Land Flip

Жер аудармасы дегеніміз не?

Флип – жылжымайтын мүліктің алаяқтық тәжірибесі, мұнда сатып алушылар мен сатушылар алдын ала игерілмеген жер учаскесін бір-бірімен айырбастап, жылжымайтын мүліктің бағасын нарықтық бағадан асырып алу үшін келіседі.

Схемалармен жиі байланысты болса да, үйді айналдыру сияқты бірнеше рет жерді аудару нарықтық құннан төмен бағамен қажет емес жерге заңды инвестициялауды және оны жақсартуды, кейінірек пайда табу үшін нарықтық бағамен сатуды көздейді.

Land Flip қалай жұмыс істейді

Жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасын айла-шарғы жасағаннан кейін, жер учаскелерін бұзушылар оны күдікті емес сатып алушыға өсірілген бағамен сатады. Сатып алушы жер учаскесін кейінірек қайта сатуға тырысқанда, оның құны олар сатып алған жерден әлдеқайда төмен болуы мүмкін. Жерді аудару әртүрлі мәселелерді жасыру үшін жасалуы мүмкін, мысалы, жасырын заңды мәселелер, улы ластанулар, кепілзат немесе сервитуттар.

Мысалы, бес адамнан тұратын флип тобы жер учаскесін 10000 долларға сатып алуы мүмкін. Топтың әр мүшесі жер учаскесін басқасына сәл жоғары бағаға сатады. Бесінші және соңғы мүше мүлікті басқалардан сатып алған кезде, оның бағасы 14000 долларға дейін өсті. Осы кезде топ жерді тәуелсіз сатып алушыға 15000 долларға сатады, алдау арқылы 5000 доллар пайда табады.

Ерекше мәселелер

Қаржы институттары игерілмеген мүлікті сатып алуға несие беру кезінде жер аудару қаупіне тап болады. Көбіне, бұл игерілмеген жер учаскесінің құнын және оған деген сұранысты анықтау қиынға соғатындығында.

Егер сатып алушы несиені төлемесе, несие беруші игерілмеген сәлемдемені қайтарып ала алады. Алайда мүлікті тіпті залалсыз бағамен сату қиынға соғуы мүмкін. Көптеген несие берушілер төлемеу қаупінен қорғану үшін игерілмеген жер үшін 50% -дық бастапқы жарнаны талап етеді. 

Жерді аударып жатқан компаниялар әлеуетті инвесторларға телефон арқылы, жергілікті бұқаралық ақпарат құралдарындағы жарнамалар арқылы және тікелей пошталық кампаниялармен жүгіне алады. Бұл жарнамалық акциялар үлкен пайда әкеледі және инвесторлардың міндеттемелерін тартуға арналған сыйлықтарды қамтиды.

Land Flip мысалы

2006 жылы The Washington Post және басқа да ақпараттық агенттіктер Total Realty Management компаниясының қатысуымен жер туралы флип жанжалы туралы айтарлықтай хабарлады. Бұл жағдайда Солтүстік Каролина жағалауындағы бос жерлер 400 000 долларға сатылып, кенеттен 20 000 долларға дейін құлдырады.

Кейбір жағдайларда жылжымайтын мүлік Total Realty Management қызметкерлері арасында алға-артқа сатылды. Мысалы, TRM жылжымайтын мүлікті 180 000 долларға сатып алып, сол күні қызметкерге 250 000 долларға сатты. Қызметкер жылжымайтын мүлікті қайтадан TRM-ге сатты, содан кейін оны басқа келісімшартқа 310 000 долларға сатты. Сайып келгенде, мүлік күдікті емес ерлі-зайыптыларға 354 000 долларға сатылды.

Жанжал туралы хабарламаларға сәйкес, қатысқан кем дегенде 1500 инвестор әрқайсысы жүз мың доллар жоғалтты. Сондай-ақ, өндіріп алушы банктер ондаған миллион шығынға ұшырады.