Үй иелерінің бірлестіктері туралы білуге ​​болатын 9 нәрсе

Көптеген тұрғын үй қауымдастығында жақын және таза атмосфераны сақтауға көмектесетін үй иелері қауымдастығы (HOA) құрылымы бар. Сондай-ақ, «жоспарланған даму» шеңберінде кондоминиум, , сіз HOA құрылымына тап болуыңыз мүмкін.

HOA кейде үй иесін кейбір міндеттерінен босатады, ал олар үй иелерінің кейбір міндеттемелерімен бірге келе алады. Сізді HOA-ға қосатын үй сатып алмас бұрын, мұнда не білуіңіз керек және сіз қауымдастыққа да, өзіңізге де, отбасыңызға да қоюыңыз керек сұрақтар.

Жоспарланған даму HOAs

Жоспарлы дамуға көшу сізден қауымдастықтың HOA-ға қосылуды және оның төлемдерін төлеуді қажет етеді, бұл жалпы аумақтарды, ортақ құрылымдарды және экстерьерді қамтуға көмектеседі. Мүшелік сізді қауымдастықтың шарттарын, шарттары мен шектеулерін (CC&R) байланыстырады. Бұл ережелер сіздің кіреберісте күлгін есікке ие болу немесе өзіңіздің жеке тұрғын үйіңізді кіреберісте қалдыру туралы арманыңызға тосқауыл қоюы мүмкін, өйткені CC & Rs әдетте сіздің үйіңіздің сыртқы көрінісі мен оның сыртында тұруға болатын көліктер туралы ережелерден тұрады.

Статистикалық тұрғыдан айтсақ, американдықтар HOA-ға кіретін үйде өмір сүрудің әрбір бесінші мүмкіндігіне ие, деп мәлімдеді қолданбалы микроэкономик Уайт Г.Кларктың мәліметтері.  Кларктың бағалауы жасалғаннан кейін (2017 жылы), HOA бар қасиеттер одан әрі өсе түсті.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Жоспарланған дамудағы өмір сіз үшін жақсы мүмкіндік пе? Егер солай болса, қайсысында сізге сәйкес келуі мүмкін HOA бар? Бұл сұрақтарға жауаптар сіздің қаржылық жағдайыңызға ғана емес, сонымен қатар сіздің жалпы тұрмыстық қызметке деген құлшынысыңызға, ережелер мен ережелерге төзімділікке және өзін-өзі басқаруға деген жайлылығыңызға байланысты, өйткені HOA-дың көпшілігін дамуда өмір сүретін еріктілер бақылайды.

1. Төлемдер ауқымы кең

Американдық қоғамдастық сауалнамасының жазбаларын қолданған Trulia зерттеуі бойынша HOA-ның ай сайынғы төлемдері 2015 жылы орта есеппен $ 331 құрады. Орташа есеппен Уорренде (Мич. Штаты) 218 ​​доллардан бастап Нью-Йоркте $ 571-ге дейін өзгерді.Трулия негізінен ескі ғимараттар мен кешендерде жарна мөлшері едәуір жоғары деп тапты. 

Даму ыңғайлылығының саны мен мөлшері тарифтерге де әсер етеді, дейді Глейталдағы (Ариз)  RE / MAX Professionals компаниясының жылжымайтын мүлік жөніндегі агенті Нейт Мартинес, мысалы, ғимарат қақпамен қорғалған және клуб үйі мен гольф алаңы бар ең төменгі қауіпсіздікті және қарапайым қарапайым аймақты ұсынатыннан гөрі жоғары төлемдер алуы мүмкін.

Төлемдер шаршы метрлердің, орналасу орны мен бағдарларының өзгеруіне байланысты, тіпті даму барысында да әр түрлі болуы мүмкін, мұның бәрі меншікті күтуге әсер етуі мүмкін.

Бірнеше листингтік қызметтердің көпшілігі (MLS) жылжымайтын мүлік тізіміне HOA төлемдерін қосады. Мартинестің айтуы бойынша, сіз ақпаратқа REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com және басқа листингтік сайттар арқылы қол жеткізе алатыныңызды қамтамасыз етуі керек.

