Пәтер иелері қауымдастығын қалай құруға болады

Үй иелерінің қауымдастығы ( HOAs ) қауіпсіздік пен қауіпсіздік, мүліктің күтілмеуі, жергілікті келеңсіздіктер немесе жергілікті үкімет қарамайтын қызметтерді ұсыну сияқты бүкіл қоғамдастыққа қатысты мәселелерді басқарады.

HOA-ны негізінен әзірлеушілер жаңа қоғамдастық құрған кезде қалыптастырады. Көптеген қоғамдастықтардағы мүлікті сатып алу шарты ретінде сатып алушылар HOA-ға кіруі керек. Нәтижесінде көптеген адамдар белгілі бір үйге ғашық болып қалғаны үшін HOA-ға өздерінің не істейтінін және қалай жұмыс жасайтынын түсінбестен қосылады.

HOA-дағы өсу

Үй иелері ассоциациялары (HOA) күн санап кең етек ала бастады. Кондоминиумдар, пәтер иелері қауымдастықтары мен кооперативтердің құрылуындағы жарылыс өсімі туралы қоғамдық саясаттың профессоры Роберт Х.Нельсон былай дейді:

Жуырда 1970 жылы АҚШ тұрғын үйінің шамамен 1% -ы ғана болды. Алайда, 2010 жылға қарай 60 миллионнан астам американдықтар тұратын АҚШ-тың 20% тұрғындары тұратын 300 000-нан астам қоғамдық бірлестіктер болды… 1980-2000 жылдар аралығында АҚШ-тағы жаңа тұрғын үйдің жартысы жеке басқарудың негізінде салынған және ұйымдастырылған. қоғамдық бірлестік.

HOA туралы жергілікті заңдарды біліңіз

Мемлекеттік меншік кодекстері пәтер иелері қауымдастығын құрудың заңды нұсқауларын анықтайды. Мысалы, Техаста жылжымайтын мүлік кодексінің 204-тарауында үш адамнан тұратын комитет меншік иелері қауымдастығын (POA) құру туралы өтініш білдіру керек деп жазылған.

Комитет міндетті мүшелікпен POA құруға ниетті екендігі туралы ресми жазбаша хабарлама жіберуі керек. Бөлімшедегі барлық жазбалар иелері бұл туралы хабардар етілуі керек, ал кемінде 60% мүлік иелері бір жыл ішінде өтінішке қол қойып, мақұлдауы керек. POA болғаннан кейін, ол жеке меншік құқығы бар бөлімшелер меншігінің келісімін талап ететін жеке өтінішхаттар арқылы шектеулер жасай алады.

Маңызды

HOA құрылғылары үй иелеріне жүргізетін күшіне байланысты үлкен жанжалдарды тудыруы мүмкін.

HOA құру

HOA құру процесі HOA орналасқан жерге байланысты, бірақ келесі қадамдар қажет болуы мүмкін.

  1. LLC немесе коммерциялық емес корпорация құру арқылы бизнес құрылымын құру.
  2. HOA қалай жұмыс істейтінін және үй иелері қандай ережелерді сақтауы керектігін сипаттайтын шарттар, шарттар мен шектеулерді құру (CC & R).
  3. ОК & Р-ны келешекте өзгерту процедурасын белгілеу.
  4. Қауымдастық тұрғындары үшін түсінікті және түсінікті тілге айналдыратын ережелер мен ережелерді жазу.
  5. Жиналыс жиілігі, дауыс беру нұсқаулары, HOA басшыларын сайлау және басқа да жұмыс процедуралары көрсетілген құрылтай баптары мен ережелер сияқты басқару құжаттарын жасау.
  6. Білікті офицерлерді / басқарма мүшелерін сайлау. Мысалы, қазынашы іс жүзінде кітаптар мен ақшаны қалай басқаруға болатындығын түсінуі керек.

Егер HOA-ны құратын адамдар жылжымайтын мүлік заңдарының мамандары болмаса, HOA сараптамасымен адвокат жалдау осы кезеңде дұрыс шешім болар еді. HOA өз ережелерін, егер олар шағымданып, заңды емес деп тапса, орындай алмайды. Жақсы адвокат қауымдастық жұмыс істей бастағаннан кейін заңды проблемалардан аулақ болу үшін HOA басшылары назар аударуы керек әділетті тұрғын үй заңдары сияқты маңызды мәселелерді де көрсете алады. Федералдық, мемлекеттік және жергілікті басқару ережелерінің HOA ережелерінен басымдығы бар.

