Екінші ипотека бойынша пайыздарды шегеру
Федералдық үкімет тұрғын үй ипотекасы көптеген американдықтар өмір бойы мойнына алатын ең үлкен қаржылық ауыртпалық екенін түсінеді. Үзілісті қамтамасыз ету мақсатында (және, мүмкін, жылжымайтын мүлік нарығына қатысуға ынталандыру үшін), Ішкі кірістер қызметі салық төлеушілерге ипотека бойынша төленген сыйақы бойынша шегерімдер жасауға мүмкіндік береді.
Ал егер сіз екінші үйге ипотека алсаңыз ше? Сіз оны не үшін қолданатыныңыз маңызды ма? Сіз жай ғана пайыздарды шегере аласыз ба?
Екінші ипотека алудың салықтық салдарын терең қарастырып, салықтар бойынша шегерімдерді қалай есептеу керектігін, сондай-ақ әртүрлі шектеулер мен ақауларды атап өтеміз.
Негіздер
Біріншіден, сіз «білікті үй» нені құрайтынын (ипотека бойынша сыйақы шегерімі қолданылатын) және IRS « ипотекалық сыйақы » мен «ипотекалық қарызды» қалай анықтайтындығын түсінуіңіз керек.
Жаңадан бастаушылар үшін «білікті үй» дегеніміз – сіз әдетте тұратын негізгі үйді немесе екінші үйді білдіреді. Жылжымалы үйлер, үй тіркемелері, пәтерлер мен қайықтардың барлығы IRS 936 басылымы айтқандай «ұйықтайтын, тамақ істейтін және дәретхана бөлмелері» болған жағдайда талапқа сай келеді.
Егер сізде үш немесе одан да көп қасиеттер болса, онда сіз олардың екеуін сәйкесінше сіздің белгілі бір жылдағы негізгі және екінші үйіңіз ретінде талап ете аласыз. Егер сіз сол жылы талап еткен үйлердің бірін кездейсоқ сататын болсаңыз, онда сіз сол жылдағы баланс үшін басқа мүлікті негізгі немесе екінші үй ретінде қарастыра аласыз.
Егер сіз жалға берілетін мүлік немесе кеңсе сияқты екі еселенетін үйге шегерімдерді талап етсеңіз, онда сіз қанша уақыт тұрғаныңызға қатысты кейбір нюанстық ережелер мен есептеулер күшіне енеді. Сіз мұнда ерекшеліктерге сілтеме жасай аласыз, бірақ жалпы айтқанда, егер сіз екінші үйді жалға алсаңыз, онда сіз кем дегенде 14 күн немесе бір жыл ішінде жалға берілетін уақыттың 10% -дан астам уақытында тұруыңыз керек (қайсысы ұзақ болса) оған ипотека бойынша сыйақыны шегере алу. (Егер сіз ол жерде мүлдем тұрмасаңыз, онда сіз үй иесіз, және мүлдем басқа ережелер күшіне енеді: жалға берілетін мүлік иелеріне салықтық шегерімдерді қараңыз ).
Ипотека бойынша сыйақы сіздің үйіңізді (үйіңізді) кепіл ретінде пайдаланатын несие бойынша төленген сыйақыға ғана қатысты. Оған мыналар кіреді:
IRS ипотекалық қарыздың үш санатын көрсетеді. Олар қарызды қашан алғаныңызға және кірістердің не үшін жұмсалғандығына байланысты өзгереді:
- Ата қарызы дегеніміз – 1987 жылдың 13 қазанында немесе одан бұрын сіздің үйіңіз кепілге алған ипотека туралы айтады (осыдан кейін қазіргі салық ережелері күшіне енді).
- Үй сатып алу бойынша қарыз дегеніміз 1987 жылдың 13 қазанынан кейін алынған, сіздің үйіңізді сатып алу, салу немесе жақсарту үшін пайдаланылған ипотека (яғни жөндеу, жөндеу және т.б.).
- Меншікті капиталы бойынша қарыз немесе несие дегеніміз 1987 жылдың 13 қазанынан кейін алынған, басқа, тұрғылықты емес мақсаттарға, мысалы колледжде оқуды қаржыландыруға, жаңа автокөлікке, демалысқа немесе басқа нәрселерге байланысты емес ипотека. үй сатып алу, салу немесе жақсарту.
Шегерімдер
Бұл сіздің қарызыңыздың қандай түріне байланысты – және сіз қанша алғыңыз келеді. Егер сіз некеде болсаңыз және бірлесіп арыз берсеңіз, сіз тек үй сатып алу бойынша 1 миллион доллардан немесе одан аз қарызға және жалпы сомасы 100 000 долларға немесе одан аз қарызға пайыздарды шегере аласыз. Егер үйленбеген немесе үйленген және бөлек өтініш білдірген болса, сіздің шектеулер сәйкесінше үй сатып алу қарызы үшін $ 500,000 және үйдің меншікті капиталы үшін $ 50,000 қарыз болады.
