Сәнді жылжымайтын мүлікке инвестиция салу
Қозғалмайтын мүлік ұзақ уақыт бойы қауіпсіз инвестиция деп саналады, сіз оны иеленесіз бе, аударыңыз немесе жалға аласыз. Егер сіздің ақшаңыз болса, портфолиаңызды жылжымайтын мүлік нарығында кеңейтуді қалауыңыз мүмкін. Сізге секірмес бұрын, сәнді жылжымайтын мүлікке ақша салудың бірнеше нұсқасы бар.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлік қымбат болғандықтан ғана сәнді болып саналмайды. Ол сондай-ақ бірегей, эксклюзивті және жоғары деп қабылдануы керек.
- Жоғары деңгейлі сатып алушылар дүкендер, асханалар және өнер сияқты сәнді іс-шараларға, сондай-ақ басқа сәнді үйлерге жақындағысы келеді.
- Сәнді жылжымайтын мүлікке инвесторлар зәулім үйді аударып, халықаралық қаржы құюға, сәнді кондом сатып алуға, жоғары деңгейлі демалыс базасын сатып алуға немесе нөлден салуға болады.
Сәнді жылжымайтын мүлік бағалары өте қымбат болды және жоғары болды. Мәселенің мәні: 2019 жылғы ең қымбат тұрғын үй жылжымайтын мүлігі сатылымы Манхэттендегі пентхаус болды, ол 240 миллион долларға сатылды, Miller Samuel Inc компаниясының деректері бойынша бұл өткен жылғы Нью-Йорктегі ең жақсы сатылымнан 166 миллион долларға көп.
Әлемдегі ең бай адамдардың байлығы өсіп келе жатқанда, сән-салтанат нысандарының әлеуеті бұрынғыдан да кеңдей түскендей болды. Содан кейін коронавирус пандемиясының соққысы, жылжымайтын мүлік бағалары мен жылжымайтын мүлік бағалары, жалпы алғанда, белгісіз болды.
Сауда-саттық қолма-қол ақшасы бар адамдар үшін қол жетімді болуы мүмкін. Алайда, әлеуетті инвесторлардың оларды күшейтуге және сатып алуға дайын болуы, аз десеңіз, күмәнді.
Сіз қазір қызығушылық танытсаңыз да, болашақ инвестициялар туралы ойласаңыз да, пандемияға дейінгі нарықтық өсуге негізделген сәнді жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың негізгі принциптері.
Сәнді жылжымайтын мүлік дегеніміз не?
Ақша салмай тұрып, сәнді мүлікті сипаттайтын ерекшеліктерді түсіну өте маңызды. Тек жоғары баға белгісі бұл санатқа мүлікті қоя алмайды. «Бұл ерекше және эксклюзивті болуы керек – жақсы жағынан, қалаулы түрде», – дейді Рэнди Чар, Лас-Вегастағы сәнді көп қабатты One Queensridge Place компаниясының аға бас маманы. «Бай адамдар жоғары деп санаған нәрсе үшін сыйлықақы төлейді».
Жоғары түпкі сатып алушылар келеді орындарды осындай жоғары түпкі дүкендер, мейрамханалар, және өнер, сондай-ақ басқа да салтанат үйлеріне жақын ретінде салтанат шараларға баруына. Трофей мекен-жайы, Нью-Йорктегі Парк Авеню сияқты, құндылығын арттырады. Тарихтың болуы да зиян тигізбейді. Көптеген сәнді сатып алушылар жағалаудағы табиғи сұлулықты немесе өзен, мұхит немесе көлдің кем дегенде көрінісін іздейді. Басқалары ауылдық немесе таулы көріністі қалайды.
Жоғары деңгейдегі сатып алушылар барлық сатып алушылар қалайтын көптеген ерекшеліктерді қалайды, бірақ үлкен масштабта. Олар құпиялылық пен қауіпсіздікті, кейде оңашаланғанға дейін қалайды. Олар ішкі және сыртқы сұлулықты қалайды және тапсырыс бойынша архитектураны, дизайнды, бөлшектерге ерекше назар аударуды және сәнді әрлеуді қолдана алады.
Олар сондай-ақ ыңғайлылықты қажет етеді: аспаздың ас үйі, үйдің кеңістігі, үй автоматикасы, қозғалыс детекторлары, автокөлік көтергіштері және температура арқылы басқарылатын шарап қоймалары туралы айтпағанда. Көптеген адамдар кеңістікті қалайды, бірақ сізге сәнді өмір сүру үшін үлкен үйдің қажеті жоқ.
