Операциялық шығындар коэффициенті (OER)
Операциялық шығындардың арақатынасы (OER) дегеніміз не?
Жылжымайтын мүлікте операциялық шығындар коэффициенті (OER) – бұл жылжымайтын мүлік кірісіне қарағанда, жылжымайтын мүліктің бір бөлігін пайдалану шығындарының өлшемі. Ол жылжымайтын мүліктің операциялық шығыстарын (амортизацияны шегергенде) оның негізгі операциялық кірісіне бөлу арқылы есептеледі.
OER ұқсас қасиеттердің шығындарын салыстыру үшін қолданылады. Инвестор белгілі бір жылжымайтын мүлікті сатып алуға кедергі келтіруі мүмкін техникалық қызмет көрсету шығындары, операциялық кірістер немесе коммуналдық қызметтер сияқты қызыл жалауларды іздеуі керек.
Идеал OER 60% -дан 80% -ке дейін болады (бірақ неғұрлым төмен болса, соғұрлым жақсы).
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікте операциялық шығындар коэффициенті (OER) – бұл жылжымайтын мүлік кірісіне қарағанда, жылжымайтын мүліктің бір бөлігін пайдалану шығындарының өлшемі.
- Операциялық шығындар коэффициенті (OER) амортизацияны шегергендегі барлық операциялық шығындарды операциялық кіріске бөлу арқылы есептеледі.
- Операциялық шығыстардың төмен коэффициенті (OER) инвесторлар үшін өте қажет, өйткені бұл кірістерге қатысты шығындар барынша азайтылады.
Операциялық шығындардың арақатынасын түсіну (OER)
Операциялық шығындар арақатынасының формуласы (OER)
Жылжымайтын мүлік объектісінің коэффициентін есептеу үшін сіз пайдалану шығындарын білуіңіз керек. Оларға барлық төлемдер мен шығындар бизнесті жүргізуге кеткен қалыпты шығындардан тұрады. Сізге жылжымайтын мүліктің амортизациялық шығындарын есептеу қажет болады, ол нақты есепке алу әдісіне байланысты өзгереді.
Бірнеше жыл бойына OER-ді есептеу инвесторға жылжымайтын мүліктің операциялық шығындар тенденциясын байқауға көмектеседі. Егер жылжымайтын мүліктің шығындары жыл сайын табыстан гөрі көбірек өссе, онда жыл сайынғы өсім көбейеді. Сондықтан инвестор мүлікті ұзақ ұстаған сайын көп ақша жоғалтуы мүмкін.
Көп пәтерлі үйге ие болған кезде инвестор жалға беруден түсетін табысты емес, тиімді жалгерлік кірісті немесе бос орын мен несиелік шығындарды шегеріп тастағандағы жалгерлік кірістерді немесе жалдаудың ықтимал табысын пайдалану арқылы бос жұмыс орындарын анықтауы керек. Бос жұмыс орындарын басқару жылжымайтын мүлікті басқарудың тиімді құрамына кіретіндіктен, OER-дегі бос жұмыс орындары операциялық шығыстардың дәл көрінісін береді және жақсартулардың қай жерде жүргізілуі мүмкін екенін көрсетеді. Мысалы, нашар басқарылатын меншікте бос жұмыс орындарының деңгейі жоғарырақ болуы мүмкін, бұл OER-де көрініс табады.
Мүлікті басқару төлемдері, коммуналдық қызметтер, қоқыстарды жинау, күтіп-ұстау, сақтандыру, жөндеу, мүлік салығы және басқа шығындар OER-ге кіреді. Инвесторлар ОЕР-ді ескеруі қажет қосымша операциялық шығыстарға мүлікті басқару төлемдері, көгалдандыру, адвокаттар үшін төлемдер, үй иелерін сақтандыру және негізгі мүлікті сақтандыру кіреді. Бұл шығындар жылжымайтын мүлікті күнделікті басқаруға көмектеседі. Осы себепті несиелік төлемдер, капиталды жақсарту және жеке мүлік операциялық шығыстардан шығарылады.
Төмен OER дегеніміз, жылжымайтын мүліктің тиімді басқарылуы және инвесторлар үшін тиімдірек болуын білдіреді, сонымен бірге жылжымайтын мүліктің кірісі операциялық және қызмет көрсету шығындарын жабады. Егер бизнес ауқымды болса, онда меншік иесі операциялық шығындарды едәуір арттырмай, әр бірліктің жалдау ақысын жоғарылатуы мүмкін. Сонымен қатар, OER ықтимал мәселелердің туындауы мүмкін жерлерді көрсете алады, мысалы, коммуналдық төлемдер айтарлықтай өседі, сондықтан инвесторлар проблемаларды тезірек шешіп, өздерінің пайда деңгейлерін қорғай алады.
Операциялық шығындар арақатынасының мысалы (OER)
Инвестор А көп пәтерлі тұрғын үйге иелік ететін және айына 65000 доллар жалға алып тұратын гипотетикалық мысал келтіріңіз. Инвестор сонымен бірге операциялық шығындар үшін, оның ай сайынғы ипотека төлемдері, салықтар, коммуналдық қызметтер және басқалары үшін 50 000 доллар төлейді. Жылжымайтын мүлік, сонымен қатар, биыл 85000 долларға құнсызданады деп күтілуде.
Сондықтан жылдық ОЭР-ді келесідей есептеуге болады:
[($50,000