Жинақыңызды ипотека бойынша алғашқы жарнаға пайдалану

Осы күндері несиесі орташадан төмен тұтынушылар үшін дәстүрлі 20% -дық төлемнен әлдеқайда төмен үй сатып алу таңқаларлықтай.Бар FHA ипотека тек 3,5% төмен талап. Сондай-ақ талаптарға сай келетіндер үшін VA үй несиелері сатып алушыларға үйінің толық бағасын қаржыландыруға мүмкіндік береді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек 

Бастапқы төлемі бар кәдімгі ипотеканы алу да салыстырмалы түрде оңай.АҚШ-тың несие берушілерінен ипотека сатып алатын Фредди Мак,бірінші рет үй сатып алушылар мен талаптары төмен табысы бар қарыз алушылар үшін ең төменгі бастапқы жарнаға қойылатын талаптарды3% -ғадейін төмендетті.3 Осылайша, олар банктерге қолма-қол ақшасыз үй сатып алушылар үшін бәсекелестікке жол ашты.

Үйді өте аз шығындармен сатып алуға болады, бұл жақсы идея ма – басқа сұрақ. Ақшаны жабуға дейін көбірек ақша салғанша жинақтаудың мағынасы бар ма? Жинақыңыздың қанша бөлігін тұрғын үйге салуыңыз керек? Мұнда бірнеше факторларды ескеру қажет. 

Төменгі төлем: жоғары ұзақ мерзімді шығындар

Төменгі төлемді несиелер туралы ойланатын ең бірінші нәрсе, егер бірнеше ерекшеліктер болмаса, олар сізге ұзақ мерзімге қымбатқа түседі. Сіз үй бағасын көбірек қаржыландыратын болғандықтан, несие мерзімі ішінде сіздің төлемдеріңіз айтарлықтай жоғары болады

Мысалы, егер сіз 20% емес, 5% жеңілдікпен 200 000 доллар тұратын үй сатып алсаңыз, 30 жылдық несие кезінде шамамен 35 000 доллар өсім төлейсіз. Несиенің негізгі қарызын жабу үшін сіз көп төлейтіндігіңіз анық. 

Бүгінгі күнгі пайыздық мөлшерлемелердің қаншалықты төмен екенін ескерсек, мұның өзі сізді үй сатып алуға ертерек кедергі жасамауы мүмкін. Сіздің шығындарыңызға ипотекалық сақтандыру сыйлықақыларын қосу, егер сіз үй сатып алсаңыз немесе 20% -дан төмен пәтер сатып алатын болсаңыз, онда сіз әдетте сақтандыру төлемдерін қосасыз. Бұл төлемдердің мәні – егер сіз несие бойынша төлемеген болсаңыз, несие берушінің шығынын жабу.

Ипотекалық сақтандырудың екі негізгі түрі бар.Егер сіз FHA несиесіналсаңыз, жеке несие берушілер үй сатып алуға қаражат береді, ал мемлекет сіздің сақтандырушыңыз ретінде әрекет етеді.Егер үйдің құны 625000 доллардан кем болса, жыл сайынғы кепілдік сақтандыру төлемі (MIP) қаржыландырылатын сомаға байланысты 0,80% немесе 0,85% құрайды.Сізге алдын ала 1,75% үстеме ақы төлеуге тура келеді, бұл $ 180,000 несиесі үшін 3000 доллардан сәл асады. 

Егер сіз кәдімгі ипотека алсаңыз, оның орнына жеке ипотекалық сақтандыру немесе PMI деп аталатын нәрсені төлейсіз. Әдетте, бұл жылына 0,3% -дан және 1,15% -ке дейін тұрады, бірақ бұл жағдайда алдын-ала төлем болмайды.

Алғашқы төлем үшін ымыраға келу

Ипотекалық кепілдендіру сіз үй құнының 20% -ын төмендеткенше күту керек дегенді білдіре ме? Міндетті емес.

Жаңадан бастаушылар үшін кейбір қымбат қалаларда күту әрдайым шындық бола бермейді. Егер сіз елдің тіпті қарапайым үйлерінің құны 400 000 АҚШ доллары тұратын жерде тұрсаңыз, сіз нарыққа шықпас бұрын 80 000 доллар жинап алуыңыз керек еді. Егер сіз сатып алу жалға беруден гөрі арзан жерде тұратын болсаңыз, ипотекалық сақтандырудан аулақ болуыңыз керек болғанша жинақтағанша, шетте қалуға қосымша кедергі болуы мүмкін.

