Үйге арналған ипотека бойынша сыйақы шегерімін есептеу (HMID)
Ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесін шегеру (HMID) американдықтардың салық жеңілдіктерінің бірі болып саналады. Риэлторлар, үй иелері, болашақ үй иелері, тіпті салық есепшілері оның құнын төмендетеді. Шындығында, миф көбінесе шындықтан гөрі жақсы.
Негізгі өнімдер
- Тұрғын үй ипотекасы бойынша сыйақыны шегеру (HMID) үй иелеріне несие бойынша негізгі қарыздың 750 000 долларға дейін төленген ипотекалық сыйақыны шегеруге мүмкіндік береді.
- 2017 жылы қабылданған «Салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы» Заң (TCJA) жаңа несиелер үшін шегерімге жатқызылған пайыздар бойынша ипотека бойынша қарыздың максималды сомасын 750 000 долларға дейін (1 миллион доллардан) азайтты.
- TCJA сонымен қатар стандартты шегерімдерді екі есеге жуық арттырды, бұл көптеген салық төлеушілер үшін бөлшектеуді қажет етпеді.
- Нәтижесінде, көпшілігі ипотека бойынша сыйақы салығын шегеруден толықтай бас тартты.
Қазір үй иелерінің көпшілігі ештеңе алмайды
қарыздың максималды сомасын 750 000 долларға дейін (1 миллион доллардан) азайтты (демек, үй иелері ипотекалық қарыз бойынша 750 000 долларға дейін төленген сыйақыны шегере алады). Сонымен қатар, бұл көптеген салық төлеушілер үшін бөлшектеуді қажет етпейтін стандартты аударымдарды екі есеге жуық арттырды.
Нәтижесінде, көпшілігі ипотека бойынша сыйақы салығын шегеруден толықтай бас тартты. TCJA іске асырылғаннан кейінгі бірінші жылы шамамен 135,2 миллион салық төлеуші стандартты шегерімді таңдауы керек деп күткен.
Салыстыру үшін, 20,4 миллион жекелеген деп күтілуде, ал олардың 16,46 миллион ипотека бойынша сыйақы шегерімін талап етеді. Құрама Штаттарда 80 миллионнан астам ипотека несиесі бар, бұл үй иелерінің басым көпшілігі ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесінен ешқандай пайда көрмейді дегенді білдіреді.
Ипотекалық пайыздық салық шегерімінің иелену, мүмкін, ең Айырмашылықтары аспектісі болып табылады. Бұл аңызға жақын мәртебеге ие болды, бұл көптеген болашақ үй иелері өздерінің жарамдылығын анықтау үшін математиканы зерттемей тұрып, жеңілдіктерге сатылады. Мифтің астарында екі негізгі қате түсінік жатыр: біріншісі – әр үй иесі салықтан жеңілдік алады деген қате ой. Екіншісі, ипотека бойынша пайызбен төленген әр доллар табыс салығы бойынша міндеттеменің доллардан долларға төмендеуіне әкеледі.
Қазір ипотека бойынша сыйақы шегерімі
Қате түсінік 1: Сіз салықтық жеңілдік аласыз
Қарамастан, үй иелерінің басым көпшілігі ипотека бойынша пайыздық салықты шегеруден мүлдем салықтық жеңілдік алмайды.Есіңізде болсын, тіпті шегерімге ие болу үшін, үй иелері табыс салығы бойынша міндеттемені анықтаған кезде өздерінің шегерімдерін бөліп көрсетуі керек.Бөлшектеу нақты шығындарды, соның ішінде ипотека сыйақысын, мүлік салығын және ішінара медициналық шығындарды есепке алуға мүмкіндік береді.Салық төлеуші төлейтін шығындардың ішіндегі ең үлкені ипотекалық несие болғандықтан, оны шегеріп тастау үй сатып алуға қаржылық ынталандыру ретінде жиі айтылады.
Тағы бір рет, теорияда тартымды идея болғанымен, TCJA тұжырымдамасы көптеген адамдар үшін аударымдарды бөлудің мағынасы болмайтынын білдіреді.Бір немесе некеде тұрған, бірақ бөлек өтініш берген салық төлеушілер үшін стандартты шегерім 2020 жылы $ 12,400 және 2021 жылы – $ 12,550 құрайды. Отбасы басшылары үшін $ 2020 – $ 18,650 және $ 2021 – $ 18,00 құрайды. Ерлі-зайыптылардың бірлесіп тапсыруы $ 24,800 құрайды. 2020 және 2021 жылы 25 100 доллар.5
Стандартты шегерім сомасынан асатын шегерімге ие емес салық төлеушілерге ипотека бойынша сыйақы төлеуден салық жеңілдіктері алынбайды, демек, шегерімге жол бермейді.
Қате түсінік 2: Бұл үлкен шегерім болады
Салықтарын бөліп көрсететін және ипотека бойынша пайыздық салықты шегеруге сәйкес келетін үй иелері үшін де, шегерім мөлшері салықтық жеңілдік емес.