Сондай-ақ, төлемдер уақыт өте келе қаншалықты көбейгенін және қаншаға көбейгенін білуіңіз керек. Мүмкіндігінше, соңғы 10 жылдағы HOA жарналарының жыл басылымының тарихын біліп алыңыз. Мартинестің айтуынша, HOA үшін төлемдер жыл сайын көбейтіледі. Мартинестің тәжірибесі бойынша, HOA жоғарылауы болашақ коммуналдық шығындар, жұмыс күші, техникалық қызмет көрсету және тағы басқа шығындар сметасын қолдана отырып, үш-бес жыл бұрын жасалады.

Егер олар бар болса, осы проекцияларды қарастырыңыз. Мартинес сізге тек бағалаулар болғандықтан, HOA ережелеріне сәйкес төлемдердің жыл сайын өсуіне рұқсат етілетін мөлшерді тексеруді ұсынады. Жаңа кешенде бұл зерттеулер HOA төлемдерінің үй иелерін тарту үшін тартымды, тіпті жасанды түрде, арзан болғанын және уақыт пен кірістер мен шығындар арасындағы алшақтықты жабу үшін уақыт өте келе өсетінін анықтауға көмектеседі.

Сонымен қатар, керісінше жағдай орын алуы мүмкін, яғни жаңа құрылыс үшін HOA төлемдері уақыт өте келе аздап төмендеуі мүмкін, өйткені үйге көптеген үйлер қосылып, HOA-ның тұрақты шығындарын бөлуге көп үй иелері қол жетімді. 

2. Сіз алатын нәрсе де өзгереді

Басқарылатын қоғамдастықтан үй сатып алғанда, сіз нақты өмір сүру кеңістігінен басқа заңды міндеттемелер мен құқықтар пакетін сатып аласыз, дейді Джон Маннинг, Сиэтлдегі Market on RE / MAX компаниясының брокері. HOA жауапты болатын нақты құқықтар, қызметтер мен қолайлы жағдайлар алынатын төлемдер сияқты кең ауқымда болуы мүмкін. «Қақпалы қоғамдастық үй иелері арасындағы жалғыз келісім ретінде қақпаны күтуі мүмкін немесе әлдеқайда көп нәрсені басқаруға заңды өкілеттігі бар HOA болуы мүмкін», – дейді ол.

Сіздің үй қаржыңызға не әсер ететінін (және қамтылмағанын) қараңыз. Мысалы, қоқыс жинау үшін ақы төлеу керек пе? Коммуналдық қызметтер қосылған ба? Қайсысы? Кабельдік және / немесе интернет қызметі туралы не деуге болады?

Сіз пайдаланғаныңызға немесе пайдаланбағаныңызға қарамастан, демалыс орындары сияқты жеңілдіктерге ақы төлейтіндігіңізді ұмытпаңыз. Бассейндер мен теннис корттары сияқты ыңғайлылықтың жұмыс уақытын анықтап, олардың сіздің кестеңізбен жұмыс істейтінін анықтаңыз. Егер сіз осы қондырғыларды достарыңызбен немесе отбасыңызбен бөліскіңіз келеді деп ойласаңыз, қонақтарды пайдалану ережелері мен төлемдерін тексеріңіз.

Сыйақыларды және олардың қосындылары мен алып тастауларын осы аймақтағы басқа оқиғаларға, әсіресе сіздің қазірдің өзінде қысқа тізімге енгендермен салыстырыңыз. «Егер сіз өзіңіздің аймағыңыздағы HOA диапазондары туралы білгіңіз келсе, онда ең жақсы ресурс үй иелері қауымдастығы туралы білетін жылжымайтын мүлік кәсіпқой брокері болады » дейді брокер Маннинг.