Басқаша айтқанда, егер сіздің ипотека немесе ипотека сіздің негізгі және / немесе екінші үйіңізді сатып алуға, салуға немесе жақсартуға (үйді сатып алуға қарызға айналдыруға) жұмсалса және жалпы сомасы 1 миллион долларды құраса, сіз өзіңіз төлеген барлық төлемдерді шегеріп тастай аласыз. Мысалы, егер сізде екі ипотеканың әрқайсысы бойынша 4% -дық мөлшерлеме бар болса, олар 1 миллион долларды қосса, сіз жыл сайынғы 40 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі пайыздық төлемдерді шегере аласыз.
Алайда, егер сіздің үй сатып алу бойынша қарызыңыз, мысалы, $ 2 миллион болса, онда сіз сол жылы $ 2 миллиондық ипотека бойынша төлеген барлық пайыздарыңыздың жартысын ғана алып тастай аласыз. Егер сол 4% -дық мөлшерлеме қолданылған болса, онда сіз сол жылы сыйақы төлеген деп болжанған $ 80,000-дің орнына тек 40,000 $ алып тастай аласыз. (Бұл жеті фигуралы нысанды қаржыландырғысы келетіндер үшін ойланатын нәрсе. Jumbo және кәдімгі ипотека несиелері: олар қалай ерекшеленеді? Қараңыз )
Бұл шектеу қарызға қолданылмаса да, егер сізде қарыз бір миллион доллардан асып кетсе, сіз жаңа ипотека бойынша қосымша шегерімдер жасай алмайсыз. Егер сізде тек 900 000 долларлық қарыз болса? Сонда сіз үй сатып алу үшін қосымша 100000 доллар қарызы үшін ғана пайыздарды шегере аласыз.
Кем дегенде, бұл жалпы ереже. IRS сіздің үйден алынатын нақты ипотекалық сыйақыны анықтау үшін жұмыс парағын ұсынады.
Іс қағаздары
Сіз ипотека бойынша кем дегенде 600 доллар сыйақы төлеген болсаңыз, сіз салық төлеуден бірнеше ай бұрын ипотека ұстаушыңыздан немесе несие берушіңізден хабарлама аласыз (бұл әдетте 1040-нысан, А кестесі (бөлшектелген шегерімдер) бойынша салық декларациясын толтыру үшін қолданасыз.
Үй сатып алу бойынша қарыз және меншік капиталы бойынша қарызды біріктіргенде, сіз өзіңіздің үйіңізге қарсы 1,1 миллион долларға техникалық қарыз ала аласыз. Алайда, егер сізде осы шектен асатын қосымша қарыз болса, онда сіз осы кірістер инвестициялар (А кестесінде де айтылған) немесе бизнес (С кестесі немесе C-EZ ).
Қайта қаржыландыру, ұпайлар мен сыйлықақылар
Егер сіз кез-келген ипотеканы, оның ішінде екінші несиені қайта қаржыландыратын болсаңыз, онда сіз жаңа несиені алдыңғы қарыздың негізгі қарызына дейін үй сатып алу бойынша қарыз ретінде талап ете аласыз. Жоғарыдағы кез-келген нәрсе үйдің меншікті капиталы қарызы ретінде қарастырылады.
Сонымен қатар, егер сіз жаңа ипотека бойынша ұпайларды төлесеңіз, оларды несие мерзімі ішінде шегере аласыз. Сіз жаңа 30-жылдық ипотекалық қайта қаржыландыруға Есептесек, сіз 1/30 шегеруге болады ші сіз жыл сайын ұпай төленген қарамастан. Егер сіз үйді сатқанға немесе қайта қаржыландырғанға дейін барлық ұпайларды алып тастамасаңыз (қайтадан), онда сіз сол уақытта қалғандарын бірден алып тастай аласыз. Сіз шегерімді А кестесіне, 1040-нысан, 12-жолға енгізесіз.
Егер сіздің түзетілген жалпы табысыңыз 109 000 доллардан аспаса (немесе үйленген болсаңыз және бөлек өтініш берсеңіз 54,500 доллардан), сіз сондай-ақ кепілдік сақтандыру төлемдерінің бір бөлігін немесе барлығын шегере аласыз. Бұл сіздің «үй сатып алу қарызы» санатына жатады.
Төменгі сызық
Салық ережелері күрделі, мұны жоққа шығаруға болмайды, бірақ егер сіз дұрыс жұмыс жасасаңыз, ережелер сізге жылына мыңдаған доллар үнемдеуге мүмкіндік береді. Екінші ипотека алуды шешпес бұрын міндетті түрде білікті салық маманымен кеңесіңіз.