Инвестиция ретінде үйге меншік құқығы
Үйге иелік ету әрқашан американдық арманның бөлігі болған. Осыған орай, көптеген адамдар баспананы иемдену мен қауіп-қатерді ескермей-ақ жасауға құқылы, тіпті міндетті деп қабылдайды. Егер сіз үй сатып алуды ойластырып жатсаңыз, онда сіз қандай да бір инвестициялық шешім қабылдағаныңыздай, салатын инвестициялардың оң және теріс жақтарын нүктелік сызыққа қол қоймас бұрын біліп, қарап шығыңыз.
Негізгі өнімдер
- Егер сіз үйге меншік құқығын қарастырғыңыз келсе, мәмілені жасамас бұрын кез-келген ықтимал тәуекелдермен бірге артықшылықтары туралы біліп, қарап шығыңыз.
- Үйге инвестиция салудың артықшылықтарына бағалау, үй меншікті капиталы, салықтық жеңілдіктер және шегерімге жататын шығындар жатады.
- Үйге ақша салудың тәуекелдері мен ескертулері жоғары шығындарды, амортизацияны және өтімділікті қамтуы мүмкін.
Тартымды ұзақ мерзімді инвестиция
Бағалау үй құндылықтарының уақыт бойынша өсуін білдіреді. Жылжымайтын мүлік бағалары циклдік болып табылады, ал үй иелері жылжымайтын мүлік құнының қысқа мерзімде күрт өсетінін күтуге болмайды. Егер сіз өз үйіңізде жеткілікті ұзақ уақыт тұрсаңыз, болашақта ризашылығыңыз үшін үйіңізді пайдаға сату мүмкіндігіңіз өте жоғары.
Шындығында, үй сатып алу – сіз жасай алатын ең жақсы ұзақ мерзімді инвестицияның бірі. инвестициялардың жаман кірісі (ROI) емес.
Нақты құрылымы, ал жылжымайтын мүлік, ең алдымен, өйткені үй, онда орнатылған жер бағалайды амортизациялайды уақыт өтіп. Сондықтан «орналасқан жері, орналасқан жері, орналасқан жері» деген сөз тек жылжымайтын мүлікті ұнатпайды, сонымен қатар үй сатып алу кезінде өте маңызды. Көршілес аудандар, мектеп аудандары, саябақтар, жолдардың жағдайы және т.б. – және үй орналасқан қала – бұл меншікті бағалауға әсер етеді.
Ескірген және тозығы жеткен, тұруға жарамсыз болған үйді қарастырайық. Үйдің астындағы жер, тұрғылықты үйден гөрі, қомақты ақшаға тұруы мүмкін. Сатушы оны бұрынғыдай сатуға (құрылымы өзгеріссіз) немесе үйді бұзуға және жерді өз бетінше жоғары бағамен сатуға аздап қосымша қаражат жұмсай алады.
Капиталды құру
Үйдің меншікті капиталы сіздің ипотека бойынша қарызыңыз бен үйіңіздің нарықтық бағасы немесе құны арасындағы айырмашылықты білдіреді. Үйдегі теңдік пен бағалауды бірге қарастыруға болады. Жоғарыда айтылғандай, сіздің үйіңіз уақыт өте келе нарықтық құнмен өсетін шығар.
Сіздің ипотекаңызды төлеген кезде меншікті капиталыңыз да өседі, төлеміңіздің аз бөлігі пайызға, ал көп бөлігі несие балансын төмендетуге бағытталады.
Маңызды
Ризашылық – бұл сіздің үйіңіздің уақыт бойынша құнының өзгеруі, ал үйдегі меншік капиталы – бұл сіздің ипотекаңыздағы қалдық пен үйдің нарықтық құны арасындағы айырмашылық.
Меншікті капиталды құру біраз уақытты алады, өйткені ипотекалық несие бойынша негізгі сальдоны төмендету үшін уақыт қажет – егер сіз, әрине, үлкен төлем немесе тұрақты алдын-ала төлем жасасаңыз.
Есте ұстайтын бір нәрсе – сіздің үйіңіздің ұзақтығы сіздің қанша теңдік құратыныңызға және сіз оны бағалай алатындығыңызға үлкен әсер етеді. Сіз оны қаншалықты ұзақ ұстасаңыз, соншалықты көп капитал аласыз.
Сіз өзіңіздің ипотекаңызды төлеп, қарызыңыздың мөлшерін азайта отырып, өзіңіз байқамай-ақ, үйіңіздің құны артқан сайын үнемдейсіз – дәл сол кезде сіздің жинақ шотыңыздың пайызы өскен сайын. Сіз сатқан кезде үйіңізде жеткілікті ұзақ тұрсаңыз, сіз төлеген әрбір долларыңызды және тағы басқаларын қайтарып алуыңыз мүмкін. Уақыт өте келе сіздің жинағыңыздың орташа 6% кірісі ( пайыздық мөлшерлеме ) сіздің шығындарыңызды қамтып қана қоймауы керек.
