Zillow бағалары: сіз ойлағандай дәл емес

Zillow – Интернеттегі жылжымайтын мүлік туралы ең танымал мәліметтер базасының бірі.2006 жылы Microsoft корпорациясының бұрынғы басшылары Рич Бартон мен Ллойд Фринк негізін қалаған Сиэтлде орналасқан Zillow АҚШ пен Канада бойынша сатылатын және жалға берілетін миллиондаған үйлер туралы ақпаратты тізімдейді.  Пайдаланушылар бағаны, жатын бөлмелері мен жуынатын бөлмелердің санын, шаршы метрлерді, үй түрін және басқа да жағдайларды қоса, әр түрлі критерийлерді қолдана отырып, белгілі бір аймақтағы үйді іздей алады.

Zillow-тің басты ерекшеліктерінің бірі – бұлZestimates, үйдің қанша тұратындығын көруге арналған танымал тұтынушы құралы.Бұл бағалау салыстырмалы сатылымдар және жалпыға қол жетімді мәліметтер сияқты ақпарат көздеріне негізделген.2011 жылы 90 миллион үй туралы ақпаратпен іске қосылған Zestimates өзінің қолданылу аясын кеңейтіп, пайдаланушыларға Америка Құрама Штаттары бойынша 100 миллионнан астам үй туралы мәліметтер берді.2

Үйіңіздің бағасы қаншалықты өзгергенін білгіңіз келе ме, егер сіздің үйіңіздің бағалау құны сізге қайта қаржыландыруға мүмкіндік берсе немесе сіздің әріптесіңіз жаңа үйге қанша ақша жұмсағанын білгіңіз келсе, Zestimates пайдаланушыларға үйді бағалаудың бастапқы нүктесін ұсынады.

Бірақ бұл сандардың сіз қалағандай дәл болмауының бірнеше себептері бар.

Негізгі өнімдер

  • Zillow’s Zestimates қолданушыларға үйлердің қанша тұратындығын көруге мүмкіндік береді.
  • Көрсеткіштер салыстырмалы сатылымдар және жалпыға қол жетімді мәліметтер сияқты ақпарат көздеріне негізделген.
  • Үздіктер олардың артындағы мәліметтер сияқты дәл, яғни олар ескірген немесе қате болуы мүмкін.
  • Төленген мүлік салығы немесе салықты есептеу кезінде қателіктер болуы мүмкін, ал Zestimates-те үй иелері жасаған ешқандай жаңартулар мен жақсартулар болмауы мүмкін.
  • Zillow сонымен қатар айналым жылдамдығын ескереді, сондықтан адамдар үйлерін ұзақ уақыт сақтайтын аймақ дәл болмауы мүмкін.

Дұрыс емес негізгі ақпарат

Zillow-тің бірегей алгоритмдері меншік сипаттамаларының жиынтығын аптасына үш рет ашық мәліметтерден және пайдаланушы ұсынған мәліметтерден жаңартады.Зиллоудың айтуынша, Zestimates-тің көпшілігі «үйдің сатылу бағасының 10 пайызында».  Бірақ Zestimates олардың артындағы мәліметтер сияқты дәл, сондықтан үйдегі жатын бөлмелері немесе жуынатын бөлмелер саны, квадраттық өлшемі немесе партияның мөлшері Zillow-та дәл болмаса, Zestimate өшіріледі.

Пайдаланушылар бұл қателіктерді түзете алады.Алайда, Zillow мүліктің реквизиттерін жаңарту үйдегі Zestimate-тің бірден өзгеруіне әкелмейтіндігін, ал кейде мүлдем өзгермейтіндігін ескертеді.Мысалы, төртінші жуынатын бөлме сіздің қалаңыздағы үй құндылықтарына көп әсер етпеуі мүмкін.Демек, бұл ақпаратты енгізу ешқандай әсер етпеуі мүмкін.

Пайдаланушы ұсынған деректерді қабылдаумен қатар, Zillow жеке қасиеттері бойынша бағалау шектері туралы есеп беру арқылы дәлсіздік мәселелерін шешеді.Диапазон неғұрлым кіші болса, Zestimate соғұрлым сенімді болады, өйткені бұл Zillow-та осы сипаттамада көбірек деректер бар дегенді білдіреді.Ассортименттің жоғары және төменгі деңгейіне қарау сізге үйдің не қажет екенін жақсы түсінуге мүмкіндік береді.

Kurzübersicht

Zillow үй құндылықтарын анықтау үшін Zestimates-ті бастапқы нүкте деп атайды, сондықтан пайдаланушылар оларды кез-келген түрде бағалау деп санамауы керек.

Негізгі суреттердегі қателіктер

Zillow соңғы сатылымның күні мен бағасын оның бағалауына әсер етеді.Кейбір аймақтарда бұл ақпарат сол санның үлкен бөлігін құрайды.Бірақ егер бұл ақпарат қате болса, ол Zestimate-тен бас тартуы мүмкін.Салыстырмалы сатылымдар үйдің Zestimate-ке де әсер ететін болғандықтан, бір үйдің сату бағасының жазбасындағы қателік сол аудандағы басқа үйлердің бағаларына әсер етуі мүмкін.

Zestimate сондай-ақ назарға нақты алады мүліктік салықтар төленген салық шегінуге бағалау, және басқа да жалпыға қолжетімді мүлік салығы деректерді.Салық есепшісінің мүліктік құндылықтары дұрыс емес болуы мүмкін.Салық есептегішінің деректер базасында жылжымайтын мүліктің негізгі ақпаратына байланысты қате болуы мүмкін, бұл есептелген мәннің тым жоғары немесе тым төмен болуына әкеледі.

