Ипотеканы қалай алуға және түсінуге болады

Өмірдегі ең үлкен қаржылық шешімдердің бірі – үй сатып алу. Үйге меншік құқығы жеке меншік капиталын құруғажәне ипотека бойынша сыйақыны салықтарынанұстауға мүмкіндік береді.  Үй уақыт өте келе құнының артуы мүмкін, және жөндеуге бақылауды күшейту сияқты материалдық емес артықшылықтар бар. Жеке тұлға үй сатып алғанда, ай сайынғы шығындар көбейеді. Дегенмен, егер сіз басынан бастап дұрыс шешім қабылдасаңыз, үйіңізге ие болу пайдалы болады.

Негізгі өнімдер

  • Ипотека сатып алуды бастамас бұрын несиелік рейтингіңіздің ең жақсы екеніне көз жеткізіңіз
  • Несие берушінің төлемдеріне назар аударыңыз. Кейбіреулерін болдырмауға болады, ал басқаларын келісуге болады.
  • Сізге PMI ақысы төленуі мүмкін. Егер солай болса, оны мүмкіндігінше тезірек алып тастаңыз.

Бірінші қадам: Сіздің несиелік рейтингіңізді поляк

Дайындық – бұл ипотека алудың жарты шарты.Бірінші қадам – несиелік есепті алужәне FICO ұпайын білу, яғни сіз несиелікке лайықты деп есептелесіз бе.Сіздің ұпайыңыз 300 мен 850 аралығында болады.

2010 жылдан бастап Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) 3,5% бастапқы жарнасы бар FHA несиесін  алу үшін 580 немесе одан жоғары несиелік балл талап етті.500-ден 579-ға дейінгі несиелік ұпайы бар адамдар 10% төмендетуі керек, ал 500-ден төмен ұпайы бар қарыз алушылар талаптарға сай келмейді. Фанни Мэй  сияқты басқа бағдарламаларипотека алуға үміткерлер үшін минималды 620-дан 640-қа дейін белгілеген.

Бұл туралы не істеу керек

Егер сіздің ұпайыңыз төмен болса, кез-келген жоғары пайыздық қарызды төлеуге тырысыңыз.Төлемдеріңізді уақытында төлеңіз.Басқа несиелік картаға жүгінбеңіз.Пайдаланылмаған несие карталарын жаппаңыз.Сізде несие бар, бірақ оны пайдаланбайтын болсаңыз, несие пайдалану коэффициентін жоғарылату арқылы несиелік ұпайларыңыз жақсарады.  Сондай-ақ, несиелік есептегі қателіктер мен сәйкессіздіктерді тексеріп, оларды түзету үшін орындаңыз.

Екінші қадам: Несие берушіні іздеу

Сіздің несиелік ұпайыңыз қажет жерде болғаннан кейін, несие берушіні сатып алыңыз.Сізді жақсы перспектива деп есептесеңіз, үш-төрт несие беруші сіздің бизнесіңіз үшін бәсекеге түссін.Әрбір несие берушіге сіздің несиелік есебіңізге қол жеткізуге рұқсат бермеңіз.Несиелік сметаны алыңыз(бұрын « Жақсы ниетті бағалау» деп аталған) және барлық төлемдерді талдаңыз.  Сіз несие берушіні таңдаған кезде ғана оларға сіздің несиеңізді тексеруге мүмкіндік беруіңіз керек.

Kurzübersicht

Ипотекалық пункттер – бұл алдын-ала пайыздық төлем. Мүмкіндігінше олардан аулақ болыңыз.

Несие берушілердің төлемдері қарыз алушыға жоғары шығармашылық және келісімді болуы мүмкін. Несие алу, өңдеу төлемдері және андеррайтерлік төлемдер сияқты төлемдер көбінесе кем дегенде 50% келісілуі мүмкін немесе несие беруші сіздің бизнесіңізді қаласа, оларды алып тастай алады.

Ұпай төлеуден бас тартыңыз

Мүмкіндігінше ұпайлардан аулақ болыңыз. Ұпайларды төлеген кезде, сіз белгіленген ставка бойынша ипотека бойынша төмен мөлшерлемені алу үшін алдын-ала бір реттік төлемдер төлейсіз. Бір нүкте 1% -ке тең. Бұл сіздің алғашқы жарнаңыздың мөлшерін көбейтеді. Ұпайлар несие берушінің қажетсіз қосымша төлемдері. Оларды төлеуден бас тартыңыз немесе бизнесіңізді басқа жерге апарыңыз.

Кейбір жағдайларда қажет емес шығындарды анықтау үшін жылжымайтын мүлік бойынша адвокат жалдау қажет болуы мүмкін.Білімді жылжымайтын мүлік агенті сізге қандай шығындар әдеттегі және қайсысын жоюға болатындығын айта алады.Мысалы,атауы (сатушы шығындарды көтеруді келіседі болмаса) Флорида кейбір елдерде сақтандыру шығындар сатып алушының жауапты.  Егер сіз сол жерден сатып алсаңыз, бұл шығындар сіздің несиелік сметаңызда көрсетілуі керек.Қалай болғанда да, сіз жабылуға дейін Жабу туралы мәлімдеме алған кезде үлкен тосын сыйлардың болуын қаламайсыз.

