Жеке капиталды жылжымайтын мүлікке қалай инвестициялауға болады

Жеке меншікті капитал  жылжымайтын мүлік қорлары мүмкіндік  жоғары нетто-құны жеке тұлғалар сияқты мен мекемелер қорлардың және зейнетақы қорларының меншік активтерін үлестік және борыштық холдингтер инвестиция. Белсенді басқару стратегиясын қолдана отырып, жеке меншік капиталы жылжымайтын мүлік меншікке әртараптандырылған тәсілді қолданады. Бас серіктестер әртүрлі жерлерде әртүрлі меншік түрлеріне ақша салады. Меншік стратегиялары жаңа игеру мен шикізаттық жер учаскелерінен бастап қолданыстағы жылжымайтын мүлікті толық қайта құруға дейін немесе күрделенген қасиеттерге ақша ағындарын енгізуге дейін болуы мүмкін.

Мұнда инвесторлардың жеке меншікті капиталдағы жылжымайтын мүлікке қалай қатысуға болатындығы және саланың мүмкіндіктері, тәуекелдері мен шектеулеріне шолу жасалады.

Идеал жеке капиталды жылжымайтын мүлік қорын табу

Біріншіден, қарапайым адам жылжымайтын мүлікке инвестицияларға қатыса алмайды. Дәстүрлі жеке меншік капиталы қоры инвесторлардан кем дегенде 250 000 АҚШ долларын қорға аударуды талап етеді, дегенмен көптеген менеджерлер басқа инвесторлармен ұзақ мерзімді ұжымдық инвестициялар схемасына 20-25 миллион доллардан жоғары қаржы бөлуге дайын жеке тұлғаларды немесе мекемелерді іздейді.

Жеке меншікті капиталды жылжымайтын мүлік қорлары бойынша реттеу аз болғандықтан, мүмкіндіктер дәстүрлі түрде «аккредиттелген инвесторлармен» шектеледі. Бұл дегеніміз, инвестордың жеке немесе бірлескен активтері кем дегенде 1 миллион АҚШ долларын құрауы керек (олардың алғашқы резиденттерінің құнын қоспағанда) немесе жеке тұлғаның жылдық кірісі кем дегенде 200 000 доллар болуы керек. Алдыңғы екі жылдағы кірісі кем дегенде 300 000 АҚШ долларын құраған – және олардың кірістерінің деңгейі осы жылы осы деңгейде қалады деп «ақылға қонымды» күткен жұптар да қатыса алады.

Жеке меншіктегі жылжымайтын мүлікке ақша салуға ұмтылатын адамдар немесе ерлі-зайыптылар тәртіпке мамандандырылған фирманы табуы керек. Жеке капиталы бар фирманың қаражаттарының нұсқаларын зерттей отырып, олар әрдайым коммерциялық серіктестік болып табылатын әр жеке меншік капиталы қорының құрылымының мәнін түсінуі керек.

Қорға кіру кезінде сыртқы инвесторлар шектеулі серіктестерге айналады, яғни олар қорға салған ақшасы үшін жауапкершілікті қабылдайды және толық серіктестер (ГП) таңдаған мүлікке вето бақылауына ие болмайды. Шектелген серіктестің ақшасы басқа қатысушы инвесторлармен жинақталады, ал қор менеджерлері кірістер мен максималды қаржылық тәуекелдерді азайтуға бағытталған қасиеттер портфолиосын жасайды.

Қордың шығындары мен инвестициялар құрылымын түсіну

Жеке меншік капиталы жылжымайтын мүлік қорлары бірқатар басқару және нәтижелік төлемдерге ие, оларды инвесторлар төлеуі керек. Жеке капиталдар қорлары фирмалық жалақы төлеу, сатып алу және заң қызметтерін көрсету, мәліметтер мен зерттеулерге шығындар, маркетинг және қосымша тұрақты және өзгермелі шығындарды төлеу үшін салынған капиталдан жылдық 2% алымды қажет етеді. Алайда, бұл салымшылардың төлемдерінде шектеулер жоқ.