3. Қосымша алымдар қолданылуы мүмкін

HOA қаржылық менеджменттің бірнеше тәсілдерінің бірін қолдана алады. Бұл таңдау әсіресе оның күтпеген шығындар мен HVAC жүйесін ауыстыру сияқты күрделі салымдарды қалай қаржыландыратындығына әсер етеді.

Джон Мэннингтің айтуынша, Сиэтлдегі RE / MAX Market on Market-тегі брокер: «Кейбір қауымдастықтар техникалық қызмет көрсету, заңды немесе басқару міндеттемелерін туындаған кезде орындау үшін қолдағы үлкен ақша қорын қалайды. Басқалары төмен төлемдер алады және арнайы бағалауға – қаражатқа сенеді HOA төлемдерінен тыс алынады – жөндеу және қызмет көрсету үшін ». Бұл алымдар кейде жергілікті өзін-өзі басқару органдары алатын салық есептемелеріне ұқсас.

Бағалау жолы осылай жұмыс істейді: төбені немесе лифтті ауыстыру сияқты үлкен шығындар пайда болғанда – және HOA қорында оны төлеуге қаражат жетіспесе – бірлестік әр үй иесінен арнайы баға алуы мүмкін. Бұл алымдар мың долларға жетуі мүмкін.

Мэннингтің айтуынша, резервтік қордың мөлшері   тек HOA тәсіліне ғана емес, сонымен қатар ғимараттың жасына, жағдайына және қолайлылығына байланысты болады. Әзірлемелер көбінесе жөндеу және күрделі салымдар бойынша жылдық жоспарларды жасайды, оның жылдық шығындары мен шығындар қажет болған кезде резервтік қордағы күтілетін қалдық.

Қажетті шығыстардың резервтік қордың балансына қаншалықты сәйкес келетіндігіне ерекше назар аударып, сол құжаттарды көруді сұраңыз. Осы кестелерді қарау кезінде кәсіби көмек құнды болуы мүмкін. Маннингтің айтуынша, оның компаниясы «клиенттерге қаржылық жағдай туралы есеп беруді [дамудың] қаржылық жағдайын сараптаушы болып табылатын CPA мен талқылауы керек ».

HOA мұндай тізімді ұсына алуы керек. Болашақта қандай да бір арнайы бағалау жоспарланғанын сұраңыз. Шкала үнемдеуі белгілі бір капиталды шығындар үшін арнайы бағалау мүшелері көп HOA-да аз болуы мүмкін, ал кішігірім HOA-да аз болуы мүмкін дегенді білдіреді, мұнда ұқсас шығындар оны қаржыландыратын үй иелері аз болады. 

4. Төлемдер және сіздің ипотекалық несие келісіміңіз

Жоспарланған құрылыста жылжымайтын мүлік сатып алу туралы ойланғанда, сіз, әрине, оның HOA жарналарының сіздің жалпы қаржыңызға әсерін ескересіз. Сонымен, болашақ ипотекалық несие берушілер де болады.

Олар мүлік салығына қатысты (айтпақшы, HOA төлемдеріне кірмейді), банктер сіздің ипотекалық несиеге қаншалықты қол жеткізе алатыныңызды шешкен кезде сіздің ай сайынғы HOA төлемдеріңізді ескереді. Нәтижесінде, сіз меншік объектілері туралы шешім қабылдаған кезде қиындықтармен сауда жасауыңыз мүмкін. HOA төлемдерінің жоғарылығы сізде төлемдерсіз немесе мүлдем ақысы жоқ баламалы жылжымайтын мүлікті таңдаумен салыстырғанда сіздің үйіңізге жұмсалатын шығындардың аз мөлшерін қалдыруы мүмкін.

Бір қызығы, алымдардың болуы мүліктің құнын төмендете бермейді;егер бірдеңе болса, онда кері әсердің дәлелі бар.Микроэкономик Кларктың зерттеуі көрсеткендей, үйдің көлемі мен орналасуы бойынша теңестірілгеннен кейін, HOA құрамына кіретін қасиеттер ассоциацияда болмағандарға қарағанда орташа есеппен шамамен 4% -ға қымбатқа сатылды.  Сыйақы үй мен ғимарат жаңа болған кезде тапты;ол жасына байланысты төмендейді.

