Үй сатып алу: сатушы туралы 8 маңызды ақпарат
Ақпаратты ашу құжаты үй сатып алушылар үшін де, сатушылар үшін де маңызды болуы мүмкін. Меншік иесі мүлікті сатқан кезде, олар әдетте жазбаша құжаттағы ақпаратты ашуға міндетті .
Талаптар мемлекеттік және жергілікті заңдарға негізделген әр түрлі.
Жалпы, ақпаратты жария ету құжаты жылжымайтын мүліктің күйі туралы оның құнына кері әсер етуі мүмкін мәліметтерді қамтуы керек. Ақпаратты қасақана жасырған сатушылар сотқа тартылуы және қылмыс жасағаны үшін сотталуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікті «сол күйінде» сату, әдетте, сатушыны ақпаратты ашудан босатпайды.
Ақпаратты жария ету ережелері үйді сататын кез-келген адамға әсер етуі мүмкін, бірақ әсіресе жылжымайтын мүлікті жаңарту және қайта сату мақсатында оны сатып алу үшін мүлік сатып алушыларға әсер етуі мүмкін . Жылжымайтын мүлік парақтары көбінесе нашар күйдегі қасиеттермен айналысады.
Негізгі өнімдер
- Әдетте жылжымайтын мүлікті сатушылар жылжымайтын мүліктің күйі туралы оның құнына кері әсер етуі мүмкін ақпаратты жариялауға міндетті.
- Заң проблеманы ашуды талап етпейтін болса да, сатушы оны бәрібір ашқаны дұрыс болар.
- Жергілікті заңдар әртүрлі, сондықтан егжей-тегжейлі ақпаратты тиісті жоспарлау бөлімдерінен тексеру қажет.
Жергілікті заңдар қалай ерекшеленеді?
Мемлекеттік және жергілікті заңдар ақпаратты ашу ережелерімен ерекшеленеді. Сатушы қарастыратын орынға қойылатын талаптарды тексеруі керек.
Тексеру үшін тағы бір маңызды нәрсе бар: кейбір жергілікті ақпарат туралы заңдарда саңылаулар бар.Мысалы, Нью-Йорк штатының заңдары,егер сатушы сатып алушыға жабылу кезінде 500 доллар несие төлеуді қаламаса, сатып алушыға белгілі бір мәселелер туралы мәлімдеме жасау керек деп талап етеді. Nolo, онлайн-заңдық кітапхананың айтуынша, көптеген сатушылар форманы ұсынудың орнына несие төлейді.
Маңызды
Егер сіз сатып алушы болсаңыз, ақпаратты ашуға қатысты жергілікті заңдарды тексеріп қана қоймаңыз. Ақпаратты жария ету туралы жергілікті заңдардағы саңылауларды тексеріңіз.
Жергілікті заңдылықтарды әдетте жылжымайтын мүлікті жоспарлаудың жергілікті және мемлекеттік департаменттерінен білуге болады. Жылжымайтын мүлік бойынша адвокатпен де кеңес алуға болады.
Ашылуы керек ақпарат түрлерін білу мүлікті сатып алу туралы шешім қабылдауға көмектеседі. Егер сіз сатушы болсаңыз, бұл сізді сот ісінен құтқара алады.
Сіз сатып алушының жағындасыз ба, сатушының жағындасыз ба, жылжымайтын мүлікті сатушының өте кең тараған мәліметтерін білуге болады.
1. Үйдегі өлім
Кейбір сатып алушыларда біреу қайтыс болған үйді сатып алу туралы алаңдаушылық немесе ырымшылдық бар. Ақпаратты талап ету мүмкін.
«Әрбір штаттың ақпаратты жариялауға қатысты талаптары әр түрлі болады», — дейді Джим Оленбуш, Техастағы жылжымайтын мүлік брокері. «Мысалы, Техаста табиғи себептерден қайтыс болғандар, суицидтер немесе меншікке қатысы жоқ жазатайым оқиғалар туралы айтудың қажеті жоқ».
