Бір пайыздық ереже
Бір пайыздық ереже дегеніміз не?
Инвестициялық жылжымайтын мүліктің бір бөлігінен алынған айлық жалдау төлемі осы мүліктің ай сайынғы ипотека төлемінен асып түсетінін анықтау үшін кейде «1% ереже» ретінде стильдендірілген бір пайыздық ереже қолданылады. Ереженің мақсаты — жалдау төлемінің ипотека төлеміне қарағанда жоғарырақ немесе ең нашарында — тең болатындығын қамтамасыз ету, сондықтан инвестор мүлікті мүлдем бұзады.
Негізгі өнімдер:
- Алынған жалдау ақысы инвестордың ипотека төлеміне тең немесе одан да көп болуы керек, өйткені олардың мүліктік мүлдем бұзылуын қамтамасыз етеді.
- Ай сайынғы жалдау ақысының базалық деңгейін анықтау үшін жылжымайтын мүлікті сатып алу бағасын және қажетті жөндеу жұмыстарын 1% көбейтіңіз.
- Ең дұрысы, инвестор ай сайынғы төлемдері 1% -дан аспайтын мөлшерде ипотекалық несие алу керек.
Бір пайыздық ереже жылжымайтын мүлік кеңістігі үшін коммерциялық меншік иелері алатын жалдау ақысының деңгейін анықтауға негіз бола алады. Бұл жалдау деңгейі тұрғын үйге де, коммерциялық жылжымайтын мүлікке де жалдаушылардың барлық түрлеріне қолданылуы мүмкін.
Инвестиция үшін жылжымайтын мүлікті сатып алу көптеген факторларды мұқият талдауды қажет етеді. Бір пайыздық ереже — бұл инвесторға мүлікті инвестициялау арқылы қол жеткізілуі мүмкін тәуекелді және потенциалды табуды анықтауға көмектесетін бір ғана өлшеу құралы.
Бір пайыздық ереже қалай жұмыс істейді
Бұл қарапайым есептеу жылжымайтын мүліктің сатып алу бағасын және барлық қажетті жөндеу жұмыстарын 1% көбейтеді. Нәтижесі — ай сайынғы жалдау төлемінің базалық деңгейі. Сондай-ақ, меншік иесіне жыл сайынғы ақшалай қаражаттар ағыны туралы жақсы түсінік беру үшін оны ай сайынғы ықтимал ипотекалық төлеммен салыстырады.
Маңызды
Бұл ереже жылдам бағалау үшін ғана қолданылады, өйткені мүлікке байланысты басқа шығындар, мысалы, күтім, сақтандыру және салықтар ескерілмейді.
Бір пайыздық ереженің мысалы
Инвестор жалпы төлем құны 200 000 АҚШ долларын құрайтын жалға берілетін мүлікке ипотекалық несие алуды көздейді. Бір пайыздық ережені қолдана отырып, меншік иесі ай сайынғы жалдау төлемі үшін $ 2000 есептейді: $ 200,000 1% -ға көбейтіледі. Бұл жағдайда инвестор ай сайынғы төлемдері 2000 доллардан аспайтын және мүлдем аспайтын ипотекалық несие алуға ұмтылатын еді.
Есептеудің басқа түрлеріне қарсы бір пайыздық ереже
Бір пайыздық ереже сонымен қатар инвесторға жылжымайтын мүлікке қатысты басқа факторларды қарастыратын базалық нүкте беруге көмектеседі. Екінші маңызды есептеу — бұл рентаның жалпы мультипликаторы, ол ай сайынғы рента деңгейін инвестицияларды төлеуге кететін уақытты анықтауға пайдаланады. Бұл есептеу қарызға алынған жалпы соманы айлық жалдау ақысына бөлу арқылы жүзеге асырылады.
Құны 200 000 доллар тұратын үй мысалында инвестор 200 000 АҚШ долларын 2000 долларға бөледі. Бұл инвесторға 100 айлық төлем мерзімін береді, бұл 8,3 жылдан сәл асады. Инвесторлар жылжымайтын мүлікке алынған қарыздың төлем кестесін қарастырған кезде жалпы рента мультипликаторын қолдана алады.
70% ереже инвестор деп болжайды 70% -дан астамы төлеуге тиіс емес жөндеу аз шығындар кейін мүліктің бағалау құнын.
Ерекше мәселелер
Жалпы рента мультипликаторын есептеу кезінде сатып алушы жылжымайтын мүлік орналасқан аймақтағы жалдау мөлшерлемелерін де ескеруі керек. Егер осы мысалдағы сатып алушы үшін көршілес аудандағы жалдау ақысының стандартты ставкасы 2000 доллардан аз болса, инвестор жалға алушыны табуын қамтамасыз ету үшін жалдау ақысын төмендету туралы ойлануы керек.
Қарастырылатын тағы бір маңызды фактор — жылжымайтын мүлікке қызмет көрсету. Техникалық қызмет көрсету мен жөндеуге меншік иесі жауап береді. Салым айтарлықтай шығындарды жабуы мүмкін болғанымен, меншік иесі үшін техникалық қызмет көрсетуді үнемдеу үшін жалдау ақысының белгілі бір мөлшерін бюджетке салу өте маңызды. Егер ол пайдаланылмаған болса, бұл пайда табуға ықпал етуі мүмкін, ал ақша кез-келген техникалық қызмет көрсету қажеттілігі туындаған кезде қол жетімді болады.
Жалпы, жылжымайтын мүлікке ақша салу ұзақ мерзімді инвесторлар үшін пайдалы болуы мүмкін. Меншік иесі жылжымайтын мүліктің кез-келген түрінен алатын базалық рента жалға алушылар күткен төлемдер деңгейін белгілейді. Меншік иелері әдетте жыл сайын жалдау ақысын инфляцияны және жылжымайтын мүлікке байланысты басқа шығындарды басқару үшін көтереді, бірақ базалық мөлшерлеме инвестицияның жалпы кірісін анықтайтын маңызды деңгей болып табылады.