Сәнді үйді таңдағанда, жылжымайтын мүліктің өзгертілмейтін аспектілері туралы ойлану өте маңызды, – дейді Марк Фицпатрик, RUHM Destination Marketing бас директоры, сәндік қасиеттер бойынша маркетинг қызметі. «Сіз күн жолын, мұхиттың орналасуын немесе сіздің басыңызға үлкен ұшақтардың ұшу жолы бар екенін өзгерте алмайсыз. Жуынатын бөлмедегі ұсқынсыз тұсқағаздардың маңызы ауа райынан әлдеқайда аз », – деді ол.
Сәнді жылжымайтын мүлік құны қанша тұрады?
Баға негізінен төмен болатын нарықтарда сәнді жылжымайтын мүліктің бір бөлігін иемдену үшін сізге жарты миллионға жуық қаражат қажет болуы мүмкін.Көптеген ірі қалаларда сәнді мүлікті сатып алу үшін сізге кем дегенде 1 миллион доллар қажет, ал кіру бағасы өмір сүру құны жоғары болған жерде көтеріледі. Christie’s мәліметтері бойынша, бұл Сан-Францискода 3 миллион доллар, Лос-Анджелес пен Нью-Йоркте 5 миллион доллар, Лондонда 7 миллион доллар.
Сәнді сатып алушылар көбінесе қолма-қол ақшаны төлейді, бірақ Jumbo ипотекасы – бұл басқа нұсқа. Егер сіз сатып алуды қаржыландыратын болсаңыз, сізге үлкен бастапқы жарна, керемет несие, табыс пен активтер туралы растау, сондай-ақ үлкен ақша қорлары қажет.
Сәнді жылжымайтын мүлікке қалай инвестиция салуға болады
Егер сіз қымбат жылжымайтын мүлікке ақша салғыңыз келсе, бірнеше жолды таңдауға болады. Сіз өзіңізге сатып алсаңыз да, жалға алсаңыз да, аударып берсеңіз де, бірнеше нұсқа бар:
- Зәулім үйді аударыңыз
- Халықаралық инвестиция
- Сәнді кондом сатып алыңыз
- Жоғары деңгейлі демалыс жалдау ақысын сатып алыңыз
- Таңдамалы құрастыруды аяқтаңыз
Мұнда әрбір нұсқаны егжей-тегжейлі қарастырамыз.
Үйді аударыңыз
Жөндеу қолданыстағы элиталық жылжымайтын мүлік Инвестициялық бойынша жоғары қайтару үшін әлеуеті болуы мүмкін параметр болып табылады. Сіз түгендеудегі архитектурасы, күйі мен стилі сәйкес келетін қасиеттермен шектелесіз.
Сәнді үйлер сәнді емес үйлерге қарағанда жақсы күтімге ие, демек, оңалту шығындарының аз болуы мүмкін. Мұның минусы – сәнді үй жүзгіштері арасында бәсекелестік жоғары болуы мүмкін, бірақ жағымсыз жағы – жалпы алғанда элиталық үй нарығында бәсекелестік аз. Себебі, қаржыландыруды қамтамасыз ететін, келіссөздер жүргізетін және жылжымайтын мүлікті қалпына келтіру жобасын жоғары деңгейде орындайтын ноу-хауға ие адамдар аз.
Халықаралық инвестиция
Шетелдегі сәнді жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың сіз елде таба алмайтын артықшылықтары болуы мүмкін. Мысалы, тропикалық Атлант мұхитындағы Британияның шағын аумағы – Түріктер мен Кайкос аралдарында жылжымайтын мүлікке салық салынбайды және берілген мүлікке капитал өсіміне салық салынбайды. Меншік құқығы жер тіркелімімен қорғалады, ал АҚШ доллары ресми валюта болып табылады. Сонымен, валюта бағамдары сатып алуды аяқтайтын фактор емес, немесе сіздің мүлікіңіздің болашақ құны.
Пандемия мұны қалай өзгертетіні белгісіз, бірақ бұл аралдар инвестициялауға жақсы орын болды, өйткені жер бағасы соңғы он жылда тұрақты түрде өсті. Олар мұны әрі қарай қарқынды дамып келе жатқан туризм мен дамудың арқасында жалғастырады деп күтті, деп RE / MAX жылжымайтын мүлік түріктері мен Кайкостың тең иесі және брокері Блэр МакФерсон айтты. Алайда, бұл коронавирустық дағдарыс саяхатты тоқтатқанға дейін және басқалар. Сіз өзіңіздің инвестицияларыңыздан қосымша табыс табуға болады, оны сіз жоқ кезде жалға беріп, басқарушы компанияға егжей-тегжейлерді шешуге мүмкіндік беріңіз, – деп қосты ол.
