Екінші үй иелеріне салықтық жеңілдіктер
Егер сіз демалысқа, мүлік салығы және жалдау шығыстары бойынша салықтық жеңілдіктер есебінен айтарлықтай төмендетуге болады.
Салық Cuts және Бос актісі (TCJA) осындай төмендету сияқты, қалай салық үзілістер жұмыс өзгерді ипотекалық пайыздық шегерім. Дәл осы өзгертулермен бірге, екінші үйге қол жетімді етуге көмектесетін пайдалы салық жеңілдіктері бар. Міне, тез қалпына келтіру.
Негізгі өнімдер
- Егер сіз шегерімдерді санасаңыз, онда сіздің ипотека бойынша сыйақы шегіне дейін салық салынуы мүмкін.
- Екінші үй жеке тұрғын үй немесе жалға берілетін мүлік болып табылатындығына байланысты ипотекалық несиені шегеруге қатысты әртүрлі ережелер қолданылады.
- Сіз үйді сатып алуға несие бойынша пайыздарды шегере аласыз, бірақ қаражат үйді жақсартуға жұмсалған жағдайда ғана.
- Сіз екінші үйге мүлік салығын алып тастай аласыз, бірақ оның шегі бар.
- Салықтарды қысқарту және жұмыс орындары туралы заң қанша салықтық жеңілдіктердің жұмыс істейтінін өзгертті.
Ипотека бойынша сыйақы шегерімі
Ипотека бойынша сыйақы ставкасы ұзақ уақыттан бері үйге қол жетімді ету тәсілі ретінде жоғары бағаланған. 2017 жылдың желтоқсанында заңға енгізілген TCJA негізгі тұрғын үйге де, екінші үйге де ипотека бойынша сыйақы аударымдары арқылы қанша үнемдеуге болатындығын өзгертті.
Бірыңғай құжаттар мен некеге тұрған адамдар бірлесіп, көп жағдайда ипотека бойынша сыйақыны 750 000 долларға дейін шегере алады.Бұл сіздің кез-келген жеке тұрғылықты мекен-жайыңызға қатысты, ол сіздің бірінші немесе екінші болсын.Алдыңғы шегі $ 1 миллион ипотекалық қарыз болды, ол әлі күнге дейін 2017 жылғы 16 желтоқсанға дейін алынған тұрғын үй заемдарына қатысты.
Сіздің екінші үйіңіз жеке тұрғын үй немесе жалға берілетін мүлік ретінде қарастырылуына байланысты ипотека бойынша шегерімге қатысты әр түрлі салық ережелері қолданылады. Жалдау кезінде жылжымайтын мүлікті жалға алған жылыңыз, онда өзіңіз өмір сүргеніңізден гөрі, сондай-ақ пайда болады.
Жеке резиденцияға пайыздарды шегеру
Егер сіздің екінші мүлкіңіз жеке тұрғын үй болса, сіз ипотека бойынша сыйақыны бастапқы үйіңіздегідей алып тастауға құқығыңыз бар – егер сіз некеде тұрмаған болсаңыз немесе некеде тұрған болсаңыз, 750 000 долларға дейін.Егер сіз үйленген болсаңыз және бөлек құжаттар жасасаңыз, шегі $ 375,000 құрайды.
Шегерімге ие болу үшін ипотекасіз иелік ететін білікті үйдегі кепілдендірілген қарыз болуы керек және сіз өзіңіздің аударымдарыңызды А кестесін беру арқылы бөліп көрсетуіңіз керек.1
Маңызды
Ипотека бойынша сыйақының 1 миллион долларлық лимиті, егер заң шығарушылар заңды сақтау үшін әрекет етпесе, TCJA мерзімі біткен кезде, 2025 жылы оралады.
Жалға берілген үйлерге пайыздарды шегеру
Егер сіз жалға берілетін мүлікке салықтық жеңілдіктер алғыңыз келсе, ережелер күрделі. Маңыздысы жылжымайтын мүлікті жыл бойына немесе бүкіл мерзімге жалға беруіңіз немесе мүлікті жеке пайдалану үшін қаншалықты жиі қолданатындығыңыз. Сіздің мүлікті пайдалануыңыз үш санаттың біріне жатады:
Жылына 15 күннен аз жылжымайтын мүлік жалға беріледі
Сіздің үйіңізді салық жылы ішінде 15 күннен аз мерзімге жалға ала аласыз, кірістер туралы IRS-ке есеп бермей.Үй жеке резиденция болып саналады, демек, сіз жалдау ақысы үшін төлем жасай алмайсыз.Бірақ сіз кез-келген үйдегідей ипотека бойынша пайыздар мен мүлік салығын шегере аласыз.
Бұл ерекше ереже үйді бір түнге 10 000 долларға жалға алсаңыз да қолданылады. Ішкі кірістер кодексінің 280А (ж) бөліміндеүй жылына 15 күннен аз мерзімге жалға берілсе, ақшаны сіздің жалпы табысқа қосудың қажеті жоқ делінген.
Жылына 14 немесе одан көп күн жалға алынатын мүлік, сіз оны сирек пайдаланасыз
Егер сіздің үйіңіз жеке тұрғын үй емес, жалға берілетін мүлік болып саналады, егер ол жылына 14 және одан да көп күнге жалға берілсе, және сіздің жеке меншікті пайдалануыңыз жылына 14 күннен аспаса немесе тұрғын үй санының 10% күндері үй жалға алынды.
Егер сіз осы талапқа сай болсаңыз, онда жылжымайтын мүліктен алынған кірістер жалдау кірісі ретінде көрсетіледі.Сіз сондай-ақ жалдау шығындарын, оның ішінде ипотека бойынша сыйақы, мүлік салығы, сақтандыру шығыстары, менеджерлерге төленетін төлемдер, коммуналдық қызметтер және мүліктің амортизациясын шегере аласыз.Алайда, сіз бұл шығындарды мүлікті жеке пайдалануыңыз бен оны жалға алған уақыттың арасында бөлуіңіз керек.
Айта кетейік, жылжымайтын мүлікті жөндеуге кеткен күндер жеке пайдалануға жатпайды.Егер сіз өзіңіздің жеке меншігіңізде техникалық қызмет көрсету үшін тұрсаңыз, 14 күндік шегінен асып кетуге болады.Өзіңіздің техникалық қызметіңізді осы күндері демалып қана қоймағаныңызды растайтын түбіртектерді сақтау арқылы құжаттауды жоспарлаңыз.
Сіз мүлікті 14 күннен артық пайдаланасыз және оны сирек жалға аласыз
Егер сіз жыл сайын жылжымайтын мүлікте 14 күннен артық тұрсаңыз немесе мүлікті жалға алған күндердің 10% -дан астамын алсаңыз, онда екінші үй жеке тұрғын үй болып саналады.Демек, сіз кез-келген үйдегідей ипотека бойынша пайыздар мен мүлік салығын шегере аласыз, бірақ сіз жалдау шығындарын талап ете алмайсыз.Егер сіздің отбасыңыздың бір мүшесі мүлікті пайдаланса (оның ішінде сіздің жұбайыңыз, бауырларыңыз, ата-анаңыз, ата-әжеңіз, балаларыңыз бен немерелеріңіз), сол күндер жеке отбасылық күндер болып саналады, егер сіз осы отбасында болған кезде жалға алудың әділ бағасын жинамасаңыз.
Үйге арналған несие бойынша пайыздарды шегеру
Ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесінен басқа, сіз үйге берілген несие бойынша сыйақыны есептен шығара аласыз. Алайда TCJA бұл ережелерді де өзгертті.
Бұрын сіз несие картасын төлеуге, демалыс алуға немесе екінші үй сатып алуға жұмсалған-алынбағанына қарамастан, үйдің меншікті капиталы бойынша қарыз ала аласыз және пайыздар бойынша шегерім жасай аласыз.Енді сіз қаражат «несиені қамтамасыз ететін салық төлеушінің үйін сатып алуға, салуға немесе айтарлықтай жақсартуға» жұмсалған жағдайда ғана, меншіктегі қарыздар бойынша пайыздарды шегере аласыз.Сонымен қатар, ескі ережелер бойынша несиені сіздің негізгі немесе екінші үйіңіз қамтамасыз етуі керек және үйдің құнынан аспауы керек.
Осы ережелер бойынша, егер сіз екінші үйге пайыздарды шегергіңіз келсе, онда сізде ипотека болуы керек.Егер сіз екінші үйді сатып алуды қаржыландыру үшін сіздің бірінші үйіңіздегі меншікті капиталды қарызға алсаңыз, онда бұл сыйақыны шегеруге болмайды.Ипотека сияқты, сіз үйленбеген болсаңыз немесе некеде тұрған болсаңыз, меншік капиталы қарызы бойынша $ 750,000-ға дейін пайызды шегеруге болады (егер жеке өтініш берген жағдайда 375,000 доллар).
Маңызды
Шек сіздің барлық ипотека және үй қарыздарыңызға қатысты. Егер сізде ипотекалық қарыз бойынша 750 000 доллар немесе одан көп қарыз болса, меншікті үй заемдары бойынша осы мөлшерден асып түсетін пайыздық мөлшерлемені талап ете алмайсыз.
Мүлік салығын шегеру
Сіз өзіңіздің екінші үйіңіздегі мүлік салығын және осыған байланысты меншіктегі барлық объектілерді шегере аласыз. Алайда, мұнда да TCJA осы шегерімдерге әсер ететін өзгерістер енгізді.
Сіз енді меншікті жылжымайтын мүлікке төлеген мүлік салығының барлық сомасын шегере алмайсыз.Енді шегерімге жататын мемлекеттік және жергілікті салықтардың жалпы сомасы, соның ішінде мүлік пен табыс салығы салық декларациясына 10 000 доллармен, егер сіз некеде болсаңыз және бөлек өтініш жасасаңыз.Екінші үй сатып алатын көптеген адамдар бірінші үймен шектесіп үлгеруі мүмкін, сондықтан екінші үйден салық үнемдеуді көрмейді.
Екінші үйіңізді сату
Егер сіз негізгі тұрғылықты сатуға болса, онда заң бір салық төлеушілер бойынша $ 250,000 дейін шығаруға мүмкіндік береді капиталдың өсіміне сіздің табысынан.Ерлі-зайыптылар және бірлесіп арыз жазған жұптар пайдадан 500 000 долларға дейін алып тастай алады.Алайда бұл тек бастапқы резиденцияларды сатуға арналған.Екінші үйді сатқан кезде, сіз бүкіл пайдаңызға капитал салығын төлеуіңіз керек.10
Екінші үйді негізгі үйге айналдыру арқылы сіз капиталдың өсуін азайта аласыз.Біріншіден, екінші сатылымда оны сатқанға дейін бес жыл ішінде кем дегенде екі жыл тұру керек.Бұл сіздің негізгі резиденцияңызға сәйкес келеді.Сондай-ақ, алып тастау құқығына ие болу үшін сіз осы жаңа тұрғын үйді сатқанға дейінгі екі жыл ішінде басқа үйді сату кезінде капитал өсімінен алып тастай алмайсыз.
1031 биржалар
Егер сіздің екінші жылжымайтын мүлігіңіз бизнес немесе инвестиция үшін болса, сіз 1031 айырбастау арқылы капиталға салынатын салықты кейінге қалдыра аласыз .Ұқсас айырбас ретінде белгілі, бұл жылжымайтын мүлікті сатуды және оны ұқсас мүлікке ауыстыруды көздейді.Бастапқы мүлікті сатқаннан кейін, сіз оны ауыстыру мүлкін 45 күн ішінде анықтап, оны 180 күн ішінде сатып алуыңыз керек.Кейіннен капитал өсімі ауыстырылатын жылжымайтын мүлік сатылғанға дейін кейінге қалдырылады (бірақ біртектес айырбастар арқылы салықтарды үнемі кейінге қалдыруға болады).
Ұқсас айырбастау үшінбірнешешарттар орындалуы керек.Салық төлеуші мүлікті сатудан кемінде екі жыл бұрын иеленуі керек.Сату алдындағы екі 12 айлық кезеңнің әрқайсысында салық төлеуші мүлікті кемінде 14 күн жалға алған болуы керек.Сонымен қатар, салық төлеушінің мүлікті жеке пайдалануы жылына 14 күннен аспауы керек немесе үй жалға берілген күндердің 10%.
Ақырында, ауыстыру мүлкі де осы шарттарға сәйкес келуі керек: олосындай айырбастанкейін кемінде екі жыл сақталуы керек;жылына кем дегенде 14 күнге жалға алынған;және жеке ләззат алу үшін жылына 14 күннен артық немесе үй жалға берілген күндердің 10% -нан артық қолданыла алмайды.
Маңызды
Салық заңнамасы күрделі және мезгіл-мезгіл өзгеріп отыратындықтан, жылжымайтын мүлік салығы бойынша білікті маманмен кеңесу керек, ол тиісті салық салдары мен заңдарын түсіндіре алады және сіздің жағдайыңызға қолайлы меншік стратегиясын анықтауға көмектеседі.
Төменгі сызық
Егер бұл қаржы жағынан мүмкін болса, екінші үйге иелік ету демалыс немесе жалға алу үшін өте жақсы инвестиция болуы мүмкін, сонымен қатар зейнетке шыққан кезде қолайлы бастапқы үймен қамтамасыз етуі мүмкін. Бірақ кез-келген үйге ипотека мен салықтардан бастап техникалық қызмет көрсетуге және жөндеуге дейінгі қаржылық ауыртпалық түсетіндіктен, екінші үйге меншік құқығындағы салық салдарын білу сіздің мүдделеріңізде.