NOI және EBIT: айырмашылық неде?

Операциялық табыс (NOI) пайыздар мен салықтарға дейінгі пайдаға қарсы (EBIT): шолу

Таза операциялық кіріс (NOI) ұйымның немесе мүліктің кірісін барлық қажетті операциялық шығындарды шегеріп тастайды. Бұл үшін пайыздар, салықтар, күрделі шығыстар, амортизациялық аударымдар және амортизациялық шығыстар есепке алынбайды. Керісінше, қызығушылық мен салықтарға дейінгі пайда (EBIT) салықтың және мүддені есептемегенде, кірістер минус шығыстардың тұрады, бірақ ол жасайды ескеру амортизациялық шығыстар. EBIT – бұл компанияның кірістілік шарасы.


Негізгі өнімдер

  • NOI есептеу жылжымайтын мүлік кірістерінен операциялық шығындарды алып тастауды қамтиды.
  • EBIT есептеу кезінде бірдей теңдеу қолданылады, бірақ амортизация мен амортизация қосылады
  • Табыс салығы компанияның NOI немесе EBIT-ке әсер етпейді, бірақ мүлік салығы теңдеуге енгізілген.
  • Операциялық шығындар кірістер мен активтің кірістілігін ұстап тұру үшін қажет шығындар ретінде анықталады.

Операциялық таза кіріс (NOI)

NOI әдетте жылжымайтын мүлік нарығы мен ғимараттың табыс табу қабілетін талдау үшін қолданылады. Жылжымайтын мүлік жалға беруден, автотұрақ төлемдерінен, қызмет көрсетуден және техникалық қызмет көрсету төлемдерінен түсетін пайда әкелуі мүмкін. Мүлікте сақтандыру операциялық шығыстары, мүлікті басқару төлемдері, коммуналдық шығындар, мүлік салығы, тазалау төлемдері, қар тазалау және басқа да техникалық қызмет көрсету шығындары мен жабдықтау болуы мүмкін.


Тәжірибе көрсеткендей, ереже, егер жұмыс істейтін шығыс ретінде шығысты санаттау болып емес екенін құнын ақша жұмсауға табыс әкелетін жалғастыру активтің төндіретін қабілеті еді. Кірістерге салынатын салықтар мен пайыздар компанияның немесе жылжымайтын мүлікке ақша салудың әлеуетіне әсер етпейді, сондықтан олар NOI-ге кірмейді.

NOI теңдеуі операциялық шығыстарды алып тастағандағы жалпы кірістер таза операциялық кірістерге тең. NOI сонымен қатар жылжымайтын мүліктің капиталдандыру коэффициентін немесе кірістілік мөлшерлемесін анықтайды. Жылжымайтын мүліктің капитализациясы оның жылдық NOI-ді оның жалпы сату бағасына бөлу арқылы есептеледі.

Пайыздар мен салықтарға дейінгі пайда (EBIT)

EBIT компанияның сатылған өнімнің құнын (COGS) және оның операциялық шығындарын оның кірістерінен шығару арқылы есептеледі. EBIT-ті операциялық шығыстар шегеріліп, операциялық кірістер және операциялық емес кірістер ретінде есептеуге болады.

Соңғы қаржылық жыл ішінде ABC компаниясы $ 50 миллион табыс тапты деп есептейік, ол 20 миллион долларлық амортизацияға, амортизациялық шығыстарға – 3 миллион доллар, операциялық емес кірістерге – 1 миллион АҚШ долларына және техникалық қызмет көрсету шығындарына 10 миллион долларға ие болды. Оның нәтижесінде EBIT 21 миллион долларды құрады. Оның EBIT теңдеуі $ 50 миллион (кіріс) және $ 1 миллионға кемитін 10 миллион доллардан (ұстауға кететін шығындар) $ 20 миллион аз (сатылған өнімнің өзіндік құны) $ 21 миллионға тең.

NOI және EBIT мысалы

Инвестор көп пәтерлі үйді қолма-қол ақшамен жасалған мәміле арқылы сатып алды деп есептейік. Жылжымайтын мүлік 20 миллион доллар жалдау төлемдері мен қызмет көрсету төлемдерін құрайды. Көп пәтерлі ғимараттың кірісі 5 миллион АҚШ долларын құрайды, ал кір жуғыш машиналары үшін 100000 доллар тозу шығындары бар.

Нәтижесінде, көп пәтерлі тұрғын үйден пайда болатын NOI 15 миллион долларды құрайды ($ 20 миллион аз 5 миллион доллар), өйткені амортизация бұл есептеуге кірмейді.

Ғимараттың EBIT-і басқаша, өйткені EBIT амортизациялық шығындарды ескереді. Демек, осы көпқабатты үйден пайда болатын EBIT 14,9 миллион долларды құрайды ($ 20 миллионға аз 5 миллион долларға аз 100 000 доллар).