Тағы бір плюс – меншікті капитал меншікті қаражатыңыздың мөлшеріне байланысты несие алу үшін икемділікті қамтамасыз етеді. Көптеген инвесторлар өздерінің меншікті капиталы мен үй бағасын бір уақытта қадағалайды. Егер инвестор олардың үй құны өте жоғары бағаланады деп санаса, олар сатушының бағасын сезіну үшін жақсы мүмкіндікке ие болу үшін үйді сатып алуға несие беруі мүмкін.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады.тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесеАҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Орналасқан жер, орналасқан жер, орналасқан жер
Сіздің ипотекаңызды төлеу қай жерде тұрсаңыз да бірдей жұмыс істейді, ал нарықтық құнның өсуі орналасқан жеріне байланысты өзгеріп отырады.Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру агенттігінің (FHFA) үй бағаларының индексі (HPI) мәліметтері бойынша, АҚШ-та 2019 жылдың 31 желтоқсанында аяқталатын бесжылдықта жылжымайтын мүлік бағасы орташа есеппен 32,88% -ға өсті.Алайда, Таяу Атлантикалық санақ бөліміндегі бағалар небәрі 23,21% -ға өсті, ал Тынық мұхиттық санақ бөлімі орташа есеппен 40,39% -ға өсті.
Мұның сіз сатып алуды жоспарлап отырған бағаларға қалай әсер ететінін көру үшін төмендегі FHFA кестесін толығымен қараңыз:
Дереккөз: FHFA АҚШ-тың үй бағаларының индексі – 3-тоқсан 2019.
Капиталдан алынған кірісті алып тастау
Ақыр соңында сіз үйіңізді сатасыз.Мұны істеген кезде, заң сізге пайданы сақтауға және ешқандай пайдаға салынатын салық төлемеуге мүмкіндік береді.Барлық пайдаміндетті түрде емес.Ішкі кірістер қызметі (IRS) жалғыз үй иелері үшін $ 250,000 және ерлі-зайыптылар үшін $ 500,000 салықсыз пайда табуға мүмкіндік береді – бұл сіздің екінші тұрғылықты жеріңіз немесе демалысыңыз үшін емес, тек сіздің негізгі тұрғылықты жеріңіз үшін.
Бұл алып тастау үшін бірнеше талаптарды орындау қажет.Жабылу күніне дейінгі соңғы бес жыл ішінде сіз кем дегенде екі жыл – 24 ай иелік етуіңіз керек.Тұрғын үйге қойылатын талап, сатылымға дейін бес жыл ішінде үйде кем дегенде екі жыл тұруыңыз керек дегенді білдіреді.Соңғы талап, қайта қарау талабы, сіз соңғы сатылымға дейін екі жыл ішінде басқа тұрғын үйді сатудан пайда көрмейтіндігіңізді көрсетеді.
Салық шегерімдері
Ризашылық білдіргеннен кейін, үй иесінің пайдасы көбінесе салықтық жеңілдіктер немесе үнемдеу болып табылады.Үй сатып алғанда, сіз мемлекетке төлейтін салықтарыңыздан сол үйге иелік ету шығындарының бір бөлігін алып тастай аласыз.Бұл сіздің негізгі тұрғылықты жеріңіз бойынша және екінші үйде жыл сайын мыңдаған долларға жететін ипотека бойынша сыйақыны қамтиды.
Меншікті капиталы бойынша қарыздар немесеүйдің меншікті несиелік желілері (HELOC) бойынша пайыздар, егер қаражат сіздің үйіңізді айтарлықтай жақсартуға жұмсалса, шегерімге жатқызылады. Сіз сондай-ақ мемлекеттік және жергілікті (SALT) салықтардан, соның ішінде мүлік салығынан 10000 АҚШ долларын шегере аласыз.
Салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы заңның күші
Салық Cuts және Бос актісі иелену істеу керек Салық кодексінің бөліктеріне елеулі өзгерістер енгізді.Егер болашақ Конгресс заңға өзгертулер енгізбесе, барлық ережелер 2025 жылдың 31 желтоқсанынан кейін аяқталады. Қазіргі уақытта бұл заңдағы өзгерістер үйге ие болу құнын төмендетіп жіберді.
