Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыру туралы толық нұсқаулық
инвестициялық жылжымайтын мүлікке иелік етуге байланысты көптеген артықшылықтар бар.
Үй иесі болу тұрақты пассивті кіріс ағыны алудың ақылды әдісі болуы мүмкін, бірақ оны бастау үшін белгілі бір қолма-қол ақша қажет. Егер сізде үлкен банкрол жоқ болса, инвестициялық жылжымайтын мүлікке несие алу мәмілені жасасудың жалғыз жолы болуы мүмкін.
Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыру бірнеше нысанда болуы мүмкін, ал қарыз алушылар қанағаттандыра алатын нақты критерийлер бар. Несиенің дұрыс емес түрін таңдау сіздің салымыңыздың сәттілігіне әсер етуі мүмкін, сондықтан несиенің әр түріне қойылатын талаптарды және несие берушіге жүгінуден бұрын оның әр түрлі баламаларының қалай жұмыс істейтінін түсіну өте маңызды.
Маңызды
Инвестициялық жылжымайтын мүлікке пайдалануға болатын үш түрдегі несие — әдеттегі банктік заемдар, ақша қаражаттарына және үйге арналған несиелер.
Негізгі өнімдер
- Инвестициялық жылжымайтын мүлік объектілерін қаржыландырудың бірнеше әдісі бар, соның ішінде жеке үйіңізде меншікті капиталды пайдалану.
- Егер сізде алдын-ала төлемді қаржыландыруға ақша болмаса, дарынды қаражатты пайдалануға болады, бірақ ақшалай сыйлықтар құжатпен ресімделуі керек.
- Жылжымайтын мүліктің жаргонын аудару деп жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алу және оларды сату үшін пайда табу үшін қайта сату деп атайды.
- Қатты ақша несиелері қысқа мерзімді қаржыландыру ретінде әрекет етеді және көбінесе өтелу мерзімі әдеттегі ипотекаға қарағанда қысқа болады.
- Банктер ақшаға несие ұсынбайды, тек кәдімгі ипотека.
№1 нұсқа: Банктік кәдімгі несиелер
Егер сізде бірінші кезекте тұратын үй бар болса, сіз әдеттегі қаржыландыруды жақсы білетін шығарсыз. Кәдімгі ипотека Fannie Mae немесе Freddie Mac белгілеген нұсқауларға сәйкес келеді және FHA, VA немесе USDA несиелерінен айырмашылығы, оны федералды үкімет қолдамайды.
Кәдімгі қаржыландыру кезінде бастапқы төлемді күту тұрғын үйді сатып алу бағасының 20% құрайды, бірақ инвестициялық жылжымайтын мүлік кезінде несие беруші бастапқы жарна ретінде 30% қаражат талап етуі мүмкін.
Кәдімгі несие арқылы сіздің жеке несиелік баллыңыз бен несиелік тарихыңыз сіздің мақұлдану қабілетіңізді және ипотекаға қандай пайыздық ставка қолданылатындығын анықтайды. Несие берушілер қарыз алушылардың кірістері мен активтерін де қарастырады. Қарыз алушылар өздерінің қолданыстағы ипотека мен инвестициялық жылжымайтын мүлік бойынша ай сайынғы несиелік төлемдерді төлей алатындығын көрсете алуы керек.
Болашақ жалдау кірісі қарыздан кіріске дейінгі есептеулерде ескерілмейді, және көптеген несие берушілер қарыз алушыларға ипотека бойынша екі міндеттемені жабу үшін кем дегенде алты айлық ақша қаражаты бөлінеді деп күтеді.
№2 нұсқа: Бекітілген несиелер
Үй иесі бола тұра, оның артықшылықтары бар, ол сонымен қатар белгілі бір бас ауруларымен келеді. Кейбір инвесторлар үшін үйді аудару — бұл тартымды альтернатива, өйткені бұл үй сатылған кезде өз пайдасын ай сайын жалдау чегін күтіп отырмай, бір реттік алуға мүмкіндік береді.
