Операциялардан түзетілген қаражат – AFFO

Операциялардан түзетілген қаражат дегеніміз не? AFFO?

Операциялардан түзетілген қаражат (AFFO) жылжымайтын мүлікке инвестицияларға сенім білдіруді (РЕИТ) талдауда қолданылатын қаржылық нәтижелер туралы айтады. REIT-тің AFFO-сы, әр түрлі есептеу әдістеріне сәйкес болғанымен, әдетте, REIT-тің базалық активтерінің сапасын ұстап тұру үшін пайдаланылатын күрделі шығындарға түзетулер енгізілген операциялардан түскен қаражатқа (FFO) тең. Есептеу жалдау ақысы, лизингтік шығындар және басқа да маңызды факторларды GAAP-ке түзетуді ескереді.

негізгі өнімдер

  • Операциялардан түзетілген қаражат (AFFO) – бұл жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар сенімінің (REIT) құнын бағалау үшін қолданылатын қаржылық шара.
  • AFFO операциялардан түсетін қаражатқа негізделген (FFO), бірақ ол қолайлы болып саналады, өйткені ол шығындарды ескереді, осылайша REIT-тің қазіргі құнын және дивиденд төлеу қабілетін дәлірек бағалайды.
  • Ешқандай ресми шара болмаса да, AFFO формуласы AFFO = FFO + жалдау ақысының өсуі – күрделі шығындар – күнделікті қызмет көрсету сомалары бойынша жүреді.

Операциялардан түзетілген қаражаттарды түсіну – AFFO

Сала мамандары операциялардан түскен қаражатты есептеуді қалай таңдағанына қарамастан (AFFO), бұл қарапайым FFO-ға қарағанда акционерлер үшін ақша қаражатының қалдық ағынының дәл өлшемі болып саналады. FFO әдетте қолданылғанымен, ол жылжымайтын мүлік портфелін ұстауға қажет күрделі шығындарды есептемейді, сондықтан нақты ақша ағындарын өлшей алмайды. Кәсіби талдаушылар AFFO-ны артық көреді, өйткені ол РЕИТ-тен туындайтын қосымша шығындарды және жалдау ақысының өсуі сияқты қосымша кіріс көздерін ескереді. Осылайша, ол қазіргі мәндерді бағалау кезінде дәлірек базалық санды және REIT-тің дивидендтер төлеу қабілетінің болашақ болжамын жақсырақ болжайды. Бұл GAAP емес шара.

Операциялардан түзетілген қаражатты есептеу – AFFO

АФФО-ны есептемес бұрын, талдаушы алдымен РЕИТ-тің операциялардан түсетін қаражатын (FFO) анықтауы керек. FFO белгілі бір қызмет түрлерінен ақша ағымын өлшейді. FFO РЕИТ лизингтік-сатып алу қызметінен, сондай-ақ пайыздық шығындардан әсерін көрсетеді. FFO түскен кірісті алып тастайды. Бұл кірістерді есепке алмаудың себебі, олар бір реттік оқиғалар болып табылады және әдетте РЭТ-тің болашақтағы кірістерінің әлеуетіне ұзақ мерзімді әсер етпейді.

FFO формуласы:

FFO = таза кіріс + амортизация + амортизация – мүлікті сатудан түскен пайда

FFO анықталғаннан кейін AFFO-ны есептеуге болады. Ресми формула болмаса да, AFFO үшін есептеулер әдетте келесідей болуы мүмкін:

AFFO = FFO + жалдау ақысының өсуі – күрделі шығындар – күнделікті қызмет көрсету сомалары

Kurzübersicht

Акцияларға баға беру кезінде қолданылатын дәстүрлі көрсеткіштер, мысалы, акцияға шаққандағы пайда (EPS) және бағадан пайдаға дейінгі мөлшерлеме (P / E), REIT құнын бағалауда сенімді емес.

Операциядан түзетілген қаражаттың мысалы –

AFFO есептеу

AFFO есептеуінің мысалы ретінде келесілерді қабылдаңыз: REIT соңғы есепті кезеңде 2 миллион доллар таза кіріске ие болды. Осы уақыт ішінде ол өзінің бір мүлкін сатудан 400 000 доллар тапса, енді бірін сатудан 100 000 доллар жоғалтты. Онда 35 000 доллар амортизация және 50 000 доллар тозу туралы айтылды. Кезеңде жалдаудың таза өсімі 40 000 АҚШ долларын құрады; күрделі шығындар $ 75,000, ал ағымдағы жөндеу $ 30,000 құрады.

Осы ақпаратты ескере отырып, FFO келесі түрде есептелуі мүмкін:

FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000 – ($ 400,000 – $ 100,000) = $ 1,785,000

Осыдан АФФО келесідей есептеледі:

AFFO = FFO + $ 40,000 – $ 75,000 – $ 30,000 = $ 1,785,000 – $ 65,000 = $ 1,720,000