Шартты ұсыныс
Шартты ұсыныс дегеніміз не?
Шартты ұсыныс – бұл екі тараптың келісімі, егер нақты шарт орындалса, онда оферта жасалады. Шартты ұсыныстар жылжымайтын мүлікпен операцияларда қолданылады, ал сатып алушының үйдегі ұсынысы сатып алуды жүзеге асыру үшін жасалатын нәрсеге байланысты болады. Басқаша айтқанда, сату операциясы аяқталғанға дейін бірдеңе болуы керек.
Шартты ұсыныс белгілі бір шарттарды орындауға байланысты болатын жұмысқа орналасу туралы ұсынысты да білдіруі мүмкін. Оларға фондық тексеруден өту, медициналық рұқсат, визалық рәсімдеу және анықтамалық тексерулер кіруі мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Шартты ұсыныс – бұл екі тараптың келісімі, егер нақты шарт орындалса, онда оферта жасалады.
- Шартты ұсыныстар көбінесе жылжымайтын мүлікпен операцияларда қолданылады, мысалы, сатып алушы үйді тексеруден өткен жағдайда ғана мүлікті сатып алуға келіседі.
- Шартты ұсыныстар, мысалы, сұхбаттасушыдан фондық тексеруді немесе есірткіге тест тапсыруды талап ету сияқты жұмысқа орналасу туралы ұсыныспен де байланысты болуы мүмкін.
Шартты ұсыныстарды түсіну
Шартты ұсыныстар көбінесе жылжымайтын мүлік операцияларында қолданылады. Шартты ұсыныс сатып алушы үйді үй тексеруден өту шартымен жылжымайтын мүлікті сатып алуға келіскен кезде пайда болуы мүмкін.
Офертаның шарттары қанағаттандырылғаннан кейін, сатып алушы немесе сатушы жылжымайтын мүлікті сатып алуға немесе сатуға міндетті. Егер шарттар орындалмаса, олар мәмілені аяқтауға міндетті емес. Шартты ұсыныстың уақыты көбінесе қысқа болады, өйткені сатушы жылжымайтын мүлікті ұзақ мерзімге байлап алғысы келмейді.
Кейбір жылжымайтын мүлік агенттері басқа сатып алушыларға процесті жылдамдату үшін шартты ұсыныс сатып алушыға қысым жасау үшін жылжымайтын мүлікті көрсете береді. Алайда, басқа әлеуетті сатып алушыларға шартты ұсыныс бар екенін ашу өте маңызды. Егер басқа сатып алушы ұсыныс жасаса, келісімшарт немесе кез-келген ұсыныс сатылым тек бірінші шартты ұсыныс орындалмаған жағдайда ғана жүретін етіп құрылымдалуы керек.
Маңызды
Сатушылар шартты ұсыныс жасалғаннан кейін мүлікті көрсетуді жалғастыра алады. Алайда, олар бұл фактіні барлық әлеуетті сатып алушыларға жария етуі керек және бірінші ұсыныстың шарттары орындалмаған жағдайда ғана басқа біреуге сатуы мүмкін.
Ерекше мәселелер
Жылжымайтын мүлік агенттері, егер сатушы жақсырақ ұсыныс туындаған жағдайда, шартты ұсынысқа сатушыдан қашу туралы бап енгізуді ұсынуы мүмкін. Қашып кету туралы шарт – сатушы шартты ұсыныс болса да, басқа сатып алушыларды қызықтыра алатындығы туралы сатып алу-сату шартында жазылған нақты тұжырымдама. Сатушыдан бастапқы сатып алушыға басқа ұсыныс жасалғандығы туралы хабарлауға тура келеді. Бастапқы сатып алушының бас тартуға немесе шартты қанағаттандыруға белгілі бір уақыты болады. Егер шарт осы мерзімде орындалмаса, сатушы босатылып, екінші сатып алушыға сатуға рұқсат алады.
Шартты ұсыныстардың түрлері
Жылжымайтын мүлік операциялары бойынша шартты ұсыныстар әр түрлі факторларға тәуелді болуы мүмкін. Шартты ұсыныс сатып алушыны жылжымайтын мүліктің сатылуына жол бермей, нақты шарттар сақталған кезде қорғайды. Егер олар болмаса, сатушы босатылады және басқа сатып алушыға сатуға рұқсат етіледі. Алайда сатушы сатып алушының ұсыныс хатындағы шарттарды орындауын күткен кезде ұстау режимінде қалып қояды.
Төменде шартты ұсыныста болуы мүмкін үй инспекциясынан басқа бірнеше кең таралған жағдайлар келтірілген.
Ағымдағы үйді сату
Мәміле жасау үшін үй сатып алушыларға ағымдағы резиденциясын сатуды аяқтау қажет болуы мүмкін. Шарт талап етілуі мүмкін, өйткені сатып алушылардың активтері көбінесе қазіргі үйімен байланысты. Мысалы, жаңа үйдің алғашқы жарнасына ақшаның бір бөлігін пайдалану үшін қазіргі үйді сату қажет болуы мүмкін.
