай ғана инвестициялық позицияны жоғарылату ниетімен қозғалады.

Кәдімгі ипотекалық алаяқтық схемалары мен алаяқтықтары 

Инвесторлардың ипотекалық алаяқтық схемалары мүлікті ұрлаудың, иелік етудегі алаяқтықтың және сабан сатып алушылардың алдауының әртүрлі түрлері болып табылады.

Мүлікті аудару, әдетте, үй сатып алумен, оны ұстап тұрумен / жөндеумен, содан кейін оны пайда табу үшін қайта сатумен байланысты болған кезде заңсыз емес. Екінші жағынан, жылжымайтын мүлікті нарықтан төмен сатып алған кезде және мүліктің құны іс жүзінде бастапқы сатып алу сомасынан екі есе артық екенін «тексеретін» сыбайлас бағалаушының көмегімен пайдаға сатылған кезде, ипотека бойынша алаяқтық көрсетіледі.

Бір күндік мүлікті аудару схемасы жағдайында меншік құқығы мен бағалау көбінесе алаяқтық сипатқа ие және үш тарапты – сатушы, жүзімші және күдікті емес соңғы сатып алушыны қамтиды. Сатушы жүзгішпен мүлікті нарықтық құнынан төмен сатып алу туралы келісімшарт жасайды. Флиппер соңғы сатып алушыға жүзімді иесі ретінде көрсете отырып, алаяқтық құқықты сақтандыру міндеттемесін ұсынады (бірақ олай емес), және флиппер мен соңғы сатып алушы келіскен қымбаттатылған бағамен бағаланады.

Бос орындар бойынша алаяқтық – бұл ипотека ставкаларынан басқа, несие құнынан жоғары коэффициенттерге және сатып алулардағы қалта шығындарын төмендетуге арналған инвесторлар қолданатын схема. Бос орындар бойынша алаяқтық, қарыз алушы үй шынымен бос тұрған кезде қолайлы банктік мәртебе алу үшін үй меншік иесі болады деп мәлімдеген кезде орын алады. Сабан сатып алушы біреудің жеке басын, несиелік ұпайын және кірісін ипотека талаптарына сәйкес келмейтін (немесе ең жақсы тарифтерге сәйкес келмейтін) басқа сатып алушыға мүлік алу үшін пайдаланады немесе пайдаланады. Сабан сатып алушыларды көбіне алаяқтықтың басқа нысандары мен қабаттарын жасыру үшін инвесторлар ерікті немесе білместен пайдаланады.

Жеке ипотекалық алаяқтықтың ең көп таралған алаяқтықтары жеке тұлғаны ұрлау және кірісті / активтерді жалған жасау болып табылады. Жеке куәлікті ұрлау нақты сатып алушы алаяқтық жолмен құрбанның қаламайтын және білмейтін мәліметтерін, соның ішінде әлеуметтік қауіпсіздік нөмірлерін, туған күнін және мекен-жайын пайдаланып, қаржыландыру алу кезінде орын алады. Ипотека мақсатында жеке куәлікті ұрлауға ұрланған жалақы төлемдері, банктік жазбалар, салық декларациялары, W-2 және жалған жалдау туралы жұмыс хаттары кіруі мүмкін. Тіпті мүліктік меншік туралы жазбаларды бұрмалауға болады, ал қарыз алушылар өздеріне тиесілі емес және иеленбейтін мүлікке жалған ипотека ала алады.

Әуе несиесі және бағалау алаяқтықтары

Кәсіби ипотекалық алаяқтықтың ең көп таралған салдары – бұл әуе несиесі және бағалау бойынша алаяқтық.

Әуе несиесі дегеніміз – мүлкі жоқ немесе жоқ қарыз алушыға алынған несие. Кәсіби мамандар тобы жалған қарыз алушы мен жалған меншік құқығының тізбегін құру және меншік құқығын және мүлікті сақтандыру байланыстырғышын алу үшін жиі бірлесіп жұмыс істейді. Сонымен қатар, алаяқтық тізбегі жалған жалдамалы анықтамаларын, үйдің мекен-жайларын және қарыз алушылардың телефон нөмірлерін жасау үшін телефон банктері мен пошта жәшіктерін қамтуы мүмкін. Әуе несиесіне қатысты алаяқтық қылмыскерлердің қолына жай ғана қолма-қол ақша береді, сондықтан ешқашан мүлік сатып алынбайды немесе сатылмайды.

Бағалаумен байланысты алаяқтық көбінесе жылжымайтын мүлік агенттерін, құрылыс салушыларды, бағалаушыларды және несиелік сарапшыны комиссияны көбейту мақсатында сатып алу бағасы мен несие сомасын максимизациялау үшін бірлесіп жұмыс жасайды. Екінші жағынан, сыбайлас бағалаушылар серіктес инвестордың активті сатып алу мүмкіндігін қамтамасыз ету үшін мүлікті төмендетіп бағалайды.

Жыртқыштық несиелеу іс-әрекеттерінің кейбір түрлері, қарызды құтқару және ипотеканы азайтуға қатысты алаяқтықтар жоғарыда аталған ипотека алаяқтық тәжірибелеріне байланысты. Жыртқыш несиелеу, әдетте, несие берушілердің қосымша қарыз алу мүмкіндігін дұрыс көрсетпеу үшін олардың табыстарының көрсеткіштерін бұрмалауды қамтиды. Мұндай іс-шаралар Ұлы рецессияға үлкен ықпал етті.

Ипотекалық алаяқтықпен күрес

Ипотекалық алаяқтықты азайтуға бағытталған жергілікті, штаттық немесе федералдық деңгейде заңнаманың жетіспеушілігі жоқ. Жақында штаттар несиелік сарапшыға лицензия беруді және үздіксіз білім беруді талап етіп, үлкен қадам жасады. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік, меншік құқығы және сақтандыру агенттіктері лицензияланған және мемлекеттік органдардың бақылауында болады. Көптеген мемлекеттер сонымен қатар сәйкестікті бақылау үшін ипотекалық несие беретін компаниялардың қызметі мен операцияларына мерзімді аудиторлық тексеруді қажет етеді.

Ипотекалық банкирлер қауымдастығы ( МВА ) және Ипотекалық брокерлердің ұлттық қауымдастығы ( NAMB ) сияқты кәсіби ұйымдарда мінез-құлық кодексі және өзара бақылауға алынған озық тәжірибелер бар. Федералдық тергеу бюросының экономикалық қылмысқа қарсы күрес бөлімі – II сонымен қатар ипотека саласындағы шағымдар мен күдікті әрекеттерді бақылайды.

Төменгі сызық

Жақсы жаңалық – біз ипотекалық алаяқтықты азайту арқылы нарықтарды жақсарта аламыз. Жеке тұлғалар қарыз алу және үйге иелік ету тәжірибесінен нақты үміт күтуі керек. Инвесторлар пайда табу үшін нақты мақсаттар қоюы керек. Сала мамандары жеке тұлғаның стандарттарын жоғарылатып, серіктестікке есеп беруді ұсынуы керек. Үкіметтер заңнаманы біркелкі етіп, құқық қорғау органдарын белсенді тергеумен үйлестіруі керек.