Сіздің болашақ несие берушіңіз ипотека төлемінің көрсеткішін ұсына алады, және сізде мүлік салығы мен HOA-төлем нөмірлері болуы керек. Егер сіз үйден іздеуді жаңа бастаған болсаңыз – және кез-келген несие берушілермен қарым-қатынасыңыз болмаса – сіз іздейтін негізгі қарыз үшін ықтимал ипотека төлемін есептеу үшін және басқа да тиісті ақпаратты, соның ішінде сіздің несиеңізді қосқанда, онлайн-ипотека калькуляторын қолданыңыз. жоспарланған төмен төлем.

Тағы да, сіз сөйлесетін кез-келген несие беруші мұны қамтамасыз ете алады. Сонымен қатар, көптеген ипотекалық калькуляторлар, оның ішінде біз жоғарыда байланыстырған, сонымен қатар ипотекалық несие берушілерден ставкалар мен максималды бекітілген сомалар бойынша баға ұсыныстарын сұрауға мүмкіндік береді. 

5. Уағдаластықтар

Кез-келген нақты HOA ережелері мен ережелері ерекше болуы мүмкін болғандықтан, HOA ережелері мен келісімдері қандай болатынын білу үшін басқа әзірлемелердегі ақпаратқа немесе өткен тәжірибеге сүйенбеңіз. Олармен бірге өмір сүре алатындығыңыз туралы ойланыңыз.

Егер сіз онлайн режимінде CC және RS таба алмасаңыз, HOA веб-сайтында, жылжымайтын мүлік агентінен оларды сізге алуын немесе HOA-ға тікелей хабарласу арқылы алуын сұраңыз. Сатып алу процедурасына өте кіріспес бұрын, құжаттың заманауи екендігін тексеріп алыңыз.

Сіз шектеулі екеніңізді өзіңіз ойлағаннан гөрі көбірек таба аласыз. Есіктің түсі мен сол сияқтыларды басқарудан басқа, CC & R сіздің шөптеріңіздің бойының өсуіне, ағаш отырғызуға немесе алып тастауға бола ма, қандай көлік түрлерін көшеде немесе кіреберісте қоюға болатындығын шектеуі мүмкін (RV тұрақтарына тыйым салу сирек емес, мысалы), қаншалықты биік қоршаулар болуы мүмкін және көшеге қарайтын терезелерде қандай жабын түрлерін қолдануға болады.

Егер экологиялық таза өмір жеке басымдылық болса, үйдің айналасына нені отырғызуға болатындығынан және өсімдік жамылғысын қалай сақтауға болатынынан бастап HOA-ның жасыл қоректенуін тексеріңіз.

Мысалы, кейбір HOA құрғақ климат үшін көгалдандырудың экологиялық таза түрі – ксерискапировкаға жол бермейді және сіз отырғызатын кез-келген бақтың мөлшері мен құрамын шектеуі мүмкін. Сондай-ақ, ережелер ауланы күтіп ұстау және компост үйінділері мен күн батареяларына тыйым салу үшін белгілі бір тыңайтқыштарды, пестицидтерді немесе жаңбырлатқыш қондырғыларды қолдануға нұсқауы мүмкін.

Мүлікті жалға алуға кедергі келтіретін, тіпті қиындататын кез-келген тілді тексеріңіз. Әдеттегі болып саналатын нәрсе юрисдикцияға байланысты болуы мүмкін. «Сиэттл аймағында қысқа мерзімді жалдауға тыйым салулар жиі кездеседі. HOA иелеріне тиесілі емес бірліктердің пайыздық мөлшерлемесін шектеуге мүдделі, өйткені ипотекалық несие берушілер жалдау деңгейі жоғары ғимараттарға несие беруден бас тартуы мүмкін », – дейді Мэннинг.

