Несиенің шығындарға қатынасы (LTC)
Несиенің шығындар коэффициенті (LTC) дегеніміз не?
Несиелік шығындар (LTC) коэффициенті – бұл коммерциялық жылжымайтын мүлік құрылысында жобаны қаржыландыруды (несие ұсынысымен) жобаны салу шығындарымен салыстыру үшін қолданылатын көрсеткіш. LTC коэффициенті коммерциялық жылжымайтын мүлік несие берушілеріне құрылыс несиесін ұсыну тәуекелін анықтауға мүмкіндік береді. Бұл сонымен бірге құрылыс салушыларға құрылыс жобасы кезінде меншікті капиталдың мөлшерін түсінуге мүмкіндік береді. LTC коэффициентіне ұқсас, несие-құн (LTV) коэффициенті құрылыс несиесінің сомасын салыстырады, бірақ аяқталғаннан кейін жобаның нарықтық құнымен салыстырады.
LTC үшін формула
Негізгі өнімдер
- Несиелік шығындар (LTC) коммерциялық жылжымайтын мүлік жобасын қаржыландыру сомасын оның өзіндік құнымен салыстырады.
- LTC несие сомасын құрылыс құнына бөлгенде есептеледі.
- Сонымен қатар, несие құнына дейін (LTV) несие сомасын аяқталған жобаның болжамды нарықтық құнымен салыстырады.
- Жоғары LTC – бұл жоба несие берушілер үшін қауіпті дегенді білдіреді, мұнда несие берушілердің көпшілігі тек 80% дейін LTC бар жобаны қаржыландырады.
Несиенің шығындар коэффициенті сізге не айтады?
LTC коэффициенті несиенің пайызын немесе несие берушінің құрылыс бюджетінің ауыр шығындары негізінде жобаны қаржыландыру үшін ұсынуға дайын сомасын есептеу үшін қолданылады. Құрылыс аяқталғаннан кейін бүкіл жоба жаңа мәнге ие болады. Осы себепті LTC коэффициенті мен LTV коэффициенттері коммерциялық жылжымайтын мүлік құрылысында қатар қолданылады.
LTC коэффициенті құрылыс жобасын қаржыландырудың тәуекелін немесе тәуекел деңгейін анықтауға көмектеседі. Сайып келгенде, LTC коэффициентінің жоғарылауы оның несие берушілер үшін қауіпті кәсіпорын екенін білдіреді. Несие берушілердің көпшілігі жобаның белгілі бір пайызын ғана қаржыландыратын несие береді. Жалпы, несие берушілердің көпшілігі жобаның 80% -на дейін қаржыландырады. Кейбір несие берушілер үлкен пайызды қаржыландырады, бірақ бұл әдетте айтарлықтай жоғары пайыздық мөлшерлемені қамтиды.
LTC коэффициенті несие беруді қарастыратын несие берушілер үшін жеңілдететін фактор болғанымен, олар басқа факторларды да ескеруі керек. Несие берушілер сондай-ақ жоба салынып жатқан жылжымайтын мүліктің орны мен құнын, құрылысшылардың сенімділігі мен тәжірибесін, сондай-ақ қарыз алушылардың несиелік тарихы мен несиелік тарихын ескереді.
LTC-ді қалай қолдануға болатындығы туралы мысал
Гипотетикалық мысал ретінде коммерциялық жылжымайтын мүлік жобасының күрделі құрылыс шығындары $ 200,000 құрайды деп есептейік. Қарыз алушының жобада меншікті капиталы болуын қамтамасыз ету үшін несие беруші $ 160,000 несие береді. Бұл жобаны біршама тепе-теңдікте сақтайды және қарыз алушыны оның аяқталуы арқылы жобаны көруге талпындырады. Осы жоба бойынша LTC коэффициенті $ 160,000 / $ 200,000 = 80% деп есептелетін болады.
Несиенің құны мен несие арасындағы қатынастың айырмашылығы
LTC-мен тығыз байланысты – несие мен құндылықтың арақатынасы, бірақ ол біршама өзгеше. LTV қатынасы қарсы жоба үшін берілген жалпы несие салыстырады құны (орнына құрылыс, оның құнына қарағанда) аяқталғаннан кейін жобаның. Жоғарыда келтірілген мысалды қарастыра отырып, жобаның болашақ құны аяқталғаннан кейін күрделі құрылыс шығындарынан екі есе немесе 200 000 АҚШ долларына тең болады деп есептейік. Егер жоба үшін берілген жалпы несие аяқталғаннан кейін $ 320,000 болса, бұл жобаның LTV коэффициенті де 80% немесе $ 320,000 / $ 400,000 құрайды.