Case-Shiller тұрғын үй индексін түсіну

Case-Шиллерді индексі ресми S & P / Case-Шиллерді Басты бағасының индексі ретінде белгілі, үш экономистер-Аллан Вайсс, Карл Case және Роберт Шиллерді арқылы 1980 жылы әзірленді.Кейін бұл адамдар АҚШ-тағы тұрғын үй бағаларын қадағалайтын зерттеулерін сату үшін компания құрды, бұл компанияны Fiserv, Inc сатып алды, ол Standard & Poor’s таратқан индекстің артындағы деректерді шығарады.

Іс жүзінде Case-Shiller индексі тек бір ғана индекс емес, ол бірнеше индекстерден тұрады:

  • тоғыз ірі санағы бөлімшелерін АҚШ-та
  • 10 қаланың жиынтық индексі Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-Франциско және Вашингтон, ДС қамтиды.
  • 20 қаланың жиынтық индексіне Атланта, Шарлотт, Кливленд, Даллас, Детройт, Миннеаполис, Феникс, Портленд (Орегон), Сиэттл және Тампа қалаларының барлығы кіреді.
  • Жоғарыда аталған барлық қалалар үшін метрополитеннің 20 жеке индексі бар.

Осы индекстердің әрқайсысы, тоқсан сайын есептелетін және ақпанның, мамырдың, тамыздың және қарашаның соңғы сейсенбісінде шығарылатын ұлттық индекстен басқа, әр айдың соңғы сейсенбісінде EST 9-да жарияланады.Мәліметтердің екі айлық кідірісі бар, сондықтан мамырда шығарылған есеп тек наурыз айына дейін сатылатын үйлерді қамтиды.

Негізгі өнімдер

  • Case-Shiller индексі бірнеше индекстерден тұрады, олар бір отбасылық жеке резиденциялардың ұзындығын және қайта сату әдістерін қолдана отырып бағаланады.
  • Басқа индекстер, мысалы, кондоменттерді бағалау үшін қолданылған — бар.
  • Уездік деңгейіндегі меншік мәндерін бақылайтын индекс әлеуетті сатып алушыларға неғұрлым маңызды, жергілікті ақпарат ұсына алады.
  • Барлық үй бағаларының индекстері, әсіресе Case-Shiller — бұл тек тұрғын үй нарығының ғана емес, сонымен қатар кең экономиканың денсаулығының барометрі.

Индекс не істейді және бақыламайды

Әрбір индекс қайталанған сату әдісін

Case-Shiller индекстері бойынша бақыланатын сату түрлері қару-жарақты сату операциялары деп аталады. Бұл үй нарықтық бағамен сатылған мәмілелер және сату бағасы туралы мәліметтер тұрғын үй нарығының нақты суретін алу үшін пайдаланылуы мүмкін. Анасы үйін баласына қолайлы, нарықтық бағадан төмен бағаға сатқан мәміле кез-келген Case-Shiller индексіне кірмейді. Өндіріп алуды сату индекстерге енгізілген, себебі банк пен жеке тұлға арасындағы сату ұзақ мерзімді және қайталама сатылым болып саналады.

Кондалар мен кооперативтер негізгі индекстердің ешқайсысына кірмейді.Алайда, бес ірі нарықтағы кондомдардың бағаларын қадағалайтын жеке кондинса индекстері бар: Бостон, Чикаго, Нью-Йорк, Лос-Анджелес және Сан-Франциско.

Сондай-ақ, индекстен белгілері өзгерген (мысалы, жақында үй деп саналған, бірақ қазір кондоментацияға жатпайтын жылжымайтын мүлік), мүліктің алдында немесе кейін сатылым күрт өзгертілген (екі сияқты) жылжымайтын мүлік алынып тасталды. -жатын бөлме бес бөлмелі үйге қайта жасалды) және деректер қателіктері пайда болатын транзакциялар (100000 долларға сатылған үй, кейінірек мысалы, 10000 долларға сатылды деп хабарланды).

Үй бағасы неге маңызды?

Сіз үй сатып алмасаңыз да, сатпасаңыз да, үй бағасы кең экономиканың көрсеткіштерінің көрсеткіші болып табылады. Адамдар қазір үлкен және қымбат инвестиция салуға қолайлы уақыт екеніне сенімді бола ма? Белгілі бір географиялық аймақ экономикалық тұрғыдан қаншалықты жақсы жұмыс істейді? Тұрғын үй секторында үлкен үлесі бар кәсіпорындар қалай жұмыс істейді? Case-Shiller индексі барлық осы көрсеткіштер туралы түсінік береді.

S & P / Case-Shiller үй бағаларының индексіне фьючерстер мен опциондарға Чикаго тауар биржасында инвестициялау арқылы үй бағасының өзгеруін жанама түрде пайдалануға болады. Инвестицияның бұл түрі жылжымайтын мүлік пен жылжымайтын мүлікті салушылар, банктер, ипотекалық несие берушілер және үйді жеткізушілер сияқты бизнеске олардың тұрғын үй секторындағы үлкен үлестерінің қаупін азайтуға көмектесу үшін ұсынылады. Тіпті тұрғын үйге аз немесе мүлдем қатысы жоқ кәсіпкерлер де өз портфелін әртараптандыру және инвестициялық тәуекелдерді басқару үшін осы өнімдерге инвестиция салғысы келуі мүмкін.

