Ипотекадан қашан қашықта жүру керек
Егер сіздің мүлкіңіздің құнынан үлкен сомаға ипотека бар болса, сіз не істейсіз? Егер сіз Манхэттендегі ең үлкен тұрғын үйдің иесі болсаңыз, сіз өз ісіңізбен айналысқан кезде несие берушілерге өзіңіз қалдырып, кетуге шешім қабылдауға болады.
Шын мәнінде, дәл солай болды, жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын американдық компания Тишман Шпейер 2010 жылы Манхэттендегі 11000 бірліктік Стуйвессан Таун мен Питер Купер ауылынан бас тартты. Бұл тарихтағы ең үлкен дефолттардың бірі болды – және компания әлі күнге дейін бизнесте қала берді. Тишман Шпейер өзінен бұрын өткен көптеген коммерциялық жылжымайтын мүлік кәсіпорындарының жолымен жүрді.
Алайда, егер сіз тұрғын үй ипотекасының иегері болсаңыз, ипотека несиесінен аулақ жүру бұдан өзгеше болып көрінуі мүмкін (оның таза әрі оңай болуы екіталай). Десе де, бұл кеңесті есту сізді таңқалдыруы мүмкін: Математикалық тұрғыда алыс кету кейде ең ақылды таңдау болуы мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Тұрғын үй ипотекасынан қашу – бұл ең жақсы нұсқа.
- Үлкен құлдырау кезеңінде көптеген үй иелері, тіпті ипотеканы жабуға жеткілікті табысы бар адамдар, үйлерінің құнын жоғалтқаннан кейін кетуге шешім қабылдады.
- Кейбір сарапшылар ипотека несиесінен қашып кетудің мағынасы болуы мүмкін, кез-келген уақытта ипотека төлемінен арзанға жалдау мүмкіндігі бар деп санайды.
- Құнын жоғалтқан үйлерге иелік ететін ипотекалық несиенің иелері ипотекалық несиеден бас тарту ықтималдығы жоғарылаған кезеңдерде болады.
- Егер кетіп қалу ең жақсы нұсқа болса, дайын болыңыз және келесі тұрғылықты жеріңіздің жоспарын жасаңыз.
Алыста жүргенде сезім пайда болады
2000 жылдардың аяғындағыұлттық тұрғын үй көпіршісіне дейінжылжымайтын мүлік бағасының уақыт өте келе өсуіне сенуге болатын еді.Бірнеше географиялық аймақтар кейде құлдырап бара жатқан құндылықтарды байқайтын болса, ұлттық негізде үйлер уақыт өте келе құнды бола бастады.Осы уақытқа дейін бұл АҚШ -де ұзақ мерзімді үрдіс болды
Алайда, 2008 және 2009 жылдары меншіктің мәні төмендеді (кейде мәннің екі таңбалы құлдырауын жариялау).2009 жыл аяқталып, 2010 жыл ашылған кезде бүкіл елдегі ипотеканың шамамен 25% -ы су астында болды -ипотека бойыншақарыз үйдің құнынан үлкен болды. Осы кезде бұрын кейбіреулер үшін ойға келмеген нәрсе болды: ипотекалық төлемдерді төлеуге мүмкіндігі бар қарыз алушылар мұны жасамауға шешім қабылдады.
Егер сіз ұқсас типтегі үйді ипотека бағасынан арзанға жалдай алсаңыз, кейбір сарапшылар үйден аулақ жүру – бұл дұрыс қаржылық қадам деп санайды.Сіз өзіңіздің ипотекаңызда су астындажүргендежәне өсіп жатқан пайыздық ставкаларда ( реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека бойынша )сценарийдежүруге ынталандыру одан да тартымды болуы мүмкін.(Тұрғын үй дағдарысы басталған кезде, көбінесе жалға берушілер жеңіске жетеді.)2
Ипотекадан қашықтықта жүру құнын есептеу
Жалдау құнын ипотека құнымен салыстыру бойынша есептеу қарапайым есеп болып табылады.Сіздің ай сайынғы ипотекалық төлемдеріңізді бағалаудың бір құралы -ипотека калькуляторы.Үйіңіздің жоғалған құнын қалпына келтіруге кететін уақытты анықтау – бұл сәл күрделі күш.Құнның жыл сайын 5% өсуін пайдалану ұлттық орташа көрсеткіштерге негізделген баллдық фигураны қамтамасыз етеді. Кішкене зерттеу сізге аймақтық және жергілікті нарықтарға түзетулер енгізуге көмектеседі. Мысалды қарастырайық:
- Бастапқы бағасы: $ 200,000
- Бүгінгі құны: $ 150,000
- Құн жоғалту: 25%
Егер жылжымайтын мүлік құндылықтары жылына орта есеппен 5% -ке көтерілсе, онда бұл үй сату бағасына жету үшін алты жыл қажет болады. Бұл иені шығынсыздық деңгейіне жеткізеді, бірақ көрсететін пайда жоқ (және иесі жыл сайын несие бойынша пайыз төлеп отырады). Егер бағалар тағы 10% төмендесе, қалпына келтіру одан да көп уақытты алады. (Әрине, үй бағасының қымбаттауы сенімді емес).
