Зомби атауы
Zombie Title дегеніміз не?
Зомби атағы – бұл үйді иеліктен шығарып алу құқығынан айрылған және несие берушіге өткен сияқты әсер қалдыратын үй иесінде қалады жылжымайтын мүлікке арналған мүлік. Зомби атаулары – бұл несие берушілер өндіріп алу туралы хабарлама беріп, кейіннен оны күтпеген жерден алып тастау арқылы өндіріп алу туралы іс жүргізуді бастаған нәтиже.
Егер үй иесі өндіріп алуды босату туралы білмесе, онда ол зомби атағына ие болады. Несие беруші өндіріп алудан бас тарту туралы әртүрлі себептермен, соның ішінде тауарлық-материалдық құндылықтардың артығы немесе ақталмайтын шығындар туралы шешім қабылдауы мүмкін.
Зомби атағы меншік құқығында көрсетіле беретін үй иесіне айтарлықтай қаржылық қауіп төндіреді, өйткені ол мүлік салығы мен кодты бұзғаны үшін жауап береді.
Негізгі өнімдер
- Зомби атағы – бұл жылжымайтын мүлікке арналған меншік құқығы, ол өзі білмей, үй иесінде қалады, өйткені мүлік тәркіленді және үй иесі бұл құқық несие берушіге өтті деп санайды.
- Егер мүлікті сатуға байланысты шығындар (төленбеген салықтар, кепілдіктер мен айыппұлдардан туындайтын) немесе ықтимал міндеттемелер өте көп болса, несие беруші тәркіленген мүлікке меншік құқығын алмауды таңдай алады және меншік құқығын алудың орнына кетіп қалуы мүмкін.
- Зомби атаулары қаржы институты өндіріп алу кезінде жылжымайтын мүлікке заңды меншік құқығын алуға міндетті емес болғандықтан туындайды, және егер ол өндіріп алудан бас тартса, үй иесімен байланыса алмайды (немесе байланыса алмайды).
Зомби тақырыбын түсіну
Зомби атаулары көбіне үй иелерінің кепілге қою ережелеріне қатысты шатасуларының нәтижесі болып табылады. Ипотека бойынша қарызын төлей алмаған үй иесі мүліктен бас тарта алады және несие берушіден өндіріп алу туралы хабарлама алғаннан кейін көшіп кете алады. Несие беруші мүлікті өндіріп алуды сатуға дейін бағалайды. Егер мүлік апатты жағдайда болса және оны сатуға дейін жөндеу жұмыстары мен төленбеген салықтар үшін айтарлықтай шығындар қажет болса, несие беруші жаман ақшалардан кейін жақсы ақшаны лақтырудың қажеті жоқ деген болжамға сүйене отырып, меншік құқығын алмауды таңдай алады. Егер несие беруші өндіріп алуды тоқтатса немесе тоқтатса, үй иесінде зомби атағы қалады.
Зомби атаулары екі себеп бойынша пайда болады. Біріншіден, несие беруші немесе қаржы институты, егер үй иесі несиені төлей алмаса да, өндіріп алуда жылжымайтын мүлікке заңды құқық алуға міндетті емес. Егер жылжымайтын мүлікті сату шығындары немесе мүлікке байланысты ықтимал міндеттеме тым жоғары болса, несие беруші мүлікке меншік құқығын алудың орнына кетіп қалуы мүмкін. Екіншіден, несие берушіден үй иесін өндіріп алуды тоқтату туралы шешім қабылдағанын хабарлау талап етілмейді; тіпті несие беруші үй иесіне хабарлау туралы шешім қабылдаса да, оның қазір басқа жерде тұратын үй иесінің мекен-жайы немесе байланыс деректері болмауы мүмкін.
Мұндай жағдайда үй иесі білместіктен жылжымайтын мүлікке меншік құқығын және барлық басқа шығындар мен үйді иелену міндеттерін қоса алғанда, кез-келген жеңілдіксіз алады. Меншік құқығы басқа біреудің аты-жөні жазылғанша өзгермейді.
2007-2008 жылдардағы ипотекалық несиелендіру дағдарысы миллиондаған үй иелерінен өндіріп алу құқығымен бетпе-бет келді. Осы тәркілеудің көп бөлігі жүзеге асырылған кезде, олардың көпшілігі процестің ортасында салбырап қалды немесе күтпеген жерден босатылды, нәтижесінде қаржы дағдарысынан кейінгі жылдары он мыңдаған үй иелері білмей зомби атағына ие болды.
АҚШ-тың тұрғын үй нарығы біртіндеп күшейе бастаған кезде RealtyTrac мәліметтері бойынша, 2016 жылдың екінші тоқсанының аяғында АҚШ-тағы бос зомби үйлерінің саны 19000-нан сәл асып түсті, бұл бір жыл бұрынғыға қарағанда 30% -ға азайды және бұл барлық тұрғын үй объектілерінің 4.7% -ын өндіріп алуда.