Алайда, «сатушыдан мүліктің күйіне байланысты немесе өлім жағдайына байланысты қайтыс болғандар туралы мәлімет беру керек», — дейді Оленбуш. Егер бассейнде бұрынғы тұрғынның баласы бассейнде қоршау жоқ болғандықтан, суға батып кетсе, мысалы, сатушы қауіпсіздік мәселесі шешілген болса да, өлімді жария етуі керек еді.
Алайда, сатушылар жылжымайтын мүлікке қатысты өлімді жария етпейтін жағдайлар бар.
«Табиғи жағдайда қайтыс болған адамның өлімін жария етуге міндетті ешқандай мемлекет жоқ», — дейді адвокат Мэтью Рейшер, LegalAdvice.com бас директоры. «Алайда, кейбір мемлекеттер өзіне-өзі қол жұмсау немесе кісі өлтіру болған стигматикалық үйге немесе пәтерге [жария ету] міндет жүктейді. Кейбір штаттар, егер олардың жылжымайтын мүлкін өлілер қудалайтынын білсе, сатушыға жағымды міндет жүктеуге дейін барады ».
Ашу талап етілмеген күннің өзінде — мысалы, Джорджия, егер сатушыдан тікелей сұралмаса, адам өлтіруді немесе өзін-өзі өлтіруді ашуды талап етпейді — сатушылар сатып алушыға мүліктегі өлім туралы хабарлау жағында жаңылысқысы келуі мүмкін.
«Егер сатушы жауапкершілік туралы алаңдаса, ең жақсы кеңес — заңмен талап етілмеген болса да, бәрін алдын-ала ашып көрсету», — дейді Оленбуш. «Сатып алушылар әрдайым көршілерден нәрселер туралы естиді, ал тосын сый оларды сатып алу келісімшартынан бас тартуына немесе сатушының оларға тағы не айтпайтынына таңғалдыруы мүмкін».
2. Маңайдағы келеңсіздіктер
Қолайсыздық — бұл жылжымайтын мүлік иелерінен тыс қозғалатын шу немесе иіс.
Солтүстік Каролина сатушылардан меншікке әсер ететін коммерциялық, өндірістік немесе әскери көздерден пайда болатын шу, иіс, түтін немесе басқа жағымсыз жайттарды жариялауды талап етеді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Мичиган сатушылардан фермалар, ферма жұмыстары, полигондар, әуежайлар, атыс алаңдары және жақын маңдағы басқа да қолайсыздықтарды ашуды талап етеді, бірақ Пенсильвания ауылшаруашылық саласындағы қолайсыздықтардың бар-жоғын анықтауды сатып алушыға тапсырады.
Бұл тек үш штат үшін ережелер. Сіздің штатыңыздағы заңдар көршілес аумақтағы зиянды жағдайларды ашуға қатысты не талап ететінін білгеніңізге көз жеткізіңіз.
3. Қауіпті жағдайлар
Егер үй табиғи апаттан зақымдану қаупін арттырса немесе қоршаған ортаның белгілі немесе ықтимал ластануы болса, сізден бұл ақпаратты сатып алушыға жария ету талап етілуі мүмкін.
Техас заңы сатушылардан қауіпті немесе улы қалдықтардың, асбесттің, мочевина-формальдегидті оқшаулаудың, радон газының, қорғасын негізіндегі бояудың және метамфетамин өндірісі үшін үй-жайларды бұрын қолданудың болуын ашуға міндеттейді.
Миссури сонымен қатар бұрынғы мет лабораториясын үйде ашуды талап етеді, бірақ көршілес Канзас, көптеген штаттар сияқты, талап етпейді.
Нью-Йорк штатының мүліктің жай-күйін жария ету туралы заңы сатушылардан сатып алушыларға жылжымайтын мүліктің тасқын жазықта, сулы-батпақты алқапта немесе ауылшаруашылық ауданында орналасқандығы туралы хабарлауды талап етеді;бұл полигон болған ба;егер жылжымайтын мүлікте жер үстінде немесе астында жанармай сақтайтын бактар болған болса;егер құрылымда асбест болса және қай жерде болса;егер қорғасын сантехникасы болса;үй радонға тексерілді ме, әлде жанармай, май, қауіпті немесе улы зат төгілді ме, әлде мүлікке ағып кетті ме.
