РЕИТ: әлі де өміршең инвестиция ма?
1998 жылдан бастап 2017 жылға дейінгі кезеңдегі MFS Investments NAREIT Equity REIT индексімен ұсынылған, орташа жылдық кірісті 8,67% құрады, бұл орташа жылдық кірісі бар шағын орта активтерден кейін сол кезеңдегі активтердің ең жақсы екінші класы болды. 9,12%.
Бұрынғы өнімділік болашақ табыстарға кепілдік бермейді. Сонымен, қазіргі жағдайда РЕИТ жеке инвесторлар, сондай-ақ қаржылық кеңесшілер мен олардың клиенттері үшін әлі де өміршең инвестициялар бола ма? (Қатысты оқу үшін қараңыз: REIT ETFs тұрақтылықты ұсынады.)
Сыйақы ставкалары + РЕЙТС
Yahoo! сәйкес Қаржы, MSCI US REIT индексін бақылайтын Vanguard REIT Index Adm (VGSLX) ағымдағы кірістілігі 4,3% құрайды. Қазіргі төмен пайыздық орта жағдайында бұл көптеген инвесторлар үшін тартымды. дивидендтер төлеу үшін қолда бар ақшаны азайтады.
Қарыз деңгейі жоғары немесе жақын аралықта қайта қаржыландыруды қажет ететін РЕИТ басқаларға қарағанда ставканың көтерілуіне көбірек ұшырайды.
2018 жылы Vanguard REIT ETF (VNQ) бағасы 2015 жылдың қаңтар айындағы ең жоғарғы деңгейден 12% -дан асты, ішінара ФРЖ-ның уақытына қатысты белгісіздік пен пайыздық мөлшерлемені көтеруге дайын болғандықтан.
РЕИТ-тердің өткен қызметі
Cohen & Steers, бірнеше REIT қорларын ұсынатын инвестициялық менеджер, жоғары ставкалардың бастапқыда ЖСН-нің жұмысына нұқсан келтіретіндігінің мысалы ретінде 2004 жылдың маусымынан 2006 жылдың маусымына дейінгі ФРЖ-нің қатаңдатудың соңғы циклын келтірді. Уақыт өте келе, қуатты экономика кейіннен РЕС-тің қайтарымын арттыруға көмектесті.
Осы уақыт аралығында РЕИТ жиынтық кірісі 57,9% құрады, бұл фирма бойынша акциялар бойынша 15,5% және облигациялар үшін 5,9% салыстырғанда.
Фирма өз сайтындағы мақаласында: «Экономика жақсарып, негіздері мықты болған кезде кіріске негізделген түзетулер тарихи ұзақ мерзімді инвесторлар үшін сатып алудың тартымды мүмкіндіктерін ұсынды. Қуатты экономикалық өсімнің пайдасы айқын бола бастағандықтан, бағалау қалыпты жағдайға оралады. Осы мүмкіндіктерді пайдалануға бағытталған инвесторлар ұзақ мерзімді сыйақы алуы мүмкін деп сенеміз ».
REITs әртараптандыру плюсаларын ұсынады
REITs акциялардан үлкен диверсификациялаушы емес, бұған олардың S&P 500 индексі мен NAREIT меншікті капиталдың REIT индексін 2015 жылдың соңына дейінгі 10 жыл арасындағы салыстыру негізінде олардың шамамен 78% корреляциясы дәлел. негізгі облигациялармен, тауарлармен және валюталармен төмен немесе теріс корреляциялар тұрғысынан әртараптандыру.
Сыйақы мөлшерлемесінен тыс, РЕИТ-тің жұмысы экономика мен қор нарығының жағдайына байланысты болады. Бір жылы соңғы CNBC-бабына жылжымайтын мүлік активтері $ 22 млрд жуық басқарады CBRE Clarion бағалы қағаздар бойынша, Джозеф Смит, инвестициялар жөніндегі бас, былай деді: «Барлық жыл ұзақ экономикалық өсу мен пайыздық мөлшерлемелер бойынша үміттерін арасындағы жүріп флип-флоп жерде болды. Бұл белгісіздік құбылмалылықты тудырады, ал құбылмалылық кезінде РЭТ-тің кең қор нарығымен корреляциясы артады ». Смит мырзаның дәйексөзі 2015 жылдың соңында айтылды. (Осыған байланысты оқыңыз: Жылжымайтын мүлікке жоғары пайыздық ортаға инвестиция салу ).
Жеке РЕИТ-ке әсер ететін факторлар
Кез-келген өзара қор немесе ETF сияқты, бұл қорларда базалық РЕИТ бар. Жеке РЭИТ-ке коммерциялық жылжымайтын мүлік, тұрғын үй, қонақ үйлер немесе курорттардың базалық портфолиосы кіреді. Сонымен қатар, денсаулық сақтау, ағаш және ипотекалық РЕИТ сияқты арнайы салалар сияқты белгілі бір секторларға әсер ету бар.
Мұндағы мәселе мынада: бұл РЕИТ-тің кейбір көрсеткіштері олар байланысқан қор нарығы мен бизнес секторларының көрсеткіштерімен байланысты болады. Бұл осы РЕИТ-тердің нәтижелері жалпы қор нарығының және / немесе экономиканың көрсеткіштерінен асып түсетіндігін білдіреді. Бұл барлық жылжымайтын мүліктің жергілікті екендігін көрсететін жылжымайтын мүлік туралы мақаладан айырмашылығы жоқ.
Жеке РЭТ-қа оларды басқаратын адамдар да әсер етеді. Кез келген басқа акциялар немесе осыған ұқсас құралдар сияқты басқару да маңызды. Олардың тәжірибесі қандай? Олар акционерлерге бағдарланған ба? Олардың сіздің ақшаңызбен қатар салынған өз ақшалары бар ма?
Салық Cuts және 2017 Бос актісі инвесторлар жылжымайтын мүлікке тиімді болып табылады. Жаңа салық заңына енгізілген кейбір өзгерістер ЖСН-ға әсер етеді. Мысалы, РЕЙТС ұйымның кірісі бойынша 20% шегерімнен пайда табады.
Төменгі сызық
Қазіргі кездегі басқа да инвестициялар сияқты, РЕИТ ең болмаса бастапқыда пайыздық өсім кезеңінен зардап шегуі мүмкін. Өте жоғары деңгейге ие және ставкалар өсіп жатқанда қарызды қайта қаржыландыруға тура келетін РЕИТ басқаларға қарағанда анағұрлым осал болуы мүмкін. Жеке ЖСҚ-ны қарастыратындар фирма менеджменті мен оның негізгі инвестициялық портфелін қарастыруы керек. Бұл салаға да қатты әсер ететін бірқатар қорлар мен ETF қорлары бар. Уақыт өте келе, REITs көптеген портфолиолардың сенімді компоненті ретінде дәлелденді және алдағы уақытта да жалғасуы мүмкін. (Осыған байланысты оқуды қараңыз: РЕИТ-тің 5 түрі және оларға қалай ақша салу керек ).