Бекітілген несие — бұл қарыз алушыға үйді нарыққа мүмкіндігінше тез қайтару үшін жөндеу жұмыстарын аяқтауға мүмкіндік беретін қысқа мерзімді несие түрі. Бекітілген несиелер — бұл негізінен ақша түріндегі несиелер, бұл несиені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етеді. Ақшаны несие берушілер несиенің осы түріне маманданған, бірақ жылжымайтын мүлікті краудфандингтің белгілі платформалары да ұсынады.
Үй флипін қаржыландыру үшін қиын ақша несиесін пайдаланудың оң жағы — кәдімгі несиемен салыстырғанда талаптарға сай болу оңайырақ. Несие берушілер несие мен табыс сияқты заттарды әлі де қарастырады, ал басты назар мүліктің кірістілігіне аударылады.
Үйдің жөндеуден кейінгі бағалау құны (ARV) сіздің несиеңізді төлей алатыныңызды анықтау үшін қолданылады. Сондай-ақ, несиені қаржыландыруды әдеттегі ипотека жабылғанша бірнеше апта немесе бірнеше ай күткеннен гөрі алуға болады.
Бекітілген несиені пайдаланудың ең үлкен кемшілігі — бұл арзан болмайды. Мұндай несие бойынша пайыздық мөлшерлемелер несие берушіге байланысты 18% -ке дейін жетуі мүмкін және оны қайтару мерзімі қысқа болуы мүмкін. Қатаң ақша несиелерінің мерзімдері бір жылдан аз болуы сирек емес. Шығу төлемдері мен жабу шығындары әдеттегі қаржыландырумен салыстырғанда жоғары болуы мүмкін, бұл пайда әкелуі мүмкін.
№ 3 нұсқа: Үй капиталын түрту
Өзіңіздің жеке капиталыңызды немесе жеке меншікті қарызға алу, HELOC немесе ақшаны қайта қаржыландыру арқылы алу — бұл инвестициялық жылжымайтын мүлікті ұзақ мерзімді жалға алу немесе қаржыландыруды қаржыландырудың үшінші әдісі. Көп жағдайда екінші үй сатып алу үшін үйдің меншікті капиталының 80% -на дейін қарыз алуға болады.
Жылжымайтын мүлікке инвестицияны қаржыландыру үшін меншікті капиталды пайдалану сіз таңдаған несие түріне байланысты оң және теріс жақтары бар. Мысалы, HELOC-пен несиелік картадағыдай меншікті капиталды қарызға алуға болады, ал ай сайынғы төлемдер тек пайыздармен жүзеге асырылады. Ставка әдетте өзгермелі болады; дегенмен, егер бұл негізгі ставка өзгерсе, ол жоғарылауы мүмкін.
Қолма-қол ақшаны қайта қаржыландыру белгіленген мөлшерлемемен келеді, бірақ бұл сіздің қолданыстағы ипотека несиеңіздің мерзімін ұзартуы мүмкін. Несиенің ұзағырақ мерзімі негізгі тұрғылықты жер үшін пайызбен көбірек төлеуді білдіруі мүмкін. Мұны инвестициялық жылжымайтын мүлік әкелетін күтілетін кірістермен өлшеу керек еді.
Төменгі сызық
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу немесе үйді өзгерту жобасымен күресу қауіпті кәсіп болып табылады, бірақ олар үлкен пайда әкеледі. Инвестициялық мүмкіндікті пайдалану үшін ақша табуға кедергі болмауы керек, егер сіз қайда іздеу керектігін білсеңіз. Қарыз алудың әртүрлі нұсқаларын салыстыру кезінде қысқа және ұзақ мерзімді шығындар қандай болатынын және бұл инвестициялардың төменгі деңгейіне қалай әсер ететінін есте сақтаңыз.