6. Жанжалдарды басқару

Кез-келген қоғамдастық сияқты, келіспеушіліктер жоспарланған даму шеңберінде, кейде кейбір тұрғындардың ережелерді бүгіп немесе бұзуына байланысты туындайды. Сатып алудан бұрын ережелер қалай белгіленетінін және орындалатынын және ереже бұзушыларға қандай жаза қолданылатынын біліп алыңыз.

Санкциялар қатаң болуы мүмкін. Кейбір HOA-да нәтижеге айыппұл салу немесе сотқа беру немесе HOA-ны сіздің үйіңізге кепілдікке қою кіруі мүмкін. HOA HOA жарналарын төлемегені немесе CC&R ережелерін бұзғаны үшін айыппұлды төлемегені үшін сіздің мүлкіңізді HOA өндіріп ала алатындығына ерекше назар аударыңыз.

Кез-келген қақтығыстарды шешу процесі туралы, сондай-ақ HOA ережелер мен толықтыруларды қалай басқаратыны туралы сұраңыз. 

Қауымдастық шешуге тиісті қайшылықтар мен ережелерді бұзушылықтар тізімін немесе басқа есепке алуды сұраңыз. Егер бұл ақпарат сот процестерін егжей-тегжейлі көрсетпесе, олар туралы сұраңыз. HOA қатысқан өткен, қазіргі немесе аяқталмаған сот процестерін тексеруді ұмытпаңыз. Сондай-ақ, осындай жағдайлардың нәтижелерін қарастырыңыз.

7. HOA беделі

Қауымдастық қауымдастық үшін гипер-жергілікті үкімет ретінде қызмет ететіндіктен, оны кім басқаратынын және сол адамдар қаншалықты бірлесе жұмыс істейтінін қарастырған тиімді.

HOA-ны ерікті ретінде қызмет ететін және қауымдастық мүшелері сайлайтын қоғам тұрғындары қадағалайды. Алайда, кейбір бірлестіктер толығымен кәсіби деңгейде басқарылады. Егер жеке компания HOA-ны басқарса, сатып алудан бұрын оның беделін зерттеңіз. Егер HOA-да бірнеше жұмысшылар болса немесе олар келісімшарт жасасатын компаниялар болса, осы ұйымдар туралы және олардың атқаратын жұмыстары туралы сұраңыз. 

Мүмкіндік болса, ғимараттың қазіргі иелерімен сөйлесіңіз – HOA тақтасында жоқ және ғимаратта бірнеше жыл тұрған адамдар. Тақта қаншалықты алқалы түрде жұмыс істейді? Әдетте пікірлердегі айырмашылықтар азаматтық және сындарлы түрде шешіле ме? Жиі, тіпті мәңгілікке айналатын драманың көрсетілімдері үшін мұқият болыңыз Кейбір басқа басқару органдарындағы сияқты, HOA-ға эгоизм, биліктегі ойындар және ұсақ саясат кедергі келтіруі мүмкін. 

HOA президентімен сөйлесу уақытын жоспарлаңыз, бұл адамның сіздің атыңыздан даму туралы шешім қабылдағанын қалайсыз ба, ол туралы біліңіз. Президенттен де тақтада қызмет етуге тұрғындардың қызығушылығы туралы сұраңыз: бұған жоғары мотивация бар ма, әлде салыстырмалы түрде немқұрайлылық па? Бұл әңгіме сізді бір күні директорлар кеңесінің құрамына кіруге итермелеуі мүмкін (немесе қажет емес), бұл жаңа сайлану үшін сайлауды және бос уақытты босатуды қажет етеді.

8. HOA сәйкестігі

Қауымдастық пен сізді қызықтыратын үйдің қазіргі иесі арасындағы ұзаққа созылатын мәселелер туралы тиісті түрде ескертуге сенбеңіз. Бұл проблемалар туралы уақтылы сұрамау мүлікті иемденген кезде оларды мұрагерлікке әкелуі мүмкін.