Сәйкессіздіктерді көрген үй иелері сату туралы дұрыс емес мәліметтер немесе салықтық жазбалар туралы Zillow-ке онлайн режимінде хабарлай алады.

Жаңартулар қайда?

Кейде үй иесі жылжымайтын мүлікті жақсартуды немесе жаңартуды жасайды, бұл үйдің құнын арттыруы керек. Бірақ Zillow міндетті түрде бұл факторларды білмеуі мүмкін. Яғни, жергілікті мүлік салығы бойынша есептеушіде мұндай ақпарат болмаса. Егер үй иесі қаладан қандай да бір жаңартуға рұқсат алса, онда бұл ақпарат мүлік салығы органдарына беріліп, көпшілікке жазылуы мүмкін. Zillow өзінің тізімдерін тек осы ақпарат болған кезде ғана жаңарта алады.

Мысалы, егер сіз үйіңізге рұқсат етілген бесінші жатын бөлмені қоссаңыз және мүлік салығы бойынша есептеуші сіздің үйіңіздің құндылығын жоғарылатады деп санаса, бұл ақпарат сіздің үйіңіздің ең жақсы бағасына белгілі бір уақытта жол табуы мүмкін. Егер сіздің үйіңізде ешқандай үлкен рұқсаттарды қажет етпейтін жаңа дизайнерлік асүй бар болса, ал сіздің көршіңіздің үйінде 1975 жылғы ас үй бар болса, Zillow екі үйді де бірдей бағалайды, дегенмен сіздің үйіңіз сату бағасы жоғары болуы мүмкін.

Жаңарту әрқашан сіз ойлағандай құнды бола бермейді. Бұл жергілікті тұрғын үй нарығының конъюнктурасына және сіз қандай жобалар жасағаныңызға байланысты. Сіз жатын бөлмесін қосқаннан немесе ас үйіңізді жөндегеннен бері Zillow-тағы үйіңіздің мәні өзгермегендіктен, сіз Zestimate-қа 30 000 доллар қосымша ақша жинай аламын деп ойламаңыз. Керісінше, егер Зиллоу сіздің үйіңіз 300 000 доллар тұрады десе, бірақ сіз оны сіздің көршіңіздегі ұқсас үйлер сияқты жаңартпағаныңызды білсеңіз, ол арзанға сатылуы немесе мүдделі сатып алушыны іздеу ұзаққа созылуы мүмкін.

Тұрғын үй айналымының коэффициенті

Сіздің ауданыңызда үй сатылымы қаншалықты көп болса, Zillow-та сатып алушылар бұл үйлерді қаншалықты құнды деп санайтыны туралы көбірек мәліметтер бар. Бұл Zestimates-ті дәлірек етеді. Егер сіз Сан-Франциско шығанағындағы ыстық нарықта өмір сүрсеңіз, онда сіз ондаған жылдар бойы адамдар өз үйлерінде болатын ауылдық қалада тұратындығыңыздан және сатылымдары сирек кездесетіннен гөрі Zestimate дәлірек болуы мүмкін.

Зиллоу алгоритмінің жаңартулары

Zillow өзінің алгоритмін жаңартады, өйткені оның дәлдігін жақсартудың көптеген әдістері ұсынылады. Мұндай жағдай болған кезде, Zestimates айтарлықтай өзгеруі мүмкін, бірақ бұл үйлерде немесе жылжымайтын мүлік нарығында ештеңе өзгермеген.

2019 жылдың қаңтарында Zillow сайттың Zestimates дәлдігін жақсартуға көмектесу үшін ғалымдар мен инженерлер тобына 1 миллион долларлық келісімшарт бергенін жариялады.Топ үйдің құнына әсер ететін әр түрлі факторларды, оның ішінде жалпыға қол жетімді деректерді, жұмыс уақыты, жолдағы шу және басқа ақпараттарды өз алгоритміне енгізу үшін пайдаланды. Zillow бүкіл ел бойынша қателік деңгейі 4% -дан төмен түсетінін болжады.

Компания Чикагодағы үй иелері 2017 жылы сот ісіне қатысты болды, олар үй сатып алушыларды өте төмен көрсеткіштермен адастырды деп мәлімдеді.Талапкерлер сонымен қатар көптеген пайдаланушылар Zestimates-ке бағалау сияқты қарайтындығын мәлімдеді. MarketWatch, Zillow-тің есебіне сәйкес, Zeltimates-ті бағалау болғанын жоққа шығарып, сот ісінде ешқандай пайда жоқ деп мәлімдеді.  Керісінше, бұл оларды пайдаланушылар үй құндылықтарын іздеуді бастауға болатын нүкте деп атады.

Төменгі сызық

Zillow тұтынушылардан Zestimates-тің кемшіліктерін жасыруға тырыспайды, бәсекелес сайттардан да нақты бағаларды күтуге болмайды. Мәселе үй иелерінің Zestimates бағаларын кең бағдар ретінде қолдануы және басқа сандармен салыстыруында. Оны кез-келген түрде бағалау деп санауға болмайды. Жергілікті жылжымайтын мүлік агентінің салыстырмалы нарықтық талдауы және үйді кәсіби бағалау оның құндылығын білудің ең жақсы тәсілдері болып табылады.

Тіпті бұл құралдар жетілдірілмеген: кейде ұқсас үйлердің сатылымы жақында болмайды, ал бағалаушылар, олар тек адам болып табылады – олардың бағалауы біршама субъективті болуы мүмкін. Түптеп келгенде, үйдің құнын тамаша бағалаудың мүмкіндігі жоқ, бірақ біз сатып алу, сату, несие алуға өтініш беру кезінде және үйдің құнын білу қажет болған кезде басшылыққа аламыз.