Қаржы энциклопедиясы

Кепілдік шартының арнайы анықтамасы

Ерекше кепілдік шарты дегеніміз не?

Арнайы кепілдік актісі жылжымайтын мүлікке акт болып табылады, егер мүлікті сатушы – цедент ретінде белгілі болса – олардың жеке меншігі кезінде болған кез келген нәрсеге ғана кепілдік береді. Басқаша айтқанда, цедент мүлікті иеленгенге дейін болған нақты атаудағы ақауларға кепілдік бермейді.

Арнайы кепілдік актілері көбінесе коммерциялық мүлік операцияларымен қолданылады. Жалғыз отбасылық және басқа тұрғын үймен жасалатын мәмілелерде әдетте жалпы кепілдік актісі қолданылады. Көптеген ипотекалық несие берушілер жалпы кепілдік актісін пайдалануды талап етеді.

Арнайы кепілдік актілері әр түрлі штаттарда көптеген атаулармен, соның ішінде келісім-шарт, кепіл беру актілері және шектеулі кепілдік актілері бар.

Негізгі өнімдер

  • Арнайы кепілдік актісі – бұл мүлікті сатушы меншік құқығында туындаған мүлік құқығындағы қиындықтар мен ауыртпалықтардан тек кепілдік беретін іс.
  • Арнайы кепілдік актісі екі нәрсеге кепілдік береді: цедент мүлікке иелік етеді және сата алады; және меншік кезінде меншікке ешқандай ауыртпалықтар туындаған жоқ.
  • Арнайы кепілдік актісі жылжымайтын мүліктің бүкіл тарихын қамтитын кең таралған жалпы кепілдік актісіне қарағанда шектеулі.

Кепілдік шарттарын түсіну

Кепілдемелік акт коммерциялық немесе тұрғын үй жылжымайтын мүлігіне меншік құқығын немесе меншік құқығын беруді қамтамасыз етеді және сатушының белгілі бір кепілдіктерімен беріледі. Бұл кепілдіктерге меншік құқығын сатушыдан басқа жеке немесе заңды тұлғалар меншік құқығы талаптары, өтелмеген кепілдіктер немесе ипотекалық несиелер немесе басқа ауыртпалықтар бойынша ақысыз түрде беруді қамтиды.

Шектелген кепілдік актісі деп аталатын арнайы кепілдік актісі – бұл жалпы кепілдік актісінің өзгеруі. Жалпы кепілдік актісі – Америка Құрама Штаттарындағы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын беру үшін қолданылатын ең кең таралған және таңдаулы құрал түрі.

Жалпы және арнайы кепілдік актілерінде:

  • Сатушының аты – цедент
  • Сатып алушының аты-жөні – грант алушы
  • Меншіктің физикалық орналасуы
  • Мүлік актіде көрсетілгеннен басқа қарызсыз немесе ауыртпалықсыз
  • Цедент олардың мүліктің заңды иесі екендігіне және меншік құқығын беруге заңды құқығы бар екеніне кепілдік береді.
  • Цедент жылжымайтын мүліктің барлық кепілдіктерден таза және кепілдік ретінде пайдаланатын кез-келген несие берушіден мүліктің өтелмеген талаптарының болмауына кепілдік береді.
  • Меншік құқығы мүлікке меншік құқығы туралы кез келген үшінші тараптың шағымына төтеп беретіндігіне кепілдік бар.
  • Грант беруші меншік құқығына ие болу үшін барлық қажеттіліктерді жасайды.

Екі акт сатып алушыға бірдей жалпы қорғанысты қамтамасыз етеді. Алайда, арнайы кепілдік пен жалпы кепілдік актісінің арасындағы негізгі айырмашылық олардың меншік құқығына берілген қорғау мерзімімен қалай айналысатындығында.

Арнайы кепілдік актісі

«Арнайы» сөзін қолдану сатып алушыға актінің сапасы жоғары деген ойды жеткізуі мүмкін болса, арнайы кепілдік актісі онша кең емес және шектеулі мерзімге байланысты аз қорғаныс ұсынады. Тұрғын үй меншігінде арнайы кепілдік актілері өндіріп алуда және қарызды өтеу үшін мүлікті мәжбүрлеп сатуда жиі қолданылады.

Жалпы кепілдік актісі жылжымайтын мүліктің бүкіл тарихын қамтиды. Бұл мүліктің ақаулардан немесе ауыртпалықтардан қашан болғанына қарамастан немесе кімнің меншігінде болғанына қарамастан, оның еркін болуына кепілдік береді. Жалпы кепілдік актісі сатып алушыға меншік құқығының толық құқығы бар екеніне кепілдік береді, себебі құқыққа қатысты заңды мәселелер туындамайды.