- Бастапқы бағасы: $ 200,000
- 25% төмендегеннен кейінгі құн: $ 150,000
- Тағы 10% төмендегеннен кейінгі құн: $ 135,000
Қалпына келтіру уақыты сегіз жылдан асты.
Ипотекадан құтылу әдістері
Ипотекадан қашудың ең кең тараған үш әдісі – қысқа сату, ерікті түрде өндіріп алу және мәжбүрлеп өндіріп алу. Қысқа сату қарыз алушы мүлікті ипотека бойынша төленетін сомадан аз сатқан кезде пайда болады. Мүлікті сатып алушы – үшінші тұлға (банк емес), ал сатудан түскен барлық қаражат несие берушіге түседі. Несие беруші айырмашылықты кешіреді немесе қарыз алушыға қатысты үкім шығарады. Содан кейін, қарыз алушыдан сату бағасы мен ипотеканың бастапқы құны арасындағы айырмашылықтың барлығын немесе бір бөлігін төлеу талап етіледі.
Маңызды
Барлық несие берушілер қысқа сатылымға келісе бермейді, бірақ егер олар келіссе, қысқа сатылым кепілге қоюдың баламасын ұсынады.
Ерікті тәркілеу кезінде үй иесі мүлікті несие берушіге өз еркімен береді. Ерікті түрде өндіріп алуды ұйымдастыру үшін банкіңізбен сөйлесіп, жылжымайтын мүлік кілттерін жеткізіп беру туралы келісім жасаңыз. Бұл процесс үй иесінің несиелік рейтингіне кері әсерін тигізсе де, ипотека бойынша қосымша төлемдер қажет болмайды.
Мәжбүрлеп өндіріп алуды төлемегені үшін несие беруші бастайды. Несие беруші мүлікке иелік ету үшін құқықтық жүйені қолданады. Өндіріп алу процесі жүріп жатқанда үй иесіне жыл бойына бірнеше ай бойы (ақысыз) тұруға рұқсат етілгенімен, несие беруші қарызды өндіріп алу үшін белсенді күш салады және ақыр соңында үй иесі үйден шығарылады.
Қос стандарт
Компаниялар штаттық деңгейлерін үнемі төмендетіп , қарыздарын қайта құрылымдайды. Бұл олар төлемейтін жеткізушілерге зиян тигізуі мүмкін (ал кейде оларды жойып жіберуі мүмкін). Алайда, бұл «жақсы» іс-қимылдар болып саналады; акциялардың бағасы осы компаниялар үшін кейіннен көтеріледі.
Алайда, жеке үй иесі дәл осындай шешім қабылдауға тырысқанда, несие берушінің пайдасын қорғау үшін заң жүйесі құрылады. Азшылық банктер ғана үй иесіне арналған қысқа сатылымға келіссе де, олардың барлығы өндіріп алуға дайын.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Тұтынушылар мен кәсіпкерлер үшін тең жағдай үй иелері несиені төлеуден бас тартқан немесе мүлкін тәркілеген кәсіпкерлерге қарағанда несиеден бас тартуға өкінбеуі керек дегенді білдіреді. Өріс деңгейі төмен болғандықтан, кетіп бара жатқан қарыз алушылар зардаптарды қабылдауға дайын болуы керек, бұған бүлінген несие, коллекторлық агенттіктердің қудалауы және бірнеше жыл бойы несие алу қиындықтары кіреді.
Төменгі сызық
Зерттеуді аяқтағаннан кейін, егер сізге кету ең жақсы нұсқа болса, дайын болыңыз. Тұрғылықты жеріңіз бар екеніне көз жеткізу үшін жаңа, кішігірім үй сатып алыңыз немесе пәтер жалдаңыз – қазіргі үйден кетпей тұрып. Несиелік ұпайларыңыз төмендетілгенге дейін автокөлік пен қаржыландыруды қажет ететін басқа да ірі билеттерді сатып алыңыз да, өтпелі кезеңді жеңілдету үшін қолма-қол ақша бөліңіз.