3-қадам: PMI туралы

Несие берушілердің көпшілігі жеке ипотекалық сақтандыруды (PMI) төлейді, егер сіз бастапқы жарнаны үйіңізде 20% -дан аспайтын төлем жасасаңыз. Бұл сақтандыру сіздің несиеңіз бойынша төлемеген жағдайда сізді емес, несие берушіні қорғайды. Егер сіз 20% шекті деңгейге жете алмасаңыз, PMI-дің болуы мүмкін емес. Егер сіз 10 пайыздық бастапқы жарнасы бар 200 000 доллар несиеге жүгінсеңіз, PMI төлемі үшін айына кем дегенде 100 доллар төлей аласыз деп күте аласыз. PMI төлемдерін айына 150-200 доллар аралығында көру ерекше емес.

Оны тастаңыз

Алайда, сіз өзіңіздің үйіңіздегі меншікті капиталдың белгілі бір пайыздық мөлшерлемесіне, әдетте 20% -ке жеткенде, PMI-ден бас тартуға болатындығын білуіңіз керек. Сіз мұны қалайсыз. 30 жыл ішінде ай сайынғы 150 долларлық PMI төлемі 54 000 доллардан асады. Несие берушілер сізге қосымша төлемнен бас тартуға болатындығын ескертпейді.

PMI болдырмау

Айталық, сіз 200 000 доллар тұратын үйге қарап отырсыз, ал сізде алғашқы төлем үшін 10 000 доллар бар. Егер сіз несие төлемдерін қоспағанда, кем дегенде $ 40,000 салмасаңыз, көптеген несие берушілер PMI төлемін талап етеді. Үй сатып алғандар үшін көптеген адамдар үшін 40 000 доллар төлеу мүмкін емес.

Дегенмен, сіз несие беруге екі несие беруші қатысатындай етіп, өз несиелеріңізді «кері қайтаруға» тырысуға болады. Бұл 80-15-5 типті жоспарға ұқсас болуы мүмкін: сіз 80% -ды бастапқы ипотека бойынша, 15% -н екінші ипотека немесе үйге арналған несие бойынша және 5% -ды алғашқы жарна ретінде қаржыландырасыз. Меншікті несиеге және сіздің алғашқы жарнаңызды пайдалана отырып, сіз бұл соманы үйіңіздің сатып алу бағасымен салыстырып, 20% бастапқы талапты жаба аласыз, осылайша PMI-ден аулақ боласыз.

Меншікті капитал немесе екінші несие, мүмкін,сіздің бастапқы ипотекаңыздан өзгермелі мөлшерлеме немесе мөлшерлемемен жоғарыболуы мүмкін, сондықтан сізге осы несиені қадағалап, алдымен оны төлеуге тырысу керек.Егер несие салық төлеушінің үйін сатып алуға, салуға немесе едәуір жақсартуға жұмсалған болса, меншікті капиталдағы несие бойынша пайыздар федералдық салықтар бойынша шегерімге жатқызылады.Алайда, ерлі-зайыптылар жалпы ипотекалық қарыз бойынша 750 000 долларға дейін сыйақы шегерумен шектеледі.

Қарыз түрлері

30 жылдық белгіленген ставка бойынша несие бұрынғыша ең кең таралған ипотекалық несие болып табылады. Үй иелерінің көпшілігі несиенің осы түрін жақсы көреді, өйткені олардың ай сайынғы төлемдері жылдар бойы тұрақты болып қалады.

15 жылдық тұрақты несие танымал бола бастайды, өйткені ол несие мерзімін азайтады, бұл несие мерзімі ішінде төленетін сыйақы мөлшерін азайтады. Бұл қысқа мерзімді несиелер, әдетте, жоғары пайыздық мөлшерлемеге ие, өйткені несие беруші ақша табу мүмкіндігінен бас тартады, әсіресе егер пайыздық мөлшерлеме өсіп жатса.

Ан реттелетін-бағамы ипотекалық (ARM) белгіленген уақыт кезеңі үшін төмен-пайыздық мөлшерлемені ұсынады. Содан кейін пайыздық мөлшерлемені жыл сайын түзетуге болады немесе олар «3-1», «5-1» немесе «7-1» ретінде көрсетілуі мүмкін. «7-1» мөлшерлемесі бар несие кезінде несие мөлшері алғашқы жеті жылға бекітіліп, содан кейін сегізінші жылдан бастап ағымдағы нарықтық жағдайларға байланысты түзетіледі. Олар әдетте бір жылдық қазынашылық индексіне негізделеді.

ARM қалай жұмыс істейді

Бастапқыда ARM бойынша сыйақы мөлшерлемесі әдеттегі тіркелген ипотекадан бір-үш пайыздық пунктке дейін төмен болуы мүмкін. ARM сізге сәйкес келуі көбінесе үйде болу уақытынан байланысты. «7-1» жағдайында, егер сіз үйде жеті жыл болуды жоспарласаңыз, бұл сіз үшін керемет несие болуы мүмкін. Алайда, егер сіз үйде ұзақ уақыт болуды жоспарласаңыз және пайыздық мөлшерлемелер өсе бастаса, сіздің ай сайынғы шығындарыңыз айтарлықтай өсуі мүмкін.

Төменгі сызық

Жабу туралы ақпаратты ашып, жаңа үйдің жабылу күніне дейін несиелік сметамен салыстыруға қосымша күш салу қажет.  Егер сандар өсіп кетсе немесе сіз жаңа төлемдерді байқасаңыз, несие берушіге хабарласып, олардан қателерді түсіндіріп беруін немесе түзетуін сұраңыз. Үй сатып алу ұзақ мерзімді міндеттеме болып табылады, сондықтан сіз несие алудың барлық шарттарын толық түсініп, жасырын төлемдерді ескермеуіңіз керек.