Заң ипотека бойынша пайыздық аударымдарды жалпы ипотекалық қарыздың 750000 долларына дейін, оның ішінде бірінші және екінші үйге және кез-келген үй меншікті капиталына немесе HELOC несиелеріне шектейді.Алайда, ипотекалық қарыз $ 1 млн жоғары шектеу әлі 2017, 16 желтоқсан дейін шеккен берешекті үшін қолданылады
Сондай-ақ, заңда SALT шегерімінің шегі 10 000 доллар деп белгіленді. Басқа жаңа ережелер федералды жариялаған апаттардан басқа, адам шығынын талап етуге шектеулерді қамтиды. Жылжымалы шығыстарды шегеру енді жұмыс себептері бойынша әскери ауысуды қоспағанда, болмайды.
Осы өзгерістердің барлығы үйге меншіктің құнын төмендетіп жіберді, соның ішінде стандартты шегерімнің екі есеге жуық өсуіне байланысты (Заңның тағы бір ерекшелігі) аз адамдар стандартты шегерімдерді емес, А кестесін беруге жеткілікті шегерімдерге ие болады.
Демек, сіздің салықтық жеңілдіктерге құқылы екендігіңіз оның сізге пайдалы болатындығын білдірмейді. SALT шегерімінің қатаң шектелуі салық салынатын штаттарда тұратын адамдар үшін қол жетімді аударымдарды төмендетуге әсіресе зиянды болады.
Алдыңғы шығындар
Үйге ақша салудың құны үлкен болуы мүмкін – сіздің шығындарыңызда жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы мен ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесінен көп нәрсе бар. Жаңадан бастаушылар үшін сіз сатып алу бағасының 2% -дан 5% -на дейін кез-келген жерде ақы төлеуді күтуге болады. Жабу шығындарының кейбіреулері өтініш беру ақысы, бағалау ақысы, адвокаттар үшін төлемдер, мүлік салығы, ипотеканы сақтандыру, үй инспекциясы, бірінші жыл иесінің сақтандыру сыйлықақысы, меншік құқығын іздеу, меншік құқығын сақтандыру, ұпайлар (алдын ала төленген сыйақы), шығу төлемі, жазба төлемдер және сауалнама ақысы.
Сарапшылар бұл шығындарды өтеу үшін сіздің үйіңізде кем дегенде бес жыл болуды жоспарлауыңыз керек дейді.
Ықтимал тозу
Барлық үйлердің құны өсе бермейді. 2008 тұрғын үй дағдарыс құралдары сіздің үй тұр қарағанда сіздің ипотекасы туралы көбірек арқасында су асты, болып табылатын көптеген иелеріне әкелді. Үй бағасының тоқырауы немесе төмендеуі үшін тұрғын үй дағдарысы қажет емес. Аймақтық немесе жергілікті экономикалық жағдайлар инфляцияға сәйкес келмейтін үй құндылықтарын тудыруы мүмкін.
Есіңізде болсын, сіз өмір сүретін нақты құрылым уақыт өте келе құлдырайды. Бұл жылжымайтын мүліктің тозуы немесе техникалық қызмет көрсету мен жөндеудің болмауы салдарынан болуы мүмкін.
Мақтаншақтық және қаржылық жауапкершілік
Үй иесінің жиі айтатын артықшылығы – сіз өзіңіздің әлемнің кішкентай бұрышына иелік ететіндігіңізді білу. Сіз үйді жөндеуге, қайта құруға, бояуға және безендіруге үй иесінен рұқсат алудың қажеті жоқ.
Алайда меншік жауапкершілікпен бірге келеді. Сіз өзіңіздің ипотекаңызды төлеуіңіз керек немесе үйіңізден және салынған капиталыңыздан айырылу қаупі бар. Техникалық қызмет көрсету және күтіп-ұстау сіздің міндетіңіз. Таза су құбырын қалпына келтіру үшін түнгі сағат 2-де үй иесіне қоңырау шала алмайсыз. Егер шатыр зақымдалған болса, оны өзіңіз жөндеңіз немесе жөндеңіз. Шөп шабу, қар тазалау, үй иелерін сақтандыру және жауапкершілікті сақтандыру – бәрі сізге байланысты.
Заңсыздық
Бірнеше күн ішінде сатылатын қордан айырмашылығы, үйлерді түсіру үшін әдетте көп уақыт кетеді.Сіздің салықтан босатылған 500 000 доллар пайдасына қол жеткізе алатындығыңыз сіздің қол жетімді екеніңізді білдірмейді. Сонымен қатар, сіз әлі де ипотекалық төлемдерді төлеп, үйді сатқанға дейін күтіп ұстауыңыз керек.
Төменгі сызық
Үй – бұл көптеген инвестициялық артықшылықтармен келетін, сонымен бірге тәуекелдермен келетін инвестиция, бұл оны бәріне бірдей жасай бермейді. Инвестициялық пайданы тәуекелдермен өлшеу маңызды. Артықшылықтары мен кемшіліктерін ұтымды салыстыру сізге ақшаңызды үй инвестициясына салу туралы немесе басқа жерден жақсы кірістер табу туралы шешім қабылдауға көмектеседі.