Кейбір адамдар үшін ең жақсы нұсқа минималды бастапқы төлем мен дәстүрлі 20% арасындағы орташа жолды табу болуы мүмкін.Мысалы, егер сіз FHA несиесін алып, 10% -ды салсаңыз, онда 11 жылдан кейін сіздің ипотекалық кепілдемеңіз жойылады;әйтпесе, сіз оны несие бойынша толығымен төлей бересіз. Сақтандырудан құтылу үшін кейінірек қайта қаржыландыруға бола ма? Әрине. Бірақ сіз жасаған кезде пайыздық мөлшерлемелер олардың тарихи ең төменгі деңгейінде немесе олардың жанында болатынына кепілдік жоқ.

Сонымен қатар, сіз көп мөлшерде төлем жасаған кезде кепілге сақтандыру сыйлықақысы төмендейді.Мысалы, сіз 15 жылдық ипотеканы алған кезде, егер сіз алдын-ала 10% төлей алсаңыз, жылдық төлем 0,70% -дан 0,45% -ға дейін төмендейді. 

Мәліметтер PMI-мен сәл өзгеше болғанымен, дәл осындай логика қолданылады.Сіздің алғашқы жарнаңыз неғұрлым көп болса, соғұрлым аз мөлшерде сыйлықақы төлеуге тура келеді. PMI-дің бір артықшылығы – федералды заңға сәйкес сіз өзіңіздің үйіңіздегі меншікті капиталдың 20% -ына жеткеннен кейін оны тоқтата аласыз.

Банк өз кітаптар сіздің ипотека сақтайды Егер – яғни, ол Fannie Mae немесе Freddie Mac сияқты ұйымға оны сатуға емес, – ол барлық сақтандыру талап ете алмайды. Алайда, егер сіз өздеріне жүктелген тәуекелді азайтуға көмектесу үшін төмен төлемі бар несиені таңдасаңыз, банктер көбінесе алдын ала төлем немесе жоғары пайыздық мөлшерлемені алады. 30 пайыздық мерзім ішінде бір пайыздық пункттің қосымша жартысы сізге бірнеше мың долларға қымбатқа түсуі мүмкін. Жалпы нәтиже бірдей: көп ақша салған кезде, аз ақшаға қарыз алуға болады.            

Су астына түсу қаупі

Үй сатып алу кезінде минималды төмендетудің тағы бір қиындықтары – егер тұрғын үй нарығы құлдыраса, сізде қорғаныс аз болады. Тек 3% немесе 4% төмендегенде, сіз өзіңіздің үйіңізге қарағанда банкке көп қарыздар екеніңізді оңай таба аласыз. 2007-2008 жылдардағы тұрғын үйдің құлауы кезінде көптеген иелер дәл осындай жағдайға тап болды.

Егер сіз үйіңізге су астында кетіп, күтпеген жерден жұмыссыз қалсаңыз, сізде шығындарды төлеу үшін мүлікті қарызға алуға немесе несие берушіге үлкен ақша төлемей үйді сату мүмкіндігі болмайды. Сіз 10% немесе 15% салмасаңыз да, сіз толықтай қорғалмаған болсаңыз да, үй бағасы нашарлап кетсе, сіз өзіңізге анағұрлым үлкен буфер бересіз.

Жинақ жастықшасын сақтау

Үйге ақша жинау – басты өмірлік мақсат. Алғашқы жарнаны жинай отырып, өзіңіз үшін қолма-қол ақша жетіспейтініне сенімді болыңыз. Төтенше жағдай қорының болғаны жақсы (өмір сүру үшін алты айлық шығындар), сонымен қатар сізге үй сатып алу үшін күтпеген шығындар үшін бос қаражат қажет болады.

Үйде аң аулауды бастамас бұрын қатаң бюджетті белгілеңіз, сонда сіз не жұмсай алатындығыңызды білесіз. Ақшаларыңызды жинап, кілемдер мен шкафтарды бояуды және ауыстыруды аяқтағаннан кейін ақша жинау үшін қолдан келгеннің бәрін жасаңыз. Сонымен қатар, жөндеулерді бастамас бұрын, адамдар үйде біраз өмір сүрген жақсы дейді.

Төменгі сызық

Төлемі төмен несиелер кейбір үй иелері үшін жақсы таңдау бола ала ма? Әрине. Бірақ ипотеканы сақтандырудың ұзақ мерзімді шығындарын немесе оның жоғары екендігіне көз жеткізу үшін төлейтін пайыздық мөлшерлемені есептеңіз.