Инвестиция салудан бұрын жеке адамдар осы шығындарды жақсы түсінуі керек, өйткені бұл инвестициялардың жалпы кірісін шектейді. Мысалы, егер жеке меншік капиталы жылжымайтын мүлік қоры 500 миллион доллар жинаса, ол байланысты шығындарды төлеу үшін жыл сайын 10 миллион доллар жинайтын еді. 10 жылдық циклінің ішінде қор 100 миллион долларлық алым жинайды, яғни сол онжылдық ішінде тек 400 миллион доллар инвестицияланады.

Жеке меншік капиталдары менеджерлері «алып жүру» алады, бұл дәстүрлі түрде қор үшін жалпы пайдадан 20% құрайды, ал инвесторлар дәстүрлі түрде бұл төлемдерді қордың корпоративті басқару мен басқару мәселелерін жеңілдетуге көмектесу қабілетіне байланысты төлеуге дайын бұл ашық компанияға кері әсер етуі мүмкін.

Жеке меншік капиталы жылжымайтын мүлік қорларының көпшілігі «қажеттілікке негізделген» инвестициялар болып саналады, яғни серіктестер негізгі серіктестерге қажет болған жағдайда бөліп-бөліп капитал береді. Дәрігер-дәрігерлер әлеуетті инвестициялық жылжымайтын мүлікті анықтайтын болғандықтан, қор циклдің басында шектеулі серіктестер кепілдік берген жылжымайтын мүлік қорына капитал туралы ресми сұраныс жібереді. «Күрделі шақыру» ретінде белгілі, бұл серіктестіктер орындауы керек заңды міндеттеме.

Егер шектеулі серіктес күрделі шақыруды орындай алмаса, қор ол адамды немесе мекемені дефолтқа мәжбүрлеп, өзінің бүкіл меншік үлесінен айыруы мүмкін. Басқа шектеулі серіктестер мұндай дефолт жағдайында кез-келген тәркіленген акцияларды сатып алу мүмкіндігін алады.

Жеке меншік капиталының түрлері

Жеке капиталды жылжымайтын мүлікке инвестициялау кезінде дәстүрлі түрде инвестициялар стратегиясының төрт түрі бар:

• Core ең консервативті стратегия болып табылады, және ол тек тәуекел деңгейі төмен және әлеуетті қайтарымдылықты ұсынатын қасиеттерді қамтуы мүмкін, өйткені олар көп қоныстанған немесе жақсы саяхаттайтын жерлерде орналасқан. Бұл стратегия сонымен қатар өте аз қайта құруды немесе күтіп ұстауды қажет ететін сапалы, құнды объектілерге инвестиция салуға көп көңіл бөлуі мүмкін. Бұл қасиеттер болжамды ақша ағындарын ұсынады және әдетте толық жалға алынған, көп пәтерлі құрылымдардан тұрады.
• Core-plus тәуекелділікті қажет етеді, бірақ негізгі стратегияға қарағанда жоғары табыс әкелуі мүмкін. Бұл қасиеттер қосымша құнды қызметтің қарапайым деңгейлерін немесе орынды жақсартуды қажет етеді.
• Қосымша құн – меншікті дамыту мен нарықтық уақытты көбірек қарастыратын орташа табысы жоғары, орташа тәуекелділік стратегиясы. Бұл стратегияда портфолио менеджерлері жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алады, қайта құрудың кейбір деңгейлерімен айналысады және нарық жұмыс істеп тұрған кезде сатады. Қосымша құн қасиеттері, әдетте, басқаруды өзгертуді, физикалық жетілдіруді немесе капиталдың шектеулерін шешуді талап етеді. Бұл қадамдарға ғимараттарды жөндеу және нарықтарды жақсарту кезінде жалдау ақысын көтеру жолдарын іздеу кіреді. Қосылған құн стратегиясына жұмыс істемейтін компаниялардың айналымы немесе негізгі жылжымайтын мүлік объектілерін бақылау үшін қарыздарды қабылдау кіреді.
• Оппортунистік табыстың ең жоғары деңгейін қамтамасыз етеді, бірақ ең үлкен тәуекелді өзіне алады. Осы стратегияның көмегімен менеджерлер игерілмеген жер учаскелерін немесе нашар сатылатын немесе аз сатылатын нарықтағы объектілерді сатып алады.