Кейбір ықтимал мәселелер айқын болуы мүмкін, мысалы, өлі немесе өсіп кеткен көгалдандыру немесе қабыршақты бояу. Керісінше, иесі HOA мақұлдауынсыз жылжымайтын мүлікті сыртқы жақсартуды немесе басқа өзгертулерді жасады ма? Егер бұл өзгерістер ережелерге сәйкес келмесе, сіз меншік иесі болсаңыз, сізге не болуы мүмкін? Сіз сатып алу-сату келісімі шеңберінде проблемаларды шешуге немесе жабу кезінде қолма-қол ақшаны беруге мәжбүр ете аласыз.

9. Сақтандыру міндеттері

Мүлікке меншік құқығы сияқты, сақтандыру жағдайларын жоспарлы даму шеңберінде де бөлуге болады, HOA кейбір қауіп-қатерлерді немесе аймақтарды жабады, ал басқалары үшін үй иесі жауап береді.

Бұлар көбіне мемлекеттік заңмен бекітілген.Мысалы, Флоридада HOA кондоминиумы құрылыстың аяқталмаған гипсокартонына дейінгі ғимараттың барлық бөліктерін қамтитын барлық ортақ мүлікті сақтандыруы керек.Сонымен қатар, үй иесі өзінің жеке құрамындағы барлық жеке мүлікті, соның ішінде техниканы, еденді, шкафты, терезе өңдеуді және сол сияқтыларды сақтандыруға жауапты.

Талаптардың нақты бөлінуі үшін сіз өмір сүретін мемлекет үшін заңды тексеріңіз. Осы талаптарды ұстанатындығын ескеретін мүлік үшін HOA растаңыз.

Апаттардан сақтандыру  әсіресе су тасқыны, жер сілкінісі, боран, дала өрттері, торнадо немесе дауыл сияқты ірі табиғи апаттарға ұшырайтын ауданда кондоманы немесе таунхаусты сатып алуды қарастыратын болсаңыз өте маңызды. «Тынық мұхитының солтүстік-батысында жер сілкіністерінен сақтандыру өте қажет (жоспарланған дамуларда), бірақ қажет емес», – дейді Мэннинг.

HOA даму барысында иелік ету үшін қосымша қамтуды ұсынатындығын тексеріңіз. Мэннинг: «[A] болашақты болжайтын HOA кондоматты ғимаратты тартымды ете алады» дейді. Олар «жер сілкінісі мен қауіпті сақтандырудың басқа түрлерін қосуы мүмкін, бұл үй иесінің HOA жарнасында көрінеді». Сіз, әрине, мұндай қосымша қамту үй иесінің заңды жауапкершілігіне кіретін салаларға немесе тек HOA қарамағындағыларға қатысты болатындығын растауыңыз керек.

Төменгі сызық

Жоспарлы дамуда өмір сүру және оны ішінара HOA ережелерімен басқару – аралас бата болуы мүмкін. Бұл сіздің үйіңізді басқарудың төмендеуі үшін оны басқарудың жауапкершілігі үшін және ортақ жағдайлар мен қауіпсіздікті пайдалану үшін белгілі бір бақылау алмасу мүмкіндігін ұсынады. Сонымен қатар, бұл көршінің сәндік талғамы немесе қызмет көрсетудің салақтық әдеттерінің сіз үшін проблемаға айналуы ықтималдығы аз болса да, әдеттегі көршінің әртүрлі көрінісін біркелкі көрініске ауыстыруы мүмкін.

Осы сауданы қаншалықты жақсы қабылдағаныңыз сіздің кондоминиумда немесе басқа «жоспарланған үйде» бақытты болуыңызға ықпал етеді. Егер сіз сатып алуды жалғастырғыңыз келсе, жоспарланған дамулар мен HOA-ны білетін кәсіби мамандарды, соның ішінде жылжымайтын мүлік агенттерін тартуды ұмытпаңыз, өйткені олардың жеке отбасылық үй сатып алумен салыстырғанда бірқатар ерекше аспектілері бар.