Жылжымайтын мүлік немесе қор нарығы тарихи тұрғыдан жақсы нәтиже көрсетті ме?
АҚШ тарихының көп бөлігі үшін – немесе, ең болмағанда, сенімді ақпарат – үйдің бағасы экономикадағы инфляция деңгейінен сәл ғана артты. Тек 1990 және 2006 жылдар аралығында « Үлкен модерация» деп аталады, тұрғын үй кірісі қор нарығымен бәсекелес болды. Бағалы қағаздар нарығы тұрақты түрде тұрғын үй нарығына қарағанда көп серпіліс пен бюст шығарды, бірақ сонымен бірге жалпы кірістері де жақсарды.
Акциялар мен жылжымайтын мүлік бағаларының салыстырмалы көрсеткіштерін салыстырудан алынған кез-келген нәтижелер зерттелген уақытқа байланысты. ХХІ ғасырдың кірістерін зерттеу ХХ ғасырдың көп бөлігін немесе барлығын қамтитын кірістерге қарағанда мүлдем өзгеше көрінеді.
Тарихи дәлелдер
АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік құны туралы сенімді мәліметтер 1920 жылдарға дейін салыстырмалы түрде бұлыңғыр.АйтуыншаCase-Шиллерді тұрғын үй индексі, тұрғын үй құрылысы үшін қайтару орташа жылдық қарқыны бірдей уақыт ішінде жылдық 9,5% оралды 1928 және 2013 Қорлар арасында 3,7% -ға өсті.1
Dow Jones Industrial Average (DJIA) бойыншаинфляциямен түзетілген өсу84 жылдық кезеңінде жылына 1,9% құрады.Уақыт өте келе біріктірілген бұл айырмашылық қор нарығы үшін бес есе үлкен нәтижеге әкелді.
84 жылдық инвестициялық көкжиегі бар инвесторлар көп емес.Басқа уақыт кезеңін қабылдаңыз: 1975 мен 2013 жылдар арасындағы 38 жыл. 1975 жылы орташа үйге 100 доллар инвестиция құйылды ( тұрғын үйді қаржыландыру жөніндегі федералды агенттіктің (FHFA) үй бағасының индексі бойынша) 2013 жылы шамамен 500 долларға дейін өсер еді. Сол уақыт ішінде S&P 500-ге ұқсас 100 долларлық инвестиция шамамен 1600 долларға дейін өсер еді.
Алма және апельсин
Акциялар мен тұрғын үй бағалары активтің нарықтық құнын көрсетсе де, үйлер мен қорларды тек нарықтық кірістілік үшін салыстыруға болмайды.
Акциялар көпшілікке сатылатын компаниядағы меншік құқығын білдіреді. Олар материалдық емес, активтер болып табылмайды және құндылықтар қоймасы мен өтімді қауіпсіздік құралынан басқа ешқандай пайдалы қызметке қызмет етпейді. Жалпы қор биржасы уақыт өте келе нақты (номиналдыдан айырмашылығы бар) құнға ие болады деп айтуға негіз бар болса да, жалғыз акционерлік қоғам мәңгілікке өседі деп айтуға негіз аз.
Жылжымайтын мүлік акцияларға ұқсамайды. Кейбіреулер жылжымайтын мүліктің бағасы туралы болжам жасайды, бірақ коммерциялық және тұрғын үй жылжымайтын мүлігі нақты функцияларды орындайды. Адамдар үйлер мен ПИК-терде тұрады. Кәсіпорындар коммерциялық меншіктен тыс жұмыс істейді. Физикалық меншіктің өзіндік мәні бар.
Бұл екі қарама-қайшы құбылысты енгізеді. Бір жағынан, қолданыстағы жылжымайтын мүлік құрылымдары уақыт өте келе тозуы, тозуы және тозуы арқылы құнын жоғалтуы керек. Модификацияланбаған үйде уақыт өте келе құндылықтың өсуіне ешқандай себеп жоқ; барлық едендер, төбелер, тұрмыстық техника және оқшаулау жасына қарай азаяды.
Екінші жағынан, 2015 жылы салынған орташа үйлер 1915 жылы салынған үйлерден анағұрлым жоғары болды. Қолданыстағы құрылымдар құндылыққа ие болмауы керек болғанымен, жаңа құрылымдар олардың құрылымдық және функционалды жақсаруы негізінде құнды болуы керек.
Adight Insight
Даг Кинси, CFP®, AIFA®, CIMA® Artifex Financial Group, Dayton, OH
1968-2009 жылдар аралығында қолданыстағы үйлердің орташа бағалау деңгейі жылына 5,4% -ға өсті. Сонымен, S&P 500 орташа есеппен 7,5% кірісті құрады;шағын қорлар жылына орта есеппен 11,5% құрады.7 Инфляция деңгейі 4,6% шамасында болды. Біз жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар инфляциядан әлдеқайда көп өседі деп күтпейміз.
Бірақ сандар спектакльдің барлығын баяндайды. Сондай-ақ, салық артықшылықтарының, кірістің кірістілігінің және жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың едәуір левереджге мүмкіндік беретіндігінің әсерін қарастырған жөн (мысалы, сіз өзіңіздің ақшаңыздың 20% -дан аспайтын мөлшерін азайтып, үй сатып алуды қаржыландыруға болады).. Әрине, сіз жылжымайтын мүлікті тікелей сатып алсаңыз, жылжымайтын мүлікті басқаруға және қызмет көрсету мен жөндеуге кететін шығындарды ескеруіңіз керек. Табыс нормаларын салыстыру осы элементтердің барлығын қамтуы керек.