Маңызды
ATTOM Data Solutions мүліктік провайдерінің айтуынша, 2019 жылдың төртінші тоқсанында өндіріп алу сатысында тұрған шамамен 288 000 үйдің 8 500-ден сәл астамы немесе 2,96% -ы зомби тәркілеу ретінде бос отырған.
Несие берушілер мен үй иелеріне қаржылық әсер ету
Несие берушінің қаржылық салдары қандай? Рейтер агенттігінің есеп беруінде 2010 жылғы Федералдық резервтік қағазға сілтеме жасалады, онда мұндай ипотекадан бас тарту арқылы банктер, ең болмағанда, осындай шығындардан туындаған сақтандыру, салық және бухгалтерлік жеңілдіктерді ала алады. Несие беруші қарыздың толық немесе бір бөлігін өтеу үшін төленбеген қарызды өндіріп алушыларға сата алады.
Зомби атауларының қалталы қаржы институттарына қаржылық әсері шектеулі бола тұра, олар өздерін көшіп кеттім деп ойлаған үй иелері үшін елеулі және көбінесе апатты қаржылық проблемаларға әкелуі мүмкін. Зомби атағы банкроттыққа байланысты қаржылық күйзеліске ұшыраған үй иесінің екі еселенген әрекетін білдіреді және қаржылық тұрғыдан аяққа тұрып келе жатқанда салықтар мен кодекстерді бұзғаны үшін үлкен заң жобасына тап болуы мүмкін.
Мысалы, иесіз үй оңай бұзылуы мүмкін. Үй иесі мүлік салығы бойынша жауапкершілікті сақтап қана қоймай, сонымен бірге оны жылжымайтын мүлікке техникалық қызмет көрсету және жөндеу үшін жергілікті өзін-өзі басқару органымен жауап бере алады. Егер үй иесіз болса және оны бұзу керек болса, онда бұл шығындарды зомби титулының иесі көтеруі керек.
Үй иесі сонымен бірге иесіз қалған мүлікке байланысты туындайтын көптеген мәселелермен күресуі керек. Бұлар зиянкестер қаупін тудыратын немесе қылмыстық іс-әрекеттер үшін пайдаланылатын мүліктен туындайтын қоғамдық келеңсіздіктерден, заңсыз басып алушылардан туындаған асқынуларға немесе қолайсыз иемденуге дейін болуы мүмкін.
Тастанды мүліктер жақын маңдағы басқа үйлердің құнына да кері әсер етеді. Тастанды және қараусыз қалған үйлер туралы көршілер мен аудан тұрғындарының шағымдары көбінесе жергілікті муниципалитетті басып кіруге және өскен аулаларды тегістеу немесе қоқыстарды шығару сияқты негізгі қызметтерді орындауға мәжбүр етеді, өйткені меншік иесінің күтімі үшін несие беруші де, үй иесі де жауап бермейді.
Үшінші тараптың мұндай қызмет көрсету шығындары және кодексті бұзғаны үшін алынатын айыппұлдар уақыт өте келе өсуі мүмкін. Егер бұл шығындар төленбей қалса, үй иесі айыппұлдар мен алымдарға ұшырауы мүмкін, тіпті заңды жауапкершілікке тартылуы мүмкін. Сонымен қатар, зомби атақтарының иелері жалақыларын және салық төлемдерін безендіріп, несиелерін жойып жіберуі мүмкін, нәтижесінде болашақта қаржылық қиындықтар туындауы мүмкін. Көптеген үй иелері зомби атағын ипотека қызметтері, қарызды өндіріп алушылар мен жергілікті өзін-өзі басқару органдары іздеп тапқанға дейін сезінбейді.
Зомби титулдары бар үйлерді байқамай сатып алатын сатып алушылар да заңды күйде қалуы мүмкін, өйткені бұрынғы үй иесі сатып алушыға меншік құқығын меншік құқығы үшін төленбеген салықтар мен айыппұлдардан туындата алмауы мүмкін. Ескерту эмпторы үй сатып алудан бұрын басты бағдар болуға тиіс, бұл көптеген адамдар үшін ең үлкен сатып алу шешімі.
Кейбір жылжымайтын мүлік мамандары үй иесінің жалғыз ғана амалы – оны қауіпсіз және жақсы ұстау үшін кепілге алу арқылы үйде тұруды жалғастыру деп кеңес береді. Кез келген жағдайда, үй иелері өздерін зомби титулдарынан қорғауға алады, олар өндіріп алу процедурасын аяқталғанға дейін көреді, сонымен қатар өз үйінің меншігі басқа жаққа заңды түрде ауысқанына көз жеткізеді.