(Осыған байланысты оқуды мына бөлімнен қараңыз: Дұрыс адвокатты қалай таңдау керек.) 

Негізгі өнімдер

  • Тұрғын үй салушылар көбінесе жаңадан салынған аудандардың немесе қақпалы қоғамдастықтардың бөлігі ретінде пәтер иелері қауымдастығын (HOA) құрады.
  • HOA офицерлері операциялардың қаржылық есебін жүргізіп отыруы өте маңызды.
  • Үй иелері қауымдастығының (HOAs) ережелері федералды, штаттық және жергілікті өзін-өзі басқару ережелерін бұзбайды.
  • HOA-да HOA жұмысын қадағалайтын және HOA ережелері мен ережелерін орындайтын директорлар кеңесі бар.
  • Егер сіз HOA-ға тиесілі болсаңыз, сіздің қоғамдастықта ұсынылған қызметтер үшін жарна төлейсіз.

HOA-ны қорғаңыз

Офицерлер мен директорлар кеңесі HOA-ны басқаруға және басқаруға жауапты. Осы жоғары жауапкершілік деңгейімен бірге жоғары тәуекел деңгейі де бар. Егер үй иесі сотқа жүгінуге шешім қабылдаса, HOA қорғаныс тәсіліне мұқтаж.

Неліктен үй иесі сотқа жүгінуі мүмкін? Калифорния штатындағы Элк-Гров қаласында тұрғын өзінің HOA автокөлігін тұрақ ережелеріне өзгертулер енгізгені үшін сотқа берді. Хьюстонда тұратын адам өзінің HOA-ны сотқа берді, өйткені ол ауданда қылмыстың көптігіне қарамастан үйінен ұрылардың торларын алып тастағысы келді.

Тұрғын үйдің әділетті ұйымы Флоридадағы кондоминиум қауымдастығын балалардың ғимаратта тұруына рұқсат бермегені үшін сотқа берді. Басқарма мүшесі HOA тұрғындары алдындағы сенімгерлік міндетін бұзғаны үшін сотқа тартылуы мүмкін және жеке жауапкершілікке тартылуы мүмкін.

Директорлар мен офицерлерді сақтандыру HOA басқаратын адамдарға қаржылық қорғауды қамтамасыз етеді. Ол заңдық қорғаныс шығындарын да, шығындарды да жабады. Алайда, ол қасақана тәртіп бұзушылықты қамтымайды. Егер директор, офицер немесе мүлік менеджері HOA қаражатын жымқырса, қызметкерлерді ұрлаудан сақтандыру қауымдастықты қорғай алады.

Қаржылық жазбаларды сақтаңыз

HOA жұмыс істеуі үшін ақша қажет, ал бұл ақша қоғамдастық тұрғындарынан келеді. Ақшаның бір бөлігі HOA әкімшілігін қаржыландырады (мысалы, заңгерлік, бухгалтерлік есеп және басқару қызметтері), бірақ ақшаның көп бөлігі қарапайым жерлерді ұстауға жұмсалады.

Ол көгалдандыру, бассейнге күтім жасау, тіпті қоқыс жинау қызметтеріне ақы төлеуі мүмкін. Ақшаның бір бөлігі ай сайын жұмсалады, ал қалғаны резервтік қорға бөлінеді. Кейде HOA резервтік қорынан төлеуге болмайтын үлкен шығындар туындайды. Бұл жағдайда HOA тұрғындардан арнайы бағалау деп аталатын қосымша ақы төлеуді талап етеді.

Жаңа HOA қаржыландыруды талдауы керек және әр меншіктің иесінен (иелерінен) ай сайынғы жарналардан қанша жинауға болатынын анықтау үшін бюджетті құру керек. Талдау қоғамдастық мүшелері қандай шығындарды төлейтіндігіне, олардың құны қаншаға, резервтік қорға қанша бөлінетініне және әр тұрғынға тиесілі қауымдастық мүлкінің пайыздық құрамына негізделеді.

Сондай-ақ, HOA-ны қаржылық жағынан жақсы ұстау үшін резервтік қорды басқару және инвестициялау қажет (мысалы, қордың құны инфляцияға қарсы сақталуы керек ).

Үй иелерін хабардар етіп отырыңыз

Жарналарды төлейтін және HOA шешімдері әсер ететін қоғамдастық мүшелері ретінде тұрғындар HOA қызметі туралы және қоғамға қатысты кез-келген мәселелер туралы хабардар болуы керек.

