Сенім актісі
Сенім білдіру дегеніміз не?
Сенім актісі – сенім актісі деп те аталады – бұл кейде АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік операцияларында қолданылады, бұл бір тарап мүлікті сатып алу үшін екінші тараптан несие алған кезде күшіне енетін құжат. Сенімгерлік актісі қарыз алушы мен несие беруші арасындағы несие төленгенге дейін мүлікті бейтарап және тәуелсіз үшінші тұлғаға сеніп тапсыру туралы келісімді білдіреді.
Сенім актілері бұрынғыға қарағанда сирек кездесетініне қарамастан, 20-ға жуық мемлекет қаржыландыру жылжымайтын мүлік сатып алуға байланысты болған кезде ипотека емес, біреуін пайдалануға міндеттейді. Сенім білдіру Аляска, Аризона, Калифорния, Колорадо, Айдахо, Иллинойс, Миссисипи, Миссури, Монтана, Солтүстік Каролина, Теннеси, Техас, Вирджиния және Батыс Вирджинияда жиі кездеседі. Кентукки, Мэриленд және Оңтүстік Дакота сияқты бірнеше штаттар сенімгерлік актілерді де, ипотеканы да пайдалануға мүмкіндік береді.
Негізгі өнімдер
- Қаржыландырылатын жылжымайтын мүлік операциялары кезінде сенімгерлік актілері жылжымайтын мүліктің заңды құқығын үшінші тұлғаға, мысалы, банк, эскроу компаниясы немесе құқық белгілеуші компанияға – қарыз алушының несие беруші алдындағы қарызын өтегенге дейін ұстауға береді.
- Сенім актілері бірнеше штатта ипотека орнына қолданылады.
- Сенім актілеріне инвестициялау кірістің жоғары ағынын қамтамасыз ете алады.
Сенімгерлік әрекеттерді түсіну
Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау кезінде – үй сатып алу, айталық – несие беруші қарыз алушыға сенімхатпен байланысты бір немесе бірнеше вексельдердің орнына ақша береді. Бұл акт жылжымайтын мүлікке заңды құқықты объективті сенім білдірілген басқарушыға, әдетте титулдық компанияға, эскроу компаниясына немесе оны вексельдік кепіл ретінде ұстайтын банкке береді. Толық иелік ету құқығы – меншікті толық пайдалану және жауапкершілік сияқты қарыз алушыда қалады.
Бұл жағдай несиені қайтару кезеңінде жалғасады. Сенімгер басқарушы қарыз алушы қарызын толық төлегенге дейін заңды құқықты иеленеді, осы кезде мүлікке меншік құқығы қарыз алушыға айналады. Егер қарыз алушы несиені төлей алмаса, сенімгер мүлікті толық бақылауға алады.
Ипотекалық несиеге қарсы сенім актісі
Сенімгерлік актілер мен ипотека несиелері жылжымайтын мүлікке кепілдеме құру үшін банктік және жеке несиелерде қолданылады және екеуі де мүлік орналасқан округте қарыз ретінде тіркеледі.
Алайда, ипотека екі тарапты қамтиды: қарыз алушы (немесе кепіл беруші) және несие беруші (немесе кепіл беруші). Керісінше, сенімгерлік келісім үш тарапты қамтиды: қарыз алушы (немесе сенімгер), несие беруші (немесе пайда алушы) және сенімгер. Сенімгер басқарушы несие берушінің пайдасы үшін кепіл құқығына ие; егер қарыз алушы төлемін жасамаса, сенімгер несие берушінің талабы бойынша өндіріп алуды бастайды және аяқтайды.
Маңызды
Танымал қолданыстан айырмашылығы, ипотека бұл мүлікті сатып алуға арналған техникалық несие емес; бұл несие үшін кепіл ретінде мүлікті кепілге қоятын келісім.
Тәркілеу және сенімгерлік кепілдіктер
Ипотекалық несиелер мен сенім актілерінде өндіріп алудың әртүрлі процестері бар. А сот өндіріп алу кредитор ипотекалық бойынша дефолт үшін қарыз алушыға қарсы сотқа мәлiмдеген жағдайда сот-жетекшілік процесс қолданысқа болып табылады. Процесс көп уақытты алады және қымбатқа түседі.
Сондай-ақ, егер тыйым салынған мүлік аукционы вексельді төлеуге жеткілікті ақша әкелмесе, несие беруші қарыз алушыға теңгерім талап етіп, жетіспеушілік туралы шешім шығаруы мүмкін. Алайда, мүлік сатылғаннан кейін де қарыз алушының сатып алу құқығы бар : олар несие берушіні белгіленген уақыт аралығында қайтарып, меншік құқығына ие бола алады.
Керісінше, сенімгерлік келісім несие берушіге сот жүйесін айналып өтіп, сенімгерлік актіде және мемлекеттік заңдарда көрсетілген рәсімдерді сақтай отырып, соттан тыс тәркілеуді тезірек және арзанға бастауға мүмкіндік береді. Егер қарыз алушы несиені ағымдағы етіп жасамаса, мүлік сенімгерлікке сату арқылы аукционға қойылады.