Шетелге инвестиция салудың да өзіндік қиындықтары болуы мүмкін. «Біз қалған әлемнің штаттардағыдай жұмыс істемейтінін есте ұстауымыз керек» дейді RUHM компаниясының қызметкері Фицпатрик. «Сіз басқа елден жылжымайтын мүлік сатып алуды тек үкіметтің оны сізден жол бойында қайтарып ала алатындығын білу үшін ғана сатып алғыңыз келмейді».
Халықаралық жылжымайтын мүлік бойынша адвокат пен басқа мамандарды қолданып, сіздің мұқият тексеруіңізге көмектесіңіз, деді Фицпатрик.
Сәнді кондом сатып алыңыз
Өзіңізге сәнді кондом сатып алсаңыз да, жалға берсеңіз де, «керемет сәнді ғимаратта орналасқан үйге ақша жұмсап, ыңғайлылығы мен жақын жерде көлік опциялары бар», – дейді Коркораннан толық қызмет көрсететін жылжымайтын мүлік Лидия Сусек. Манхэттендегі фирма. Әдеттегідей, орналасу орны маңызды. «Тасымалдау мүмкіндігі нашар сәнді ғимараттан сатып алу – бұл нашар инвестиция», – деді ол.
Ғимараттың ұсынатын қызметтері мен сипаттамалары сіздің инвестицияңызды салуы немесе бұзуы мүмкін. «Штаттық есікші жоқ па? Жақсы, бірақ сіздің үйіңіз тағы не ұсынады? Көріністер, биік төбелер, террасалар, осы ерекшеліктердің барлығы сіздің үйіңізді басқа печенье кесетін пәтерлерден ажыратуға көмектеседі және көшу уақыты келгенде сатылымның жоғарылауына әкелуі мүмкін », – деді Сусек.
Есіңізде болсын, сәнді жылжымайтын мүлік сатып алғанда, сіз өмір салтын сатып аласыз. Жеке шатыр палубалары, бассейндер, фитнес орталықтары бар қарапайым орындар, қызметші немесе қонақ үй қызметтері сәнді жылжымайтын мүлікті ерекшелендіреді, – деді ол. «Сіз сатып алатын үйдің айналасында басқа да жаңа пәтерлер салынған болса да, бұл жылжымайтын мүлік түрлері маңызды», – деді Сусек.
Таңдамалы құрастыруды аяқтаңыз
Жағдай жақсы болған кезде, тапсырыс бойынша салынған үй ең көп пайда табуға мүмкіндік береді, бірақ көбінесе оның уақыты ұзақ болады. Бәрі жаңа, бүгінгі стильдер мен ыңғайлылықтарға ие үй, ең жақсы доллар алу үшін өте маңызды.
Егер сіз үйді өзіңіз үшін салмасаңыз, оны қалай реттейтіндігіңізге мұқият болыңыз. Сіз тез және жоғарғы долларға сату мүмкіндігін арттыру үшін сәнді нарықтың кең сегментіне сәйкес келетін орналасуды, ыңғайлылықты және әрлеуді таңдағыңыз келеді. Үйдің жұмыс істейтініне, қонақжай екендігіне және жоғары деңгейлі сатып алушылар қалайтын қауіпсіздік пен құпиялылыққа ие екендігіне көз жеткізіңіз. Бірақ бұл кең тартымдылық пен сәнді сатып алушылар аңсайтын бірегейлікті құру арасындағы жақсы сызық бар.
«Егер бірдеңе тауарландырылмаған болса, және ол сұранысқа ие болса, онда сіз бағаның шынымен секіретінін көресіз», – деді Чар. «Егер сіз ’82 Lafitte Rothschild бөтелкесін қарасаңыз, баға жоғарылауы сұраныс пен ұсыныстың арқасында анағұрлым төмен болатын винтажға қарағанда жылдам өседі. Бұл сәнді жылжымайтын мүлікпен бірдей. Неғұрлым эксклюзивті және табу қиын болса, соғұрлым үй инвестициялауға лайықты болады ».
Жоғары деңгейлі жалға берілетін мүлікті таңдаңыз
«Сәнді демалыс жалдау активтерді бағалау, салықтық жеңілдіктер, бизнестің желілік мүмкіндіктері және ең бастысы жеке рахаттану сияқты көптеген артықшылықтар бере алады», – дейді Фицпатрик. Әдетте мықты нарығы бар орынды таңдау маңызды, мысалы, шаңғы курорты, Гавайи немесе тропикалық арал.
«Олар маусымдық кіріс үшін өте жақсы және жақсы қаржы нарықтарында жақсы жұмыс істейді, – деп қосты Фицпатрик, – дегенмен, олар рецессия кезінде үлкен қалалардың жанындағы үйлерге қарағанда көбірек зардап шегуі мүмкін».