Сізге жұмсалған әр доллар үшін $ 1 салықтық жеңілдік болмайды; сіз долларға тиын аласыз. Берілген салық сомаларын доллардан долларға төмендетуді қамтамасыз ететін несиеден айырмашылығы – ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемелер салық төлеушінің салықтық кронштейні негізінде салық салынатын жиынтық кіріс мөлшерін азайтады.
Оңайлатылған мысал үшін салық төлеушіге ипотека пайызына 12 000 АҚШ долларын жұмсап, жеке табыс салығының 24% ставкасы бойынша салық төлеуге 12 000 АҚШ долларын табыс салығы бойынша міндеттемеден алып тастауға рұқсат етіліп, нәтижесінде 2880 АҚШ доллары үнемделеді. Шындығында, үй иесі салық салудан алынып тасталған соманың төрттен бірінен азын алу үшін банкке пайыздарымен 12000 доллар төлеген.
Салық төлейтін ақшаны 2880 долларға азайту үшін 12000 доллар жұмсаудың мағынасы жоқ. Ең жаманы, нақты үнемдеуді шынайы бағалау стандартты шегерімнің мәнін анықтауы керек. Төмендегі кестеде салыстыру келтірілген.
Біздің ипотекалық несие бойынша 12000 долларлық сыйақы мысалын қолданып, 24% салық жақшасында тұрған ерлі-зайыптылар 2021 жылы 25100 долларлық стандартты шегерімге ие болады, бұл салық төлемдерін төмендеткенде 6024 долларды құрайды. Егер ерлі-зайыптылар өздерінің аударымдарын А кестесінде көрсетсе, ипотека бойынша шегерімдер $ 2880 құрайды. Ерлі-зайыптылар ипотека болмаса да, стандартты шегерімнің салықты төмендету мәнін алады. Екеуінің арасындағы айырмашылық – банкке ипотека бойынша 12000 нақты доллар төлеу арқылы алынған салықтық жеңілдік – 3144 доллар шығын болады. Стандартты шегерімді қолдану ипотека бойынша пайыздық салықтық жеңілдіктерді алу үшін бөліп қарастырғаннан гөрі әлдеқайда дана әрекет болар еді.
Жоғары салықтық жақшалардағы салық төлеушілерге де, егер олардың бөлуге болатын басқа жоғары долларлық шегерімдері болмаса, ешқандай пайда болмайды. Ипотекалық өсімге және жеке табыс салығының 35% ставкасы бойынша салық төлеуге 12000 доллар жұмсаған салық төлеуші тек 4200 доллар салықтық жеңілдік алады. Бұл салық төлеуші стандартты шегерімді алғаннан алатыннан аз. Ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесінің «пайдасы» төмендегі кестеде көрсетілген.
Осылайша құрылымдалғандықтан, үй сатып алуды ынталандыру үшін салықтық жеңілдіктер, ең алдымен, табысы жоғары отбасылардың қолдануына бейім болуы ғажап емес.2019 жылы төлемді талап ететін 14,35 миллион салық төлеушінің 2019 жылы 10,56 миллионы жыл сайын 100 000 доллар немесе одан да көп табатын үй шаруашылықтарында.
Сонымен қатар, сіздің ипотекалық несие бойынша сыйақының қанша мөлшерін шегеруге болатындығы туралы шектеулер бар.2021 жылға арналған шегі – бұл ерлі-зайыптылар үшін алғашқы 750 000 доллар қарыз бойынша төленетін ипотека сыйақысы немесе егер жеке немесе некеде жеке өтініш білдірсе, 375 000 доллар.2017 жылдың 16 желтоқсанына дейін туындаған берешек үшін біршама жоғары шегі бар (бірлесіп некеге тұру үшін 1.000.000 АҚШ доллары, ал некесіз немесе бөлек некеге тұру үшін 500.000 доллар).
Жақсы жол
Көп мөлшерде ақшаны пайызға аз ғана пайдаға жұмсағаннан гөрі, жаңа үйіңіз үшін қолма-қол төлегеніңіз абзал болар еді. А қолма-қол ақша сатып алу, сіз қызығушылық төлейтін болады, өйткені сізге ондаған мың АҚШ долларымен үнемдеуге мүмкіндік береді.
Әрине, пайыздарды төлеп, қалған ақшаңызды қор нарығына салу арқылы көбірек ақша табуға болатындығы туралы әрдайым дау бар. Нарық көтеріліп жатқан кезде бұл керемет стратегия сияқты көрінеді, бірақ мұндай кеңес беретін болжамшылар бағалы қағаздар нарығы 40% -ға төмендегенде, үйдегі құндылықтар 40% -ға төмендегенде және олардың инвестициялық кеңестері иелеріне ипотека бойынша қарыздардың көп болуына жол бермейді. үйге қарағанда.
Ол жерде пайыздық төлемдерден мүлдем бас тарту арқылы үнемдейтін сомадан жақсы кіріске кепілдік беретін инвестиция жоқ болғандықтан, консервативті таңдау айқын. Мүмкіндігінше пайыздық төлемдер жасаудан аулақ болыңыз. Егер мүмкін болмаса үйді тез төлеңіз.