DownREIT

DownREIT дегеніміз не?

DownREIT – бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу және бақылау мақсатында жылжымайтын мүлік иесі мен жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім (REIT) арасындағы бірлескен іс-әрекет.

DownREIT туралы түсінік

DownREIT жылжымайтын мүлік иесі менбағалы жылжымайтын мүлікті сату кезінде пайдаға салынатын салықты кейінге қалдыруға көмектесетін (REIT) серіктестік келісімді қамтиды. UPREIT жылжымайтын мүлік саласына капитал ықпал инвестициялар 1990 жылжымайтын мүлік рецессиядан кейін ойлап тапты.  DownREIT UPREIT-тен дамыды.

DownREIT-ке мүлікті қосатын жылжымайтын мүлік иелері серіктестікте операциялық бөлімшелерді алады.Бұл серіктестік субъектісі және меншік иесінің онымен қарым-қатынасы РЕИТ құрылымына және болуы мүмкін кез-келген УПРЕЙТ-ке байланысты әр түрлі тәсілдермен құрылымдалуы мүмкін. DownREIT кезінде REIT салым активтерін сату үшін тоқтап қалу немесе локаут келісімімен келісуі керек.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек

DownREIT серіктестік санаттарының екі түрі бар. Серіктестіктің бірінші түрінде РЕИТ шектеусіз капиталды қамтамасыз етеді және шектеулі серіктестерге РЕИТ акцияларының дивидендтеріне тең мөлшерде операциялық қолма-қол ақшаны тарату бойынша жеңілдіктер алынады. REIT-тің екінші санатына REIT-тің қомақты капиталды қосуы жатады. Бас серіктес капиталдың қайтарылуына тең үлестірімді алады.

DownREIT UPREIT-мен салыстырғанда

DownREIT UPREIT-ке қарағанда аз қолданылады, өйткені ол күрделірек және UPREIT сияқты салықтық артықшылықтарға ие болмауы мүмкін. DownREIT-ке мүлікті қосу – бұл салық және инвестициялар бойынша кәсіби басшылықты қажет ететін күрделі операция.Егер транзакция өте сақтықпен құрылымдалмаған болса, IRS операциялық блоктар орнына мүлікті DownREIT-ке беруді жасырын сату немесе теріс пайдалану ережелері бойынша салық салынатын операция деп санауы мүмкін.Демек, табыс салығы бойынша міндеттемені кейінге қалдыру жылжымайтын мүлік иесі үшін UPREIT неғұрлым қисынды таңдау болуы мүмкін.2018-04-01 Аттестатта сөйлеу керек

Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы байланысты емес UPREIT-тен айырмашылығы, DownREIT жылжымайтын мүлікке иелік етуді білдіреді. Бұл мүліктің бір бөлігі тікелей иелік етеді, ал кейбіреулері оған мүлік қосқан адамдармен серіктестік серіктестік арқылы болуы мүмкін.

Егер меншік иесі оның жылжымайтын мүлігі REIT-тің басқа иеліктерінен гөрі жоғары бағалайды деп ойласа, DownREIT логикалық нұсқа бола алады, өйткені ол өзінің салымындағы мүлікке қызығушылықты UREPREIT-тен гөрі DownREIT-пен сақтайды.

DownREIT-тің меншік құрылымы күрделі болғандықтан, операциялық бірліктерді қолма-қол ақшаға ауыстыру күрделі есептеулерді қажет етеді. Сол сияқты, UPREITs және DownREITs инвестициялар ретінде әртүрлі болады, өйткені олар әр түрлі құрылымдалған. DownREIT кезінде REIT пен инвестордың серіктестігі жалпы REIT өнімділігіне қарағанда басқаша жұмыс істей алады.

DownREIT-тер UPREIT-ке ұқсас, алайда олардың мәні жылжымайтын мүлікті жоспарлау құралы ретінде. Бағаланған жылжымайтын мүлікті мұрагерлерге салықсыз беруге мүмкіндік беретін, меншік иесі қайтыс болғаннан кейін де операциялық бөлімшелердің негізін қалады. Содан кейін мұрагерлер операциялық бірліктерді салық төлемей-ақ REIT акцияларына немесе қолма-қол ақшаға айналдыра алады.

DownREIT мысалы

100 миллион долларға бағаланған бес объектінің портфолиосын қарастырайық. Жылжымайтын мүліктің қарызы 8% пайыздық мөлшерлемемен 80 миллион долларға тең. Жылжымайтын мүлікке иелік ететін серіктестерде 5 миллион доллардың жинақталған капиталы бар. РЕИТ мәміле жасайды және жылжымайтын мүлік бойынша 60 миллион доллар қарызды төлейді және қалған серіктестер үшін капитал шотындағы қалдықтарды 7% -бен ауыстырады. Акциялар серіктестіктерде қалған 20 миллион долларға операциялық бірлік ретінде шығарылады, ал РЕИТ көпшілік иеленушіге айналады, ал қалған серіктестер дәрігерлер мен дәрігерлерге айналады.