HOA жүйелі түрде жиналыстар өткізіп, тұрғындарға баруға мүмкіндігі бар екенін алдын-ала хабарлауы керек. Олар сондай-ақ директорлар мен офицерлерге сайлау өткізіп, барлығының дауыс беру мүмкіндігін қамтамасыз етуі керек. Қауымдастықтың ақпараттық бюллетені, электрондық пошта және / немесе веб-сайт, сонымен қатар, үй иелерін бақылауда ұстауға көмектеседі.

HOA офицерлері мен директорлары өздерінің іс-әрекеттері туралы, мысалы, қауымдастық жиналыстарының хаттамалары туралы егжей-тегжейлі жазба жүргізуі керек. Қауымдастықтар маңызды қаржылық ақпаратты қоғамдастық мүшелеріне үнемі ашып отыруы керек. Мүшелер HOA жазбаларын қарау және сұраныс бойынша оларға рұқсат беру құқығын білуі керек.

(Толығырақ, қараңыз:  Сіздің кондомдық кеңесіңізбен жұмыс ).

Ережелерді орындау

HOA – бұл ережеге негізделген қауымдастық, сондықтан олар кейде қоғамдастық мүшелері бұзатын ережелерді орындауы керек. HOA сонымен қатар тұрғындардың өздеріне ұнамайтын қолданыстағы ережелер туралы шағымдарын қарауы керек немесе үнемі жалғасып келе жатқан мәселені шешу үшін оларды қосу керек деп санайды.

HOA ережелерді тез және дәйекті түрде орындауы керек. Бұл талаптан бас тартқан үй иелеріне айыппұл салу керек. Егер үй иесі талаптарды орындаудан бас тартса, HOA есептік жазбаны коллекцияларға жіберуі немесе үй иесін сотқа беруі қажет болуы мүмкін. HOA-лар таңдамалы мәжбүрлеуге жол бермеуі керек, басқаша айтқанда, олар өздері дос болған HOA жетекшілерімен немесе қоғамдастықтармен сүйіктілерді ойнамауы керек. Біржақты мінез сот ісін жүргізуге әкелуі мүмкін.

Кәсіби басқарушы компанияны жалдау HOA офицерлері мен директорларына жүктемені азайтуға және HOA басшылары мен қоғамның басқа мүшелері арасындағы ықтимал жанжалды жоюға мүмкіндік береді. Басқарушы компания әкімшілік жұмыстардың көп бөлігін өз мойнына алып, ережелерді орындау және жарналарды жинау сияқты жағымсыз мәселелермен айналыса алады. Сондай-ақ ол меншікті басқару саласындағы өзінің тәжірибесін қоғамның тұрақты жұмысын қамтамасыз ету және тәжірибесіз офицерлер мен директорлардың қателіктерін болдырмау үшін қолдана алады. Алайда, кәсіби менеджмент ақша талап етеді, демек, үй иелерінің HOA төлемдері ай сайын жоғары болады. 

Ережені орындаудың ең нашар сценарийі үй иесінің мүлкін алымдарды төлемегені немесе арнайы бағалау үшін өндіріп алуды қамтиды. Бұл төтенше шара үй иесі мен HOA арасында даулы жағдай туғызуы мүмкін. Тәркілеу мүліктік құндылықтарды төмендетеді, бұл жақын маңдағы тұрғындар үшін пайдалы емес.

Қоғамдастық жиындары

HOA бизнес туралы қатаң болуы мүмкін, бірақ олар міндетті емес. Кездейсоқ көңілді іс-шара HOA мүшелеріне HOA отырысының ықтимал қарсыласу жағдайында ғана емес, достық, әлеуметтік негізде танысуға мүмкіндік береді. Егер көршілер бір-бірін жеке білсе, қоғам өмір сүруге жағымды орын бола алады және қақтығыстарды шешу оңайырақ болады.

Төменгі сызық

Пәтер иелері қауымдастығын құру және басқару – бұл үлкен жауапкершіліктер мен маңызды салдары бар үлкен міндет. Егер сіз HOA-да жылжымайтын мүлік сатып алуды ойласаңыз, сатып алудан бұрын не бастан кешіп жатқаныңызды түсініп алыңыз. 

(Толығырақ оқу үшін қараңыз:  Үй иелері серіктестіктері туралы білуіңіз керек 9 нәрсе.)