Мемлекеттер сондай-ақ шахтаның шөгуін, жер асты шұңқырларын, қоныстану, сырғыма, қозғалу немесе басқа тұрақтылық ақауларын ашуды талап етуі мүмкін. Калифорниядағы табиғи қауіпті ашу туралы заң сатушылардан жылжымайтын мүліктің сейсмикалық қауіпті аймақта екендігін және осылайша жер сілкінісінен кейін сұйылтуға немесе көшкінге ұшырауы мүмкін екендігін ашуын талап етеді.
Маңызды
Ақпаратты ашуға қойылатын талаптардың көпшілігі штаттармен реттелетін болса да, федералды үкімет бұған міндетті: қорғасын негізіндегі бояу 1978 жылға дейін салынған кез-келген мүлікте болуы мүмкін.
4. Үй иелері қауымдастығы туралы ақпарат
Егер үйді пәтер иелері қауымдастығы (HOA) басқаратын болса, сіз бұл фактіні ашқаныңыз жөн. Қауымдастықтар, әдетте, пәтер иелеріне ай сайынғы төлемдер салады және олар өздерінің мүшелігіне болашақ сатып алушы қабылдауы мүмкін немесе ұнамайтын ережелер енгізе алады.
Сіз HOA қаржылық жағдайы туралы біліп, сатып алушыға сатып алу туралы шешім қабылдауы үшін осы ақпаратты беруіңіз керек.
«Мен білетін сатып алушы кондоминиум сатып алды, ал сатушы қателесіп, сатып алушыға соңғы 12 айда кездесуге ескерту беруді ұмытып кетті», — дейді Эд Каминский, Калифорниядағы Манхэттен Бич қаласындағы SportStar қоныс аудару компаниясының президенті және бас директоры. «Жеті айдан кейін сатып алушыға мүлікті жақсарту үшін 30 000 доллар бағаланды. Кейін сатып алушы сатушыны осы маңызды жазбаларды жарияламағаны үшін сотқа берді ».
5. Жөндеу
Сіз нені жөндедіңіз және неге? Сатып алушылар үйдің жөндеу тарихын білуі керек, сондықтан олардың үй инспекторлары проблемалы аймақтарға қосымша назар аударуы үшін және болашақтағы ықтимал мәселелер туралы білуі керек.
Мысалы, Техас заңы сатушылардан бұрынғы құрылымдық немесе шатырлық жөндеу жұмыстарын ашып көрсетуге міндеттейді;полигон, тұндыру, топырақтың жылжуы немесе ақаулар сызықтары;және қабырғалардағы, шатырдағы, қоршаулардағы, іргетастағы, едендердегі, тротуарлардағы ақаулар немесе ақаулар немесе үйдің құрылымдық тұтастығына әсер ететін кез-келген басқа немесе ағымдағы мәселелер.
Сіз сондай-ақ электр немесе сантехниканы жөндеуді және үй сатып алып, онда тұрғыңыз келетіндігіңізді білгіңіз келетін кез-келген басқа мәселелерді ашқыңыз келуі мүмкін.
6. Судың бұзылуы
Су қажет емес жерге түскенде, ол жеке заттарға зиян келтіруі, үйдің құрылымын бұзуы, тіпті көгерудің пайда болуымен денсаулыққа зиян тигізуі мүмкін. Сатушылар бұрынғы немесе қазіргі кездегі ағып кетулерді немесе судың зақымдануын ашып көрсетуі керек.
Мичиган, мысалы, сатушылардан жертөледегі судың немесе жылжып тұрған кеңістіктің, шатырдың ағып кетуінің, су тасқынынан болған үлкен зиянын, сантехникалық жүйенің түрін (мысалы, мырышталған, мыс және басқа) және белгілі сантехникалық проблемаларды дәлелдеуді талап етеді.
Иллинойс штатындағы бизнес заңгері Билл Прайс: «Үйді жабу кезінде жылжымайтын мүлікке белгілі бір жұмыстар қажет болатын көптеген қауіптер бар, әсіресе қыста немесе құрғақшылық кезінде», — дейді. «Қыста ағып жатқан немесе өте ескі тақтайшалары бар шатырды сатып алушы немесе олардың үй инспекторы тексере алмауы мүмкін. Сол сияқты, құрғақ заклинание жертөледегі судың ағып кетуіне байланысты проблемаларды жасыра алады ».