Екінші жағынан, егер сізде қолма-қол ақша болса, аю нарықтары сатып алудың ең жақсы уақыты болып табылады.
Шынында да, сәнді тұрғын үй нарығы 2008 жылы ірі қалалардағы тұрғын үй апатының ең күшті серпінін бастан кешірді, курорттық аймақтар осыған сәйкес келеді, деп хабарлады Christie’s International Real Estate компаниясының 2019 жылғы есебі. Әрине, бұл есеп пандемиядан бұрын болған, сондықтан оны басшылыққа алу үшін оқыңыз. Коронавирустың зардаптары курорттық аудандардағы немесе басқа кез келген жерде нарыққа қалай әсер ететіні белгісіз.
Инвесторлар қаланы дұрыс таңдаудан басқа, демалушы отбасылар үшін тартымды болатын мүлік сатып алу туралы ойлануы керек, дейді Фицпатрик. «Бұл сіздің толу деңгейіңізді және сіздің кірістігіңізді арттырады», – дейді ол.
Аризонадағы RE / MAX Sedona компаниясымен 22 рет жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік агенті, Брюс Тобиас жоғары деңгейлі туристік курорттардың таңдаулы бағыты екенін және инвесторлар ұзақ мерзімді пайда табуға болатын объектілерді іздеуі керек екенін атап өтті.
Сәнді жылжымайтын мүлікке арналған Jumbo ипотекасы
Сәнді жылжымайтын мүлікті сатып алушылардың көпшілігі жылжымайтын мүлікті қолма-қол ақшамен сатып алуды таңдаса, кейбіреулері сәнді жылжымайтын мүлікті ұрлау үшін джумбо несиелерін пайдаланады. Jumbo заемдары (оларды Jumbo ипотека деп те атайды) – бұл Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру агенттігі ( FHA ) белгілеген шектен жоғары сомаға несиелер.
Әдетте бұл сома 510 400 доллардан асады. Алайда, бұл кейде одан да көп, әсіресе жылжымайтын мүлік нарығы қымбат елдерде.
Сәнді жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға арналған кеңестер
Егер қымбат жылжымайтын мүлікке инвестиция салу сізге сәйкес келсе, сіз бастамас бұрын бірнеше нәрсені ескеруіңіз керек:
- Мақсаттарыңызды анықтаңыз. Кез-келген жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың мақсаты – салған қаражатыңыздан пайда табу. Сәнді қасиеттерді таңдағанда, қалаған нәтижеңізді ескеріңіз. Мысалы, егер сіз тез пайда табуды жоспарласаңыз, онда сіз аударуға назар аударуыңыз мүмкін. Егер сіз ұзақ мерзімді табыс алғыңыз келсе, сіз сәнді көппәтерлі үйді қарастыра аласыз.
- Қаржыландыруды анықтаңыз. Қолыңызда қолма-қол ақша болса да, бұл әрдайым ең жақсы нұсқа бола бермейді. Мысалы, бірнеше ай ішінде аяқтауды жоспарлап отырған флипті қаржыландыру үшін қиын ақшаға несие беру орынды болуы мүмкін.
- Нарықты дұрыс таңдаңыз. Егер сіз жеті сандық мүлікке ақша салсаңыз, нарық сіздің шешіміңізді қолдайтындығына көз жеткізіңіз. Еңбек нарығын, өмір сүру құнын, үй шаруашылығының орташа кірістерін және ауданның экономикалық келбетін қараңыз. Егер бұл жалға берілетін болса, жыл бойғы және маусымдық трафикті қарастырыңыз.
Төменгі сызық
Сәнді жылжымайтын мүлікке инвестициялау оның құнды сипатына байланысты құнды қағаздарға инвестиция салудан гөрі қызықты болуы мүмкін. Мұның көптеген тәсілдері бар: тапсырыс бойынша үй салудан, зәулім үйді айналдыруға, демалыс үйін сатып алуға дейін. Сіз өзіңіздің сәнді үйіңізді тұрғын, демалушы немесе үй иесі ретінде тамашалай аласыз немесе өзгелер үшін рақаттану үшін сәнді үйлер сала аласыз.
Инвестиция жасамас бұрын, осы активтер сыныбында тұрақты құндылық жасайтын, сіздің инвестицияларыңыздан ең жақсы пайда алу үшін мүмкіндіктерді түсінетіндігіңізге көз жеткізіңіз. Әрине, егер сіз онда өмір сүруді сатып алмасаңыз – сіздің жылжымайтын мүлік объектілеріңізді сатып алушылар немесе жалдаушылар нарығы болатынына көз жеткізіңіз.