Сатылым аяқталғаннан кейін меншік құқығы сенімгердің актісі арқылы сенімгерден жаңа иесіне ауысады. Қамқоршыны сату кезінде қатысушылар болмаған кезде мүлік сенімгерлік акт арқылы несие берушіге қайта оралады. Мүлік сатылғаннан кейін қарыз алушының сатып алуға құқығы жоқ.
Сонымен қатар, сенім білдірілген адам сатудан түскен қаражатты сату аяқталғаннан кейін қарыз алушы мен несие берушіге төлеуге міндетті. Сенімгер басқарушы несие берушіге қарыз бойынша қалған соманы төлейді және қарыз алушыға осы сомадан асып кеткен кез-келген нәрсені төлейді, сол арқылы несие берушіге мүлікті сатып алуға мүмкіндік береді.
Сенімгерлік істерге инвестициялаудың оң және теріс жақтары
Шырынды өнімді іздейтін инвесторлар кейде жылжымайтын мүлік секторына жүгінеді, атап айтқанда, сенім актілері.
Сенімгерлік актісіне инвестициялау кезінде инвестор жылжымайтын мүлік жобасында жұмыс істейтін құрылыс салушыға ақша береді. Инвестордың аты несие беруші ретінде сенім актісіне енеді. Инвестор несие бойынша пайыздарды жинайды; жоба аяқталғаннан кейін оның директоры оған толықтай қайтарылады. Сенімгерлік брокері мәмілені жеңілдетеді.
Артықшылықтары
-
Жоғары кірісті ағын
-
Портфолионы әртараптандыру
Минус
-
Заңсыздық
-
Капиталды бағалау жоқ
Бұл келісімге қандай әзірлеуші кіреді? Банктер көбінесе дамудың жекелеген түрлеріне несие беруден бас тартады, мысалы, орташа өлшемді коммерциялық жобалар – үлкен несие берушілер үшін тым кішкентай, кішкентайлар үшін өте үлкен – немесе тәжірибесі нашар немесе несиелері көп дамытушылар. Сақтандырылған несие берушілер жобаны бастау немесе аяқтау үшін жақын мерзімге дейін әзірлеушілер үшін тым баяу қозғалуы мүмкін.
Мұндай әзірлеушілер көбінесе аздап дағдарысқа ұшырайды. Осы себептер бойынша сенімгерлікке салынған инвесторлар көбінесе ақшаға жоғары пайыздық мөлшерлемені күтуі мүмкін. Олар жылжымайтын мүлік құрылысы немесе менеджмент маманы болмай-ақ, активтердің басқа сыныбына әртараптандырудың артықшылықтарын ала алады: Бұл пассивті инвестиция.
Сенімгерлік актісіне инвестициялаудың белгілі бір қауіптері мен кемшіліктері бар. Акциялардан айырмашылығы, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар өтімді емес, яғни инвесторлар өз ақшаларын сұраныс бойынша ала алмайды. Сондай-ақ, инвесторлар несие беретін пайызды ғана күте алады; капиталдың қосымша өсуі екіталай.
Инвестицияланған тараптар сенімгерлік актісіндегі кез-келген заңдық сәйкессіздіктерді пайдаланып, инвестицияға қауіп төндіретін қымбат заңбұзушылықтарды тудыруы мүмкін. Тәжірибесі аз әдеттегі инвесторға қиындықтар туындауы мүмкін, өйткені сенімді және сенімді әзірлеушілерді, жобаларды және брокерлерді табу үшін нақты тәжірибе қажет.
Сенімгерліктің нақты мысалы
Остин округінде (Техас штаты) пайдаланылатын сенім құжатының қысқа нысаны көптеген несие берушілерге қойылатын талаптарды қамтиды. Нысан қарыз алушыға, несие берушіге және сенімгерге олардың аттарын толтыру үшін терминдер мен кеңістіктерді анықтаудан басталады. Қарызға алынған сома және жылжымайтын мүлік мекен-жайы да қажет.
Осы бөлімнен кейін құжат меншік құқығының ауысуын және бірыңғай шарттарды, атап айтқанда:
- Негізгі қарызды және сыйақыны төлеу туралы мәліметтер
- Эскроу қаражаттары
- Кепілдемелер
- Мүлікті сақтандыру және құрылымға қызмет көрсету
- Құрылымның толуы – қарыз алушының резиденттікке 60 күн ішінде кіруі керек деген шарт
Сондай-ақ, формаға шарттың кез келген шарттарын бұзуды немесе бұзуды көрсететін бірыңғай емес шарттар кіреді. Бұл құжатта көрсетілген несие тұрғын үйге арналған несие емес, яғни қарыз алушының қолма-қол ақша алатындығын, бірақ мүлікті сатып алуға арналғанын көрсетеді.
Сенім актісі қарыз алушының қол қоюына арналған орынмен аяқталады, ол нотариустың және екі куәгердің қатысуымен жасалуы керек, олар да қол қояды.