Арнайы кепілдік актісімен кепілдік сатушының мүлікке меншік құқығын иелену кезеңін ғана қамтиды. Арнайы кепілдік актілері сатушының меншігіне дейін болуы мүмкін еркін және анық тақырыптағы қателіктерден қорғамайды. Осылайша, арнайы кепілдік актісін беруші қарызға, проблемаға немесе басқа да ауыртпалықтарға олар өздері тудырған немесе мүлікке меншік кезінде болған жағдайлар үшін ғана жауап береді. Грант алушы алдыңғы иелерінен туындаған кез-келген проблемалар үшін жауапкершілікті өз мойнына алады.

Мысал ретінде, үйдің сізден бұрын екі иесі болғанын елестетіп көріңіз. Бірінші қожайыны ақша жинайтын адам болды, көп ұзамай үй мен аула апатты жағдайда қалды. Қалалық кодексті қолдану бөлімі меншік иесіне қатысты айыппұлдар шығарды. Иесі олардың ипотекасынан артта қалып, банк екінші иесіне үйді сата отырып, тәркіленді.

Жаңа қожайын көршіліктің рахатына орай үйді жөндеп, ауланы тазартты. 10 жылдан кейін олар үйді нарыққа шығарды, ал сіз оны арнайы кепілдік актісі арқылы сатып аласыз. Бірнеше жылдан кейін сіз үйді сату туралы шешім қабылдадыңыз. Алайда, кодты қолдану кепілдіктері мүлікке қатысты болып қалатындықтан, олар сіздің сатылымыңызға ауыртпалық әкелуі мүмкін. Кем дегенде, сіз атақты босату үшін қаланың кепілін қанағаттандыруыңыз керек.

Атақты іздеу және меншікті сақтандыру

Ең рет атауы іздеу меншік атағына кез келген салынған тыйымды немесе талаптар әшкере етеді. Титулды іздеу – бұл меншікке меншік құқығын анықтау үшін қолда бар мемлекеттік жазбаларға шолу. Адвокаттар, меншік құқығын беретін компаниялар және жеке тұлғалар мүлікке меншік құқығын тексеру үшін меншік құқығын іздеуді аяқтай алады. Бұл іздеулер ауқымды болғанымен, бірдеңені жіберіп алу мүмкіндігі әрқашан бар.

Осы себепті, сатып алушылардың көпшілігі, кепілдік актісінің түріне қарамастан, жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде кепілдік құқығын да сатып алады. Меншікті сақтандыру – бұл сатып алушыны меншік құқығындағы меншік құқығына қарсы қаржылық талаптардан қорғайтын сақтандыру төлемі.

Артықшылықтары

  • Арнайы кепілдіктер сатушы мен сатып алушы арасында меншік құқығын беруге мүмкіндік береді.

  • Кепілдікті сақтандыруды сатып алу арнайы кепілдік актісіне алдын-ала талаптардың туындау қаупін азайтуы мүмкін.

Минус

  • Арнайы кепілдік актілері грант алушыларға немесе сатып алушыларға тар қорғауды қамтамасыз етеді.

  • Арнайы кепілдік актілері тек цеденттің немесе сатушының меншік кезеңін ғана қамтиды.

Нақты мысал

Жалпы кепілдік актілері тұрғын үймен жылжымайтын мүлік операцияларында жиі кездесетініне қарамастан, арнайы кепілдік актісі нормаға айналатын бір сала бар. Бұл арена тәркіленген жылжымайтын мүлікке, жылжымайтын мүлікке (REO) немесе қысқа сатылған мүлікке арналған.

Ең тұрғын үй және қала құрылысы (HUD), және банк меншігіндегі Residences ісімен осы с рыптауды пайдаланып сатады. Мүмкін, арнайы кепілдік актілерін пайдаланудың негізгі себептерінің бірі сатушы органның тыйым салынғанға дейін мүлікке қатысты кез-келген жағдай үшін жауап бергісі келмейтіндігінде болуы мүмкін.

Мысалы, 2012 жылы Миссисипидің Гренада округінде үйі бар ерлі-зайыптылар жылжымайтын мүлік бойынша несие төлемдерін төлей алмады.2013 жылдың ақпанында мүлікті олардың несие берушісі Wells Fargo Bank өндіріп алды.Кейінгі заңды құжаттарда Уэллс Фаргоның «мүлікті FNMA-ға арнайы кепілдік актісімен жеткізгені» көрсетілген.

Ұқсас посттар: