Коммерциялық жылжымайтын мүлікке арналған несие

Коммерциялық жылжымайтын мүлік (CRE) несиесі дегеніміз не?

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке арналған несие – бұл тұрғын үйге қарағанда коммерциялық мүлікті кепілге қою арқылы кепілге қою. Коммерциялық жылжымайтын мүлік (CRE) кәсіпкерлік мақсатта қолданылатын кез келген табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті білдіреді; мысалы, кеңселер, бөлшек сауда, қонақ үйлер және пәтерлер.

Негізгі өнімдер

  • CRE несиесі – бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікті кепілге қою арқылы кепілге қою.
  • CRE несиелері, әдетте, коммерциялық жылжымайтын мүлікті иеленетін және басқаратын корпорациялар немесе ұйымдар сияқты инвесторларға беріледі.
  • CRE несиелерін банктер, тәуелсіз несие берушілер, сақтандыру компаниялары, зейнетақы қорлары, жеке инвесторлар және АҚШ-тың шағын бизнес әкімшілігінің 504 несиелік бағдарламасы сияқты басқа да капитал көздері ұсынады.
  • Несие берушілер кепілге қойылатын мүліктің сипатын (сатып алынатын мүлік), қарыз алушының несиелік қабілеттілігін және коммерциялық жылжымайтын мүлікке несиелерді бағалау кезінде қаржылық коэффициенттерді ескереді.
  • CRE несиелері тұрғын үйге қарағанда қымбатырақ болады.

CRE несиесін өз сайттарын сатып алуға, кеңейтуге немесе жаңартуға ұмтылатын шағын кәсіпорындар сұрауы мүмкін. CRE несиелері, әдетте, корпорациялар, әзірлеушілер, серіктестіктер, қорлар, трасттар және жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық трестер немесе РЕИТ сияқты инвесторларға беріледі.

Басқаша айтқанда, кәсіпкерлік субъектілері коммерциялық жылжымайтын мүлікке иелік ету және пайдалану мақсатында құрылған. Кәсіпкерлік субъектісі коммерциялық мүлікті сатып алады, кеңістікті жалға береді, содан кейін меншік шеңберінде жұмыс істейтін кәсіпорындардан жалдау ақысын өндіріп алады. Кәсіпорынды қаржыландыру, оның ішінде осы объектілерді сатып алу, дамыту және салу, коммерциялық жылжымайтын мүлік несиелері арқылы жүзеге асырылады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік (CRE) несиесі қалай жұмыс істейді

Тұрғын үй меншігі сияқты, банктер, тәуелсіз несие берушілер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, жеке инвесторлар және басқа капитал көздері, мысалы АҚШ-тың шағын бизнес әкімшілігінің 504 несиелік бағдарламасы CRE несиелерін беруге белсенді қатысады. Тұрғын үйге несие берушілер сияқты, коммерциялық несие берушілер де тәуекелдің әр түрлі деңгейіне ие және қарыз алушыларға ұсынуға дайын әр түрлі мерзімге ие.

Тұрғын үйге арналған ең танымал несие – 30 жылдық тұрақты ставка бойынша ипотека, CRE несиелері әдетте қысқа. Шарттар бес жылдан (немесе одан да аз) бастап 20 жылға дейін созылады, ал амортизация мерзімі несие мерзімінен көп болады. Мысалы, несие беруші CRE несиесін жеті жылдық және 30 жылдық амортизациямен бере алады. Қарыз алушы жеті жыл ішінде ай сайын төлем жасайды. Ай сайынғы төлемдер несие 30 жыл ішінде төленгендей, содан кейін несие бойынша қалған барлық қалдықтардан тұратын бір «шар» төлемімен анықталады.

Несие берушілер кепілдің сипатын (сатып алынатын мүлік) қарастырады; үш жылдан бес жылға дейінгі қаржылық есептілік пен табыс салығы бойынша декларацияларды қоса алғанда, ұйымның (немесе директорлардың / меншік иелерінің) несиелік қабілеттілігі; және CRE несиелерін бағалау кезінде несие-құн коэффициенті және қарызға қызмет көрсетуді жабу коэффициенті сияқты қаржылық коэффициенттер.

CRE несиелері тұрғын үйге қарағанда қымбатырақ болады. Алғашқы төлемдер, әдетте, сатып алу бағасының 20% -дан 30% -на дейін болады. Сыйақы ставкалары да анағұрлым жоғары болады: көптеген қарыз алушылар үшін шамамен 10% -дан 20% -ға дейін. Шағын бизнес әкімшілігі (Төменде қараңыз), кейбіреулері арзан несиелер, несие мөлшері мен ұзақтығына байланысты 2019 жылдың қаңтарынан бастап 7,75% -дан 10,25% -ке дейін болды.

Маңызды

CRE несиелері кәсіпкерлік мақсаттар үшін қатаң түрде қолданылатын жылжымайтын мүлікті қаржыландыруға және табыс алуға арналған.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік (CRE) несиелерінің түрлері

CRE несиелерінің ең кең таралған түрлері:

  • Тұрақты несиелер  – бұл коммерциялық жылжымайтын мүліктің алғашқы ипотекасы. Тұрақты несие бойынша кейбір амортизация және келісім-шартта кемінде бес жыл жазылған болуы керек.
  • SBA заемдары дәстүрлі және дәстүрлі емес несие берушілермен жазылады, бірақ SBA кепілдік береді. Әр түрлі қарыз алушыларға арналған бірнеше түрлі SBA қарыздары бар, олардың ішіндегі ең танымал 7 (а) несиесі.
  • Көпір несиелері, әдетте, алты айдан үш жылға дейінгі мерзімге коммерциялық жылжымайтын мүлікке қысқа мерзімді бірінші ипотекалық несие береді. Көпірлі несиелер, әдетте, қарыз алушы ұзақ мерзімді қаржыландыруды күткенде немесе бұрыннан бар міндеттемені қайта қаржыландыруға тырысқан кезде алынады.