Мұндай жағдайларда сіздің штаттарыңыздың заңдары сіз біле алмайтын ақпараттың жариялануынан қаншалықты қорғаныс беретінін тексеріп көріңіз.
7. Жоқ элементтер
Кейде үй сатып алушылар көшіп келген күнге дейін жаңа үйлерінде сол жерде болады деп ойлаған бір нәрсе жетіспейтінін түсінбейді. Жарық беру құрылғысы, тоңазытқыш немесе микротолқынды пеш, орнатылған жалюзи: егер бұл туралы ешкім алдын ала талқыламаса, сатушының өзімен бірге осы заттардың кез-келгені шығып кетуі мүмкін еді.
Кейбір штаттардың ақпаратты жария ету туралы заңдары бұл мәселені болдырмауға тырысады.Мысалы, Техас пен Мичиган сатушылардан жылжымайтын мүлік объектілерінің үлкен тізімі бар-жоғын, соның ішінде ас үй техникасы, орталық кондиционер және жылыту, жаңбыр су ағатын арықтар, жел шығаратын желдеткіштер және су жылытқыштар бар екенін жариялауды талап етеді.9
8. Басқа мүмкін ақпарат
Сатып алушылар үйдің ерекше тарихи ауданда екенін білуі керек, өйткені бұл олардың жөндеу және өзгерту қабілеттеріне әсер етеді, сонымен қатар бұл іс-шаралардың құнын жоғарылатуы мүмкін.
Техас заңы сатушылардан белсенді термиттерді немесе ағашты жоятын басқа жәндіктерді, жөндеуге мұқтаж термитті немесе ағаш шіріген зақымды, термиттің бұрынғы зақымдануын және алдыңғы термитті өңдеуді ашуға міндеттейді. Мичиган және Солтүстік Каролина заңдары сатушылардан кез-келген зиянкестік тарихын ашуды талап етеді.Кез-келген зиянкестер туралы ақпаратты жариялау керек пе екенін білу үшін штатыңыздың заңдарымен кеңесіңіз.2
Сондай-ақ, сізден дренаж немесе грейдерлеу, аймақтарды бөлу, сот процестерін күту, сервитуттар туралы мәселелерді ашып көрсету талап етілуі мүмкін.
Қалай ашуға болады
Мичиган мен Солтүстік Каролина сияқты кейбір штаттар сатушылардан белгілі бір ақпарат нысанын қолдануды талап етеді. Егер белгілі бір форма болмаса, сіздің мемлекеттік департаментіңізде немесе жылжымайтын мүлік комиссиясында немесе мемлекеттік риэлторлар ассоциациясында әдетте қолдануға болатын ұсынылған форма болады. Нысан мемлекеттік заң талап еткеннен гөрі азды-көпті болуы мүмкін.
Егер форма сіздің жағдайыңызға толық сәйкес келмесе, оны сіз ашқыңыз келетін қосымша элементтер тізімімен толықтырыңыз. Сатушы барлық ашылуларды сатып алушыға жазбаша түрде беруі керек, ал сатып алушы да, сатушы да құжатқа қол қойып, күнін қоюы керек. Жылжымайтын мүлік бойынша адвокатпен бірге нені ашып көрсету керектігін және оны қалай тұжырымдау керектігін тексергеніңізге сенімді болыңыз.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Төменгі сызық
Сіздің аймағыңызда белгілі бір ақпаратты жариялау қажет болмаса да, сатып алушыны бақытсыз етуі мүмкін өз үйі туралы ақпараты бар сатушылар оны бәрібір жария еткілері келуі мүмкін. Болашақ сатып алушылармен адал болудың моральдық себептерінен және сот ісінің шығыны мен қиындықтарынан аулақ болу ниетінен басқа, жеке адамдар қорғауға беделге ие. Мүліктің жай-күйін дұрыс ашқан-сатпағаны туралы алаңдаушылығы бар сатушылар өз штатындағы жылжымайтын мүлік жөніндегі адвокатқа хабарласуы керек.