Күнді қалпына келтіру

Қалпына келтіру күні дегеніміз не? 

Қалпына келтіру күні – бұл реттелетін ставка бойынша бастапқы белгіленген сыйақы ставкасы (АРМ) реттелетін ставкаға өзгеретін уақыт нүктесі. Бұл күн, әдетте, ипотека басталған күннен бастап бір-бес жыл аралығында болады. Бастапқы қалпына келтіру күнінен кейін пайыздық мөлшерлеме өзгермелі болады және қарыз алушының несиелік келісімінде белгіленген шарттарға сәйкес өзгереді.

Негізгі өнімдер

  • Сыйақы мөлшерлемесі бойынша ипотека үшін қалпына келтіру күні ипотеканың реттелетін (өзгермелі) нарықтық ставкасымен жүре бастаған алғашқы күні болады. 
  • Қалпына келтіру күнінде тариф алдын ала белгіленген индекске, спрэдке сәйкес белгіленеді. Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека әдетте LIBOR немесе АҚШ қазынашылық ставкасы бойынша индекстеледі.
  • Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека бойынша амортизациялық құрылымдар, әдетте, белгіленген ставкалы несиелермен бірдей – тек пайыздық мөлшерлемеге өзгеріс енеді. 

Қалпына келтіру датасы қалайжұмыс істейді

Кейбір ARM несиелерінде қалпына келтіру күні қарыз алушының пайыздық мөлшерлемесі қалпына келтірілген кездегі несие мерзімі ішінде бірнеше күндерге қатысты болуы мүмкін. Қайта қалпына келтірудің бірнеше мерзімі белгілі бір кесте бойынша қалпына келтірілетін несиелерде болуы мүмкін, әдетте жылына бір рет, ал несиенің өзгермелі мөлшерлеме бөлігінде. 

Маңызды

Реттелетін ставка бойынша ипотека, әдетте, қалпына келтіру күніне өзгермелі ставка кезеңін енгізгенге дейін белгіленген ставка бойынша 3, 5 немесе 7 жылды алады.

Қалпына келтіру күні – реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотеканың маңызды ерекшелігі. Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека несие алушыларға ставканың ставкасының да, айнымалы ставкасының да кейбір артықшылықтарын ұсынады. Қалпына келтіру күні инвестор өз ставкаларын нарықтық ортаға байланысты өзгере бастайды деп күтуге болатын уақытты анықтайды. Сондай-ақ, несие ауыспалы ставка кезеңінде қалпына келтірілгенде көрсетілген мерзімге сілтеме жасай алады.

ARM – дәстүрлі несие берушілер ұсынатын ипотекалық өнімнің танымал түрі. Олар несиенің барлық мерзімінде белгіленген ставкаларды талап ететін стандартты әдеттегі ипотекалық несиелерге балама бола алады. Әдетте, инвесторлар ARM несиелерін таңдайды, өйткені олар ставкалар болашақта төмендейді деп санайды.

Күндерді қалпына келтіру түрлері

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека несиенің алғашқы бірнеше жылында белгіленген ставкалық пайыздармен, содан кейін өзгермелі ставкалық кезеңмен құрылымдалады. Несиелердің белгіленген мөлшерлеме бөлігінде қарыз алушылар белгіленген ставканы төлейді, стандартты амортизация кестесімен. Төлемдер негізгі және белгіленген мөлшерлемені ескере отырып стандартталған.

Айнымалы ставкалар

Инвестор қалпына келтіру күніне жеткенде, қалған несие өзгермелі мөлшерлемеге негізделеді. Несиенің өзгермелі мөлшерлемесінде қарыз алушының пайыздық мөлшерлемесі белгіленген мөлшерлеме емес, толық индекстелген ставка негізінде алынады.

ARM несиесін бастапқы мақұлдау кезінде андеррайтер ARM маржасын анықтайды, қарыз алушыдан олардың несиелік профиліне және несие шарттарына байланысты төлемдер алынады. ARM маржасы қарыз алушының өзгермелі ставкалық пайыздық мөлшерлемесін анықтау үшін қалпына келтірілген күннен кейін индекстелген ставкаға қосылады.

Айнымалы мөлшерлемедегі несиелерде андеррайтер индекстелген мөлшерлемені де анықтайды. Индекстелген ставка, әдетте, банктің негізгі ставкасы болып табылады, сонымен бірге ол Лондондағы банкаралық ставкаға (LIBOR) немесе АҚШ қазынашылық ставкасына сәйкес келуі мүмкін. Несиенің өзгермелі мөлшерлеме бөлігінде қарыз алушының сыйақысы индекстелген ставкаға және олардың ARM маржасына тең.

ARM несиесінің өзгермелі мөлшерлемесі несиенің құрылымына байланысты өзгереді. Кейбір несиелер өзгермелі мөлшерлемені жылына бір рет қалпына келтіру үшін құрылымдалған, ал басқаларында кез келген уақытта нарық өзгеретін ашық айнымалы мөлшерлеме бар. Несие берушілерге ARM заемдары бойынша тұрақты және айнымалы мөлшерлемені қамтитын амортизация кестесін құруға мүмкіндік беретін күрделі технологиялар бар. Қарыз алушының амортизация кестесі несиенің өзгермелі мөлшерлемесіне сәйкес түзетіледі және ай сайынғы төлемдер есептеледі.

ARM несиелік өнімдері

5/1 ARM несиесі бастапқы несиеден кейін бес жылдан кейін басталатын күні болады. Бұл несие бес жыл бойына белгіленген мөлшерлеме бойынша сыйақы төлеп, содан кейін ауыспалы мөлшерлеме бойынша қалпына келтіріліп, жыл сайынғы қайта қалпына келтіру күндері белгіленеді.

2/28 ARM заемы бастапқы несиелерден кейін екі жылдан кейін өзгермелі қалпына келтіру күніне ие болады. Бұл несие негізгі индекстелген ставкадағы өзгерістер негізінде қалған 28 жыл ішінде кез келген уақытта өзгермелі ставкалардың өзгеруімен екі жылдық қалпына келтіру күнінде өзгермелі мөлшерлемені төлей бастайды.