Сатып алушыға арналған банктік қаржыландыру
Шартты ұсыныс үйді сату сатып алушыға ипотека алу үшін банктің келісімін алуға байланысты болатын жерде болуы мүмкін. Егер қаржыландыру түссе, бұл шартты ұсынысты жоққа шығарады.
Мысалы, банктің үйді бағалауы сатып алушы мен сатушы арасындағы келісілген бағадан төмен бағада болуы мүмкін. Басқаша айтқанда, ипотекалық несие сату бағасының 100% жаба алмас еді. Сатып алушы банктік қаржыландыру мен сату бағасы арасындағы айырмашылықты ойлап табуы немесе сатушыны төмен бағамен сатуға көндіруі керек еді.
Сондай-ақ, егер сатып алушының қазіргі үйіне ипотекалық несие берілсе, жаңа үйді қаржыландыру сату аяқталғанға байланысты болуы мүмкін. Басқаша айтқанда, сатып алушы қазіргі үйдің ипотекасын төлемей тұрып, жаңа үйге қаражат ала алмайтын еді.
Құрылысқа және жөндеуге рұқсат
Шартты ұсыныс аймақтарды бөлуге және құрылысқа рұқсат алуға жергілікті үкіметтің мақұлдауына байланысты болуы мүмкін. Үйлерді сатып алушылар жөндеу мен жалпы күтімнен тыс өзгеріс енгізуі сирек емес. Бұл жақсартулар абаттандыруды, кіреберісті қайта салуды, палубаны немесе подъезді қосуды, үйдің ізін кеңейтуді немесе бассейн орнатуды қамтуы мүмкін. Сатып алушы сонымен қатар үй бизнесі үшін кеңістік құрғысы немесе жаңартқысы келуі мүмкін.
Үйді ауқымды өзгерту кез-келген жұмысты орындамас бұрын, муниципалитеттен құрылыс салуға және басқа рұқсат талап етуі мүмкін. Егер тұрғын ауданда кәсіпкерлікпен айналысуға тыйым салынатын болса, үй бизнесін құру аймақтық дисперсияны талап етуі мүмкін. Өзгерістерге жергілікті келісімдер берілмеген делік. Бұл жағдайда сатып алушы жылжымайтын мүлікті мақсатына сай пайдалануы керек, ал шартты ұсыныс қайтарып алынуы мүмкін.
Шартты ұсыныстарға сын
Өкінішке орай, шартты ұсыныстар кейде аз өкілдік ететін топтар мен 65 жастан асқан адамдарды кемсіту тәсілі ретінде қолданыла алады. Дискриминация шартты үй сатып алу туралы ұсыныстарға қарағанда, шартты жұмысқа орналасу ұсыныстарымен әлдеқайда жиі кездеседі.
Атап айтқанда, кішігірім жұмыс берушілерде әлеуетті қызметкерлерге әртүрлі шарттар қоюға көптеген мүмкіндіктер бар. Мысалы, шағын бизнес иесі белгілі бір нәсілдің әлеуетті қызметкерінен есірткіге тест тапсырып, фондық тексеруден өтуін талап етуі мүмкін. Сол сияқты, олар ересек адамнан жұмысқа тұру үшін физикалық тексеруден өтуді талап ете алады. Егер олардың бір ғана қызметкері болса, кемсітуді дәлелдеудің мүмкіндігі жоқ шығар.
Потенциалды үй сатып алушылар кемсітушіліктен аулақ болуының артықшылығы болуы мүмкін, өйткені олар техникалық жағынан ұсыныс жасайды. Алайда, дискриминацияны жеңілдететін шартты ұсыныстар үшін әлі де біраз мүмкіндік бар. Сатушы шартты ұсынысқа келіспес бұрын сатып алушыдан қаржыландыруды қысқа мерзімде алуды талап етуі мүмкін. Бұл сатып алушыны дискриминациялық несие берушінің мейіріміне қалдыруы мүмкін. Ипотекалық несиеге алдын-ала келісім алу несие алушыларға мұндай жағдайды болдырмауға көмектеседі.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Кейбір жағдайларда шартты ұсыныстар аталық сөйлемдерге ұқсас дискриминациялық әсер етуі мүмкін. Мүмкін жылжымайтын мүлікке қымбат өзгерістер сату шарты ретінде талап етілуі мүмкін, мүмкін аймақтық заңдарға байланысты. Бұл заңдардың көпшілігі ондаған жыл бұрын, кемсітушілік басым болған кезде күшіне енбеді. Сонымен қатар, жергілікті мүлікті ертерек сатып алған адамдар аймақтарға бөлудің жаңа ережелерін ұстанудың қажеті жоқ. Іс жүзінде бұл дегеніміз, қоғамдастықтың жаңа мүшелері, көбінесе аз өкілдік ететін адамдар, белгіленген тұрғындар шығындармен бетпе-бет келеді.