Сонымен, көптеген адамдар өз үйлеріне акцияларға салғанындай кем дегенде көп, көп болмаса, көп ақша салады. Осылайша үй бағаларының өзгеруі олардың портфолиосының жалпы құнына айтарлықтай әсер етеді.

АҚШ-тағы тұрғын үй бағасының екі баламалы индексі

Үй бағаларының индексі (HPI)

АҚШ-тың Федералдық тұрғын үй құрылысы Қаржы агенттігі (FHFA), 2008 тұрғын үй және экономикалық қалпына келтіру туралы Заңына сәйкес құрылған,  тоқсандық тұрғын үй бағасының индексі (ХКИ) жариялайды. HPI барлық 50 штаттағы 400 мегаполисті қамтиды және 1970 жылдарға дейінгі деректерді қамтиды.

FHFA HPI — бұл FHFA өндіретін және он миллиондаған үй сатылымына негізделген бірнеше индекстер үшін жалпы ұғым. FHFA Зерттеулер және статистика бөлімінің қадағалаушы экономисі Уилл Дёрнер әр түрлі нарық сегменттерін бөліп көрсету үшін FHFA индекстердің негізгі үш түрін шығаратынын атап өтті: тек HPI сатып алу, барлық операциялар HPI және кеңейтілген мәліметтер HPI.

Барлық транзакциялар бойынша HPI, мысалы, сатып алуды ғана емес, қайта қаржыландыруды да қамтиды, ал жылдық HPI ең түйіршікті деректерді қамтиды: пошта индексіне дейін, округ және санақ-тракт деңгейіне дейін. Мысалы, тек HPI сатып алу — бұқаралық ақпарат құралдарында жиі сілтеме жасалады. Кеңейтілген деректер HPI-де FHA ипотекасы және мемлекеттік жазбалардан алынған мәліметтер бар, бұл мәліметтер сәйкесінше несиелік лимиттен төмен сатылатын үйлердің бүкіл нарығын қамтуға мүмкіндік береді.

FHFA практиктер мен зерттеушілер үшін басқа балама индекстер жасайды. Қиындықсыз HPI өндіріп алулар мен қысқа сатылымдарды жоққа шығарады. Жылдық HPI 2000-нан астам округ, 19000 пошта индексі және 50,000 санақ парақтары сияқты түйіршікті географиялық деңгейлерге арналған деректерді ұсынады.

Несиенің тиімділігі үй бағасының индексі

CoreLogic шығарған үйдің несие тиімділігі индексі сатылымның қайталама деректерін пайдаланады, бірақ ол әлдеқайда жан-жақты болып табылады. CoreLogic HPI жариялау кезінде 7100-ден астам пошта индексін, 930-ден астам негізгі статистикалық аймақтарды (CBSA) және барлық 50 штатта және Колумбия округінде орналасқан 1300-ден астам округтерді қамтиды. Деректер бойынша бес аптаның артта қалуына қарамастан, CoreLogic ұлттық деректер жиынтығын ай сайын нөлден қалпына келтіреді.

Шетелдік тұрғын үй бағаларының индексі

Америка Құрама Штаттары тұрғын үй бағасының индексін шығаратын жалғыз мемлекет емес.

  • Канаданың негізгі индексі -ұлттық композиттік үй бағасының индексі, сонымен қатар қайта сату әдісі қолданылады.Ол Ванкувер, Калгари, Торонто, Оттава, Монреаль және Галифакс сияқты қалалардағы жеке отбасылық сатылымдар туралы деректерді біріктіреді.
  • Ирландияның tsb үй бағасының тұрақты индексін тұрақты tsb Group Holdings, PLC, Ирландияның ішкі банк нарығында бөлшек қаржылық қызметтерді жеткізуші шығарады.Іс жүзінде Топ елдің ипотекалық несиелерінің шамамен 15% иелік етеді.  Бұл көрсеткіш үйге көп мәнді сызықтық регрессиялық талдау деп аталатын күрделі техниканы қолданып, мән бермес бұрын оның өлшемін, түрін, орналасуын және басқа сипаттамаларын ескереді.
  • Біріккен Корольдіктің негізгі индексі -Галифакстың атымен аталғанГалифакс үйінің бағасы, Lloyd’s Banking Group бөлімшесі және Ұлыбританияның ең ірі ипотекалық несие берушісі.Бұл индекс сонымен бірге көп айнымалы сызықтық регрессиялық талдауды қолданады.

Төменгі сызық

Кейс-Шиллер индексі — бұл АҚШ-тың тұрғын үй нарығының және экономикасының кеңінен қолданылатын және құрметті барометрі. Бірақ бұл жалғыз барометр емес. Кез-келген елеулі жылжымайтын мүлік немесе инвесторлардың басқа түрлері үшін АҚШ-тың тұрғын үй индексін, сондай-ақ